Rosnąca liczba Polaków kupujących mieszkania i domy za granicą — w Hiszpanii, Dubaju czy Chorwacji — nie umknęła uwadze Krajowej Administracji Skarbowej. Ministerstwo Finansów potwierdziło w odpowiedzi na pytania PAP, że takie transakcje pozostają w stałym kręgu zainteresowania fiskusa, który weryfikuje, czy wydatek na zakup nieruchomości ma pokrycie w zadeklarowanych dochodach — niezależnie od tego, w którym kraju doszło do zakupu.
Co dokładnie sprawdza fiskus
Jak wyjaśniło Ministerstwo Finansów, samo nabycie nieruchomości poza granicami Polski nie wiąże się z obowiązkiem podatkowym w kraju. Inaczej jest wtedy, gdy polski rezydent podatkowy zaczyna czerpać z takiej nieruchomości dochody — na przykład z najmu; wówczas obowiązek podatkowy w Polsce powstaje niezależnie od tego, gdzie fizycznie znajduje się nieruchomość. Resort podkreślił jednak, że nabycia nieruchomości za granicą pozostają w kręgu zainteresowania KAS w ramach czynności analitycznych dotyczących przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzących ze źródeł nieujawnionych.
Fiskus nie prowadzi przy tym odrębnej, nadzwyczajnej akcji wymierzonej wyłącznie w posiadaczy mieszkań za granicą — jak zaznaczyło Ministerstwo Finansów, ocena ryzyka związana z wydatkami na zakup nieruchomości jest tożsama dla całej grupy podatników, niezależnie od kraju, w którym dokonano transakcji. Sam fakt posiadania mieszkania poza Polską nie jest więc dowodem naruszenia przepisów, ale może stać się punktem wyjścia do sprawdzenia, czy podatnik był w stanie sfinansować taki wydatek z legalnie wykazanych środków.
Nabycia nieruchomości poza granicami kraju pozostają w kręgu zainteresowania organów Krajowej Administracji Skarbowej (KAS). W trakcie prowadzonych przez KAS czynności analitycznych w obszarze przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzących ze źródeł nieujawnionych, weryfikacji podlegają polscy rezydenci. Dominującym kryterium jest nadwyżka wydatków nad przychodami ustalona w oparciu o posiadane przez KAS dane, pochodzące m.in. z wymiany informacji z administracjami podatkowymi innych krajów.
Podstawa prawna: art. 25b i 25e ustawy o PIT
Mechanizm opodatkowania przychodów nieujawnionych reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 25b tej ustawy organ podatkowy bada, czy poniesiony przez podatnika wydatek — w tym wydatek na zakup nieruchomości — znajduje pokrycie w przychodach opodatkowanych lub nieopodatkowanych, którymi podatnik dysponował przed poniesieniem wydatku. Za przychody opodatkowane uznaje się środki, których pochodzenie da się ustalić co do tytułu, kwoty i okresu uzyskania oraz które zostały zgłoszone do opodatkowania; za nieopodatkowane — środki, które również można przypisać do konkretnego tytułu i okresu, ale które były zwolnione z podatku lub nie podlegały opodatkowaniu z mocy przepisów.
Jeżeli organ ustali, że wydatki i zgromadzony majątek przewyższają legalnie wykazane źródła finansowania, może wszcząć czynności sprawdzające, kontrolę celno-skarbową albo postępowanie podatkowe. W razie potwierdzenia, że przychód pochodzi ze źródeł nieujawnionych, zastosowanie znajduje sankcyjna, zryczałtowana stawka podatku w wysokości 75 proc. podstawy opodatkowania (art. 25e ustawy o PIT). Jeśli natomiast w toku postępowania uda się ustalić konkretne, jednak wcześniej niezgłoszone źródło przychodu, może ono zostać opodatkowane według zasad właściwych dla tego źródła, a nie według stawki sankcyjnej.
Co uznaje się za wiarygodne wyjaśnienie pochodzenia środków
W praktyce podatnik może wytłumaczyć nadwyżkę wydatków nad zadeklarowanymi dochodami, wskazując m.in. na:
- kredyt bankowy zaciągnięty na zakup nieruchomości,
- udokumentowane dochody zagraniczne, jeżeli nie podlegały obowiązkowi rozliczenia w Polsce,
- dochody opodatkowane ryczałtowo (np. z dywidend),
- środki ze sprzedaży majątku, spadku lub darowizny — pod warunkiem właściwego zgłoszenia i udokumentowania,
- oszczędności zgromadzone w przeszłości, o ile da się wykazać ich legalne pochodzenie.
Kluczowe jest przy tym, by podatnik potrafił wykazać wiarygodność wskazanego źródła — samo ogólne stwierdzenie, że pieniądze pochodziły np. z pracy dorywczej za granicą, może nie zostać uznane za wystarczające, jeśli nie towarzyszą mu żadne umowy, rozliczenia czy potwierdzenia wpływów.
Sygnały zwