Niższy POLSTR nie obniży każdej raty. Co zmienia się w hipotekach?

Niższy POLSTR sprzyja niższemu oprocentowaniu części nowych kredytów zmiennych, podczas gdy średnie stawki kredytów okresowo stałych wzrosły. We wrześniu inflacja ogółem przyspieszyła, ale bazowa spadła. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, co te rozbieżne sygnały oznaczają dla osób kupujących mieszkanie na kredyt.

Bankowe cenniki idą w dwóch kierunkach

Październik przyniósł zmianę, którą dobrze widać w rankingach ofert. Z jednej strony część nowych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem jest tańsza dzięki zastosowaniu POLSTR-u. Z drugiej — wzrosły stawki kredytów, w których oprocentowanie pozostaje niezmienne przez kilka lat.

W zestawieniu Bankier.pl średnie oprocentowanie kredytów okresowo stałych wyniosło 6,45 proc. To o 0,24 pkt proc. więcej niż we wrześniu. Stawki podniosło osiem banków, dwa je obniżyły, a jeden pozostawił bez zmian. Symulacje zostały przygotowane na podstawie ofert zebranych między 8 a 14 października dla określonego profilu klientów i parametrów kredytu. Nie jest to zatem średnie oprocentowanie wszystkich hipotek udzielonych w Polsce, lecz porównanie propozycji banków w jednym scenariuszu.

W tym samym miesiącu korzystniej wyglądały niektóre oferty zmienne. W rankingu dla kredytu w wysokości 592 tys. zł na 25 lat, przy 20-procentowym wkładzie własnym, najtańsze propozycje miały oprocentowanie od 5,14 do 5,30 proc. W większości banków w symulacji zastosowano już POLSTR 1M Stopę Składaną. Rata w najtańszych ofertach wynosiła około 3,5 tys. zł.

Różnicę między wariantami pokazuje także oferta jednego banku. W promocji ING obowiązującej od 12 do 25 października oprocentowanie zmienne wynosiło 5,56 proc., a okresowo stałe — 6,37 proc. przez pięć lat. W obu wariantach prowizja wynosiła zero, ale kredyty wiązały się z dodatkowymi warunkami i kosztami. Różnica w oprocentowaniu nominalnym nie przesądza więc o tym, który wariant będzie tańszy w całym okresie spłaty.

W październikowym rankingu Bankier.pl średnie oprocentowanie kredytów okresowo stałych wyniosło 6,45 proc. — o 0,24 pkt proc. więcej niż we wrześniu. Przy kredycie na 592 tys. zł, zaciąganym na 25 lat, taka podwyżka oznacza orientacyjnie około 90 zł wyższą ratę miesięcznie. To symulacja dla rat równych, bez uwzględnienia różnic w prowizjach i ubezpieczeniach. Pokazuje, że nawet podwyżka o 0,24 pkt proc. może zauważalnie obciążyć domowy budżet.

— Nie należy przy tym bezpośrednio porównywać najtańszej oferty zmiennej ze średnią stawką stałą. To różne warianty finansowania, a warunki zależą od banku, profilu klienta i produktów dodatkowych. Zmiany poszły w przeciwnych kierunkach: część ofert ze zmiennym oprocentowaniem zyskała na niższym POLSTR-ze, podczas gdy średnie oprocentowanie kredytów okresowo stałych wzrosło — komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

POLSTR obniża punkt wyjścia, ale nie każdą ratę

W symulacji Bankier.pl POLSTR 1M przyjęto na poziomie 3,55 proc., wobec 3,85 proc. dla WIBOR 3M i 3,94 proc. dla WIBOR 6M. Przy takich założeniach banki oferujące kredyty oparte na POLSTR-ze mogły pokazać niższe oprocentowanie początkowe. W zestawieniu z 16 października różnica między notowaniami wskaźników nadal była widoczna, choć konkretne wartości zmieniają się z dnia na dzień.

POLSTR opiera się na transakcjach depozytowych na jedną noc na hurtowym rynku pieniężnym. Miesięczna stopa składana jest obliczana z dziennych odczytów. W praktyce klient nie obserwuje więc tylko jednej stawki z konkretnego dnia, lecz oprocentowanie wyliczone na podstawie szeregu wcześniejszych notowań.

Niższy wskaźnik referencyjny nie gwarantuje jednak, że kredyt będzie najtańszy. Bank dodaje do niego własną marżę. Do porównania dochodzą także prowizje, ubezpieczenia, wymagane konto czy inne produkty. W rankingu Bankier.pl zdarzało się, że oferta z nieco wyższym oprocentowaniem miała niższą ratę albo lepszy wynik w łącznym koszcie, ponieważ różniły się marże i opłaty.

Znaczenie ma również częstotliwość aktualizacji oprocentowania. Erste Bank Polska zapowiedział, że w nowych kredytach opartych na POLSTR-ze będzie aktualizował stawkę co miesiąc; dotychczasowe kredyty oparte na WIBOR 3M miały aktualizację kwartalną. Szybsze dostosowanie może pomóc klientowi, gdy wskaźnik spada, ale może także szybciej przenieść wzrost kosztu pieniądza na ratę. Ostatecznie decydują zapisy konkretnej umowy.

Nowy wskaźnik dotyczy przede wszystkim nowych ofert. Wejście POLSTR-u do bankowych cenników nie oznacza automatycznej zmiany oprocentowania w już spłacanych kredytach. Klient zachowuje warunki zapisane w umowie, chyba że obowiązujące go przepisy i postanowienia kontraktu przewidują inną procedurę.

Inflacja pokazuje dwa obrazy

Wrześniowy CPI wyniósł 4,1 proc. rok do roku i 0,7 proc. miesiąc do miesiąca. Ceny usług wzrosły w skali roku o 5,3 proc., a towarów o 3,6 proc. W kategorii użytkowania mieszkania lub domu, wraz z wodą i nośnikami energii, wzrost wyniósł 5,1 proc. rok do roku i 0,8 proc. w porównaniu z sierpniem. Kategoria ta dodała do rocznego CPI około 1,04 pkt proc.

Inny obraz pokazuje inflacja po wyłączeniu cen żywności i energii. We wrześniu obniżyła się z 3,3 do 3,1 proc. rok do roku, a w ujęciu miesięcznym wyniosła zero, wobec 0,3 proc. w sierpniu.

To ważne rozróżnienie dla gospodarstw domowych. Z jednej strony ogólny wskaźnik cen przyspieszył, a wydatki związane z mieszkaniem i energią rosły. Z drugiej — ceny po wyłączeniu żywności i energii nie zwiększyły się w ciągu miesiąca. Nie oznacza to, że koszty życia przestały rosnąć. Pokazuje natomiast, że za wrześniowym wynikiem CPI stały różne grupy cen i nie wszystkie zachowywały się tak samo.

CPI pozostaje powyżej górnej granicy pasma celu inflacyjnego NBP, co utrudnia uzasadnienie szybkich obniżek stóp. Spadek inflacji bazowej ogranicza natomiast argument za natychmiastowym podnoszeniem stóp w reakcji na sam nagłówek o inflacji. Żaden z tych wskaźników w pojedynkę nie przesądza o kolejnej decyzji RPP.

Dwa rodzaje oprocentowania, dwa horyzonty

Oprocentowanie zmienne jest związane z bieżącym wskaźnikiem referencyjnym i marżą banku. Gdy POLSTR jest niższy od WIBOR-u, nowa oferta oparta na POLSTR-ze może mieć niższe oprocentowanie początkowe. W kolejnych miesiącach stawka może jednak zmienić się wraz ze wskaźnikiem, zgodnie z zasadami zapisanymi w umowie.

Oprocentowanie okresowo stałe dotyczy innego horyzontu. Bank zobowiązuje się utrzymać daną stawkę przez kilka lat, dlatego w jej cenie znaczenie mają także oczekiwania dotyczące przyszłych stóp i koszt zabezpieczenia ryzyka na ten okres. Stawki na rynku zamiany stóp procentowych, określane jako IRS, mogą zmieniać się przed decyzją RPP. Bank może więc podnieść cenę kredytu stałego, zanim wzrośnie stopa referencyjna NBP. W październiku mBank informował o zmianie oferty, wskazując zmianę stawek IRS jako jeden z czynników.

