Polacy w swoich decyzjach zakupowych kierują się głównie ceną, co wynika z warunków ekonomicznych panujących w kraju. Porównując koszty nowoczesnych technologii do zarobków, możemy kupić kilkukrotnie mniej dóbr, niż statystyczny mieszkaniec Europy Zachodniej. Jednak w ujęciu inwestycyjnym, które trwa 10-20 lat, opłaca się wydać więcej pieniędzy w chwili zakupu, aby potem zyskiwać – w trakcie eksploatacji lub wynajmując nieruchomość. Chcąc uzyskać informacje na temat najbardziej efektywnych i ekonomicznych rozwiązań na rynku, warto pytać o nie architektów, a także samemu przeglądać branżowe pisma i portale.
– Można odwiedzić firmy oferujące budynki pasywne lub co najmniej energooszczędne i porozmawiać z ich przedstawicielami. W przypadku spotkań z deweloperami mieszkań zalecałbym większą ostrożność, z uwagi na ich walkę o wysoką marżę. Wynika ona z wyższych kosztów działek w zabudowie miejskiej. Często są stosowane standardy, które spełniają normy i przepisy, ale nie mają nic wspólnego z pasywnością budynku – mówi Grzegorz Sperczyński z firmy Cada Casa.
Według danych NBP, w drugim kwartale 2015 roku w dużych miastach marże deweloperów kształtowały się, np. od 14% w Łodzi do 25% w Krakowie, średnio więc wynosiły 20%. Taką zyskowność ustalono przy typowych kosztach budowy wraz z działką sięgających ok. 4000 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania z oknami, instalacjami i przygotowaniem do wykończenia w środku przez klienta. Z kolei, według raportu Orgbud Serwis, firmy oferującej zbiory informacji o cenach czynników produkcji, kosztach robót i obiektów budowlanych, koszt wybudowania domu wielorodzinnego stanowi od 2 do 3 tys. złotych za mkw. powierzchni użytkowej w stanie deweloperskim. Do tego należy doliczyć opłatę za działkę. Wartości te są do siebie zbliżone, różnica jest najczęściej po stronie ceny gruntu w zależności od jego lokalizacji.
– Na wydatki związane z gotową inwestycją składają się m.in. koszt działki, projektu, budowy, nadzoru, finansowania oraz podatki, wśród nich – VAT. Marże deweloperów, w zależności od lokalizacji, wynoszą od kilku do nawet 30% brutto, tzn. wraz z podatkiem dochodowym. Średnia marża zysku operacyjnego netto dla spółek notowanych na GPW, które działają w branży deweloperskiej, wynosi 14%. Trzeba jednak pamiętać, że jest to wartość uśredniona. Dla niektórych firm, funkcjonujących w dużych miastach, przekracza ona 20%. W innych przypadkach może być ujemna, np. wśród deweloperów, którzy niekorzystnie kupili grunt – podkreśla Łukasz Sęktas z firmy TIARA Development.
Wsparcie dla inwestorów
Jak zauważa Grzegorz Sperczyński, w kulturze zachodniej, w której dba się o klienta długoterminowo, idealnie działa model doradczy. Konsument ma wsparcie we właściwym doborze technologii, w rozumieniu inwestycji czynionej na lata tak, aby np. ograniczył późniejsze remonty. W Europie Zachodniej jednym z mierników dobrej jakości budynku jest jak najniższa wartość czynszu, wynikająca z eksploatacji nieruchomości. Współcześnie projektowane domy muszą spełniać pasywne standardy wykonania, a zastosowane urządzenia – cechować się wysoką sprawnością układową, co zmniejsza straty energii względem faktycznie zużywanej.
– Dodatkowo, w nowych budynkach instalowane są rozwiązania, które pozwalają obniżać rachunki poprzez użycie odnawialnych źródeł energii. Stosowane są m.in. pompy ciepła i fotowoltaiki. Jednym z ekonomicznych rozwiązań jest wykorzystanie radiatora agregatu lodówki do podgrzewania ciepłej wody w ramach odzyskania energii, wydatkowanej na ochłodzenie żywności. Niestety, zastosowanie tej metody jest dość kosztowne, a potrzebne do niej urządzenie – niedostępne na polskim rynku. Zamówienie go ze Stanów Zjednoczonych to wydatek ok. 150 dolarów. Ponadto zwykle należy wymienić agregat lodówki na taki, który działa jak pompa ciepła. Jego cena sięga nawet 700 dolarów – zaznacza Grzegorz Sperczyński.
Według Łukasza Sęktasa, nowoczesne rozwiązania rzeczywiście pozwalają na oszczędności w trakcie eksploatacji. Ale ich stosowanie nie zawsze ma sens, biorąc pod uwagę początkowy koszt. Istnieją wprawdzie programy realizowane ze środków Unii Europejskiej lub prowadzone przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, które wspierają takie inwestycje. Jednak warunki stawiane inwestorom, ubiegającym się o te środki finansowe, czasem są bardzo trudne do spełnienia. Dlatego, popularność tych form pomocy jest stosunkowo nieduża.
– W Polsce, wzorem Europy Zachodniej, również zaczynają działać doradcy ds. nieruchomości, jednak na zdecydowanie mniejszą skalę. W porównaniu np. do sąsiednich Niemiec, na naszym rynku takich specjalistów jest dużo mniej. Ten zawód dopiero zaczyna u nas wchodzić w obieg. Tymczasem za granicą tego typu usługi świadczą zarówno mniejsze, rodzinne firmy, które funkcjonują w danej społeczności lokalnej, jak i duże, krajowe koncerny, np. przedsiębiorstwa konsultingowe – dodaje ekspert z TIARA Development.
Wsparciem dla Polaków kupujących domy lub mieszkania może być też generalny wykonawca. Zatrudnienie go okaże się szczególnie dobrym rozwiązaniem dla mniej doświadczonych inwestorów, którzy decydują się na samodzielną budowę – bez udziału dewelopera. To rozwiązanie tylko z pozoru wydaje się drogie, ale w praktyce się opłaca. Doświadczona firma budowlana efektywniej planuje prace, a przede wszystkim taniej kupuje surowce. W konsekwencji czas realizacji może być krótszy, zaś koszt podobny do metody gospodarczej, w której inwestor sam wybiera materiały i wykonawców do poszczególnych prac, np. murarskich, elektrycznych lub hydraulicznych.
Fakty kontra mity
Jak podkreślają eksperci, to nie surowiec świadczy o dobrym wykonaniu budynku. Istotne jest właściwe zastosowanie technologii, która ma w automatyczny sposób konserwować elementy konstrukcyjne. Najlepiej, gdy materiały użyte do budowy konstrukcji na stałe przebywają w neutralnym dla nich środowisku. Ważna jest przede wszystkim odpowiednia wilgotność, właściwy rozkład obciążeń i temperatur na danej długości lub szerokości budulca.
– Na polskim rynku istnieje mit, że murowane jest trwalsze i tańsze, niż drewniane. Tymczasem 300-letnie kościoły z drewna nierzadko są w lepszym stanie, niż bloki z cegieł, które były wybudowane raptem 20-30 lat temu. Dla wyjaśnienia, zawilgotniały mur z wykonaną nieprawidłowo izolacją, dużą amplitudą temperatur na jego krańcach, wynikającą z obecności mostków termicznych, może ulegać procesom pękania. Jeśli zostaną zastosowane technologie dyfuzyjnie otwarte, które pozwolą na odprowadzanie wilgoci na zewnątrz, przy zachowaniu właściwego środowiska dla konstrukcji, ta powinna przetrwać dziesięciolecia – przekonuje Grzegorz Sperczyński.
Zdaniem specjalisty z firmy Cada Casa, przekonanie dotyczące krótkotrwałości surowca drzewnego jest niezgodne z funkcjonującymi obecnie standardami. W 2014 r. został wprowadzony przepis nakazujący właścicielom tartaków sprzedaż certyfikowanego drewna konstrukcyjnego na cele budowlane. Wcześniej, faktycznie bardzo rzadko oferowali oni właściwie przygotowany materiał. Pierwszym etapem tego procesu jest suszenie, które eliminuje szkodniki i nadaje tworzywu właściwą wilgotność. Następnym – struganie, chroniące przed łatwą zapalnością, a kolejnym – sortowanie, eliminujące niewłaściwe cechy tego surowca, np. sęki. Ale, jak podkreśla ekspert, nawet najlepsze drewno nie zapewni trwałości konstrukcji, jeśli zostanie użyte w niewłaściwym dla niego środowisku.
Oszczędność na lata
Podstawowa funkcja domu zmieniła się na przestrzeni wieków. Już nie wystarczy, by chronił nas przed wiatrem i deszczem. Ma stanowić doskonałe miejsce do wypoczynku, korzystnie wpływać na nasze zdrowie i zapewniać wygodne warunki bieżącego funkcjonowania. Chcąc naprawdę zaoszczędzić, należy inwestować w droższe technologie, które przynoszą lepsze rezultaty. Kierowanie się rozsądkiem ekonomicznym polega właśnie na myśleniu długoterminowym. Obecne rozwiązania są bardziej przyjazne środowisku, zużywają mniej energii i podnoszą komfort życia.
– Sztuką jest wykonanie domu, który będzie konsumował jak najmniej dochodów swoich właścicieli. Dlatego inwestycja w mieszkanie pasywne lub dom, co najmniej energooszczędny, zwraca się już po dziesięciu latach. Istotne jest użycie nowych i trwałych technologii, które nie wymagają wysokich nakładów na utrzymanie ich w dobrym stanie, w miarę długotrwałej eksploatacji. Dla przykładu, ogrzewanie na podczerwień nie wymaga praktycznie żadnej obsługi i jest wydajniejsze, niż gazowe, o 30%. Producenci oferują na nie nawet 50-letnie gwarancje. Tego nie można powiedzieć o stosowanym eko-groszku czy pelecie – zauważa Grzegorz Sperczyński.
Czasem bardziej opłaca się zrealizować dużą inwestycję małymi krokami, zaczynając od mniejszego nakładu finansowego, a kończąc na większym wydatku. Warto sięgać po technologie, które są bardziej wygodne i ekonomiczne. Dzięki temu niezależnie od majątku, jakim będziemy dysponować w przyszłości, nasze wydatki nie okażą się zbyt wysokie. Wybór powinien być poparty rachunkiem ekonomicznym. Posiadając np. duży areał działek i budując 2-3 mniejsze domy, można uzyskać stały dopływ kapitału z najmu lub odsprzedaży, zapewniając sobie, np. roczne finansowanie kosztów własnego domu.
– Przed rozpoczęciem inwestycji, warto zadać sobie pytanie, czy duża powierzchnia mieszkalna na pewno jest mi potrzebna? Pułapką bywa typowe myślenie polegające na tym, że dom jest dla gości, a nie dla nas. Wiele razy byłem świadkiem, gdy klient podjął się realizacji budynku o powierzchni ponad 300 metrów kwadratowych. A potem przez kilka lat mieszkał w stanie praktycznie surowym lub w jedynym wykończonym pokoju, ponieważ zabrakło funduszy na dokończenie inwestycji. Pamiętajmy, że budujemy dla siebie. Na długie lata – zaznacza Grzegorz Sperczyński.
Według badań zachowań klientów decydujących się na zakup mieszkania, głównym kryterium wyboru nadal jest lokalizacja, a kolejnym cena. Jednak jak wyjaśnia Łukasz Sęktas, oba te czynniki są ze sobą ściśle związane. Czasami jednak warto zapłacić więcej za produkt dobrej jakości, niż potem przez lata ponosić wyższe koszty, np. eksploatacji, czy też borykać się z problemami wilgoci lub pękających ścian. Wydaje się, że w Polsce klienci nie mają jeszcze takiej świadomości i często decydują się na tańszą inwestycję, która charakteryzuje się gorszym wykonaniem. Ale to myślenie powoli się zaczyna się zmieniać.
– Siła nabywcza w naszym kraju jest średnio 3-4 krotnie niższa, niż w Europie Zachodniej. Jednak z roku na rok poszerza się wiedza Polaków związana z uzyskiwaniem korzyści, nie tylko w momencie zakupu inwestycji, ale również w kwestii jej późniejszego utrzymania. Stopniowo zwiększa się również świadomość gospodarcza, czyli umiejętność biznesowej kalkulacji kosztów inwestycji – podsumowuje Grzegorz Sperczyński.
