1 stycznia 2019 roku wejdzie w życie nowy standard rachunkowości dotyczący wynajmu – MSSF 16. Jak informuje raport JLL „MSSF 16 – co przyniesie przyszłość?”, wejście w życie nowych regulacji będzie oznaczać spore zmiany zwłaszcza dla leasingobiorców, w tym najemców powierzchni biurowych. Jak zareaguje na nie rynek nieruchomości? Zdaniem JLL, możliwa będzie presja ze strony firm na skracanie okresów najmu, ograniczenie liczby transakcji typu “sale and leaseback” oraz zdynamizowanie rozwoju elastycznych przestrzeni biurowych i co-workingowych. Natomiast w ujęciu długoterminowym wpływ nowych przepisów na wolumeny najmu powierzchni powinien być ograniczony.
MSSF 16 został ustanowiony przez Międzynarodową Radę Sprawozdawczości Finansowej (MRSF) w styczniu 2016 roku i jest wiążący dla okresów rachunkowych rozpoczynających się po 1 stycznia 2019 (dopuszczalna jest wcześniejsza aplikacja przez spółki wprowadzające również MSSF 15, który dotyczy przychodów).
„Z perspektywy właścicieli nieruchomości, zmiany wprowadzone przez MSSF 16 nie są znaczące i, poza umowami podnajmu, leasingodawca nie musi dokonywać istotnych korekt w dacie przejścia na nowy standard. Natomiast istotne modyfikacje zostały wprowadzone w modelu rozpoznania kosztów przez leasingobiorcę, czyli np. najemcę powierzchni biurowej, w związku z czym MSSF 16 będzie miał odczuwalny wpływ szczególnie na spółki, dla których forma leasingu operacyjnego stanowiła istotne źródło finansowania pozabilansowego”, tłumaczy Tomasz Król, Senior Manager, Dział Rozwiązań Biznesowych, JLL.
Co to oznacza? Obowiązująca obecnie forma leasingu operacyjnego nie będzie już dostępna za wyjątkiem umów krótkoterminowych (do 12 miesięcy) oraz umów dotyczących aktywów o niskiej wartości (która nie została jednoznacznie zdefiniowana w standardzie, natomiast interpretacje MRSF wskazują na wartość do 5 000 USD). Wszystkie pozostałe umowy muszą zostać uwzględnione w bilansie w podobny sposób, jak obecnie ma to miejsce w przypadku umów spełniających kryteria leasingu finansowego.
„Nowe standardy dotyczące leasingu to nie tylko temat ważny dla działów księgowości, ale całej organizacji, w tym działów odpowiedzialnych za nieruchomości, procesy podatkowe, prawne czy IT. Dlatego jednym z najważniejszych kroków w zaplanowaniu nowego sposobu raportowania jest uwzględnienie wszystkich stron w przygotowaniu do zmiany i zidentyfikowaniu obszarów, które ta zmiana potencjalnie dotknie”, dodaje Tomasz Król.
MSSF 16 a rynek nieruchomości komercyjnych
Jak podkreśla raport JLL, ze względu na fakt, że nowe regulacje wskazują na konieczność uwzględniania długoletnich zobowiązań leasingowych w bilansie spółek, możliwa jest presja ze strony firm na skracanie okresów najmu.
„Aktualnie w Polsce umowy najmu biur są zawierane przeważnie na okres pięciu lat. Po wejściu zmian w życie, może wzrosnąć popularność tzw. break options, czyli możliwości rozwiązania umowy po okresie 3 lat. Co ciekawe, nowe zasady mogą pozytywnie wpłynąć na rynek starszych nieruchomości biurowych, które są w stanie oferować krótsze okresy najmu niż w przypadku zupełnie nowych inwestycji. W starszym budynku biurowym można zawrzeć np. trzyletnią umowę, która będzie w mniejszym stopniu wpływała na bilans spółki”, komentuje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Zdaniem JLL, MSSF 16 może wpłynąć również na ograniczenie liczby transakcji typu “sale and leaseback”, polegających na tym, że właściciel budynku, sprzedając go podmiotowi zewnętrznemu, staje się najemcą wcześniej posiadanej nieruchomości. Takie rozwiązanie na rynku polskim nigdy nie było zbyt popularne, a wprowadzane zmiany w zasadach księgowych mogą jeszcze bardziej zminimalizować segment tego typu transakcji.
„Z drugiej strony nowy standard może zwiększyć chęć nabywania lub realizowania biurowców na swoje potrzeby, a nie wynajmowanie powierzchni. Zwróćmy jednak uwagę, że sam proces zakupu dobrze ulokowanej działki i realizacji inwestycji jest bardzo specjalistyczny, skomplikowany i czasochłonny. Z kolei zakup już istniejącego biurowca stawia przed kupującym szereg wyzwań, jak na przykład dopasowanie wielkości budynku do rzeczywistego zapotrzebowania na powierzchnie konkretnego najemcy”, dodaje Mateusz Polkowski.
Jak prognozuje JLL, innym rozwiązaniem, które z pewnością pojawi się na rynku, jest wykształcenie się podmiotów, które będą wynajmowały duże części budynków biurowych (piętro, kilka pięter) lub wręcz całe budynki biurowe na okres np. 10 lat i później podnajmowały na znacznie krótsze okresy powierzchnię biurową innym firmom. Już obecnie niektóre firmy przymierzają się do tego typu działalności.
MSSF 16 może też istotnie wpłynąć na jeszcze szybszy rozwój elastycznych przestrzeni biurowych i biur co-workingowych. Takie koncepty oferują krótkie i elastyczne umowy lub członkostwo, a zgodnie z nowym standardem zobowiązania najmu do 12 miesięcy nie będą musiały być ujmowane w bilansie spółek.
„Nowe standardy księgowe będą stopniowo wpływać na obraz rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce. Należy jednak pamiętać, że popyt na biura w naszym kraju systematycznie rośnie, szczególnie w miastach poza Warszawą. Dlatego wpływ nowych przepisów na wolumeny najmu powierzchni powinien być ograniczony, ponieważ większość firm będzie dalej wynajmować biura, a nie realizować własne inwestycje. Główne zmiany sprowadzą się przede wszystkim do elastyczności umów najmu, do których rynek będzie się powoli dostosowywał”, podsumowuje Tomasz Trzósło, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce.