Niższy POLSTR może obniżyć oprocentowanie nowych kredytów zmiennych, które się na nim opierają. Stawki okresowo stałe zależą także od oczekiwań rynku dotyczących stóp w kolejnych latach i kosztu zabezpieczenia oprocentowania na ten czas. Dlatego bank może jednocześnie oferować tańszy kredyt zmienny i podnosić stawkę stałą. Nie oznacza to, że zapowiada w ten sposób konkretną decyzję RPP.

Ile może zmienić się rata?

Różnica nawet jednego punktu procentowego może być widoczna w domowym budżecie. Dla ilustracji można przyjąć kredyt w wysokości 592 tys. zł na 25 lat, spłacany w równych ratach. Poniższe wyliczenie pokazuje ratę przy niezmiennym oprocentowaniu przez cały okres. Nie jest to prognoza zmiennego kredytu ani symulacja kosztu konkretnej oferty bankowej.

Przy tych założeniach różnica między oprocentowaniem 5,5 a 6,4 proc. wynosi około 325 zł miesięcznie. Gdyby stawka wzrosła z 5,5 do 7,5 proc., rata byłaby wyższa o około 740 zł. W rzeczywistym kredycie zmiennym rata po zmianie oprocentowania byłaby przeliczana od pozostałego kapitału i na pozostały okres spłaty. Z kolei oprocentowanie okresowo stałe obowiązuje tylko przez czas określony w umowie, najczęściej pięć lat. Tabela pokazuje więc skalę wrażliwości raty na oprocentowanie, a nie przyszły rachunek konkretnego kredytobiorcy.

Warto pamiętać, że wyższa pierwsza rata kredytu stałego nie jest jedynym kosztem, który należy ocenić. Klient płaci także za przewidywalność budżetu przez określony czas. Kredyt zmienny może okazać się tańszy, jeśli wskaźniki będą spadać, ale w razie ich wzrostu miesięczna rata może zwiększyć się w trakcie spłaty.

Co z tego wynika dla kupujących mieszkanie?

Październikowe cenniki nie przynoszą jednej odpowiedzi na pytanie, czy hipoteki tanieją. W części nowych ofert zmiennych niższy POLSTR poprawił punkt wyjścia. Jednocześnie banki podniosły średnie oprocentowanie kredytów okresowo stałych. Inflacja także nie daje prostego sygnału, bo CPI wzrósł, a najczęściej przywoływana miara bazowa spadła.

Przy porównywaniu ofert warto sprawdzić nie tylko wysokość pierwszej raty. Znaczenie mają marża, prowizje, ubezpieczenia, wymagane produkty, sposób aktualizacji oprocentowania oraz zasady obowiązujące po zakończeniu okresu stałego. Dobrze jest też ocenić, czy domowy budżet poradzi sobie ze wzrostem raty, a nie tylko czy mieści się ona w dzisiejszych dochodach.

Dla rynku mieszkaniowego oznacza to, że sam POLSTR nie musi wywołać nowej fali zakupów. Niższa rata w części ofert może poprawiać dostępność kredytu, ale decyzje klientów zależą także od kosztów życia, cen mieszkań, wkładu własnego i ich pewności co do przyszłych wydatków. Z kolei wzrost stałych stawek może skłaniać część kupujących do szybszego działania, a innych — do odłożenia decyzji. Bez danych o liczbie wniosków i udzielonych kredytów nie da się jeszcze rozstrzygnąć, który efekt będzie silniejszy.

— Najważniejszy wniosek dla kredytobiorcy jest prosty: niższe oprocentowanie zmienne nie oznacza, że wszystkie hipoteki stają się tańsze. Wybór dotyczy dziś nie tylko wysokości raty na starcie, lecz także ryzyka, które klient jest gotów wziąć na siebie, i tego, jakiej przewidywalności potrzebuje w domowym budżecie — podsumowuje ekspert portalu rynekPierwotny.pl.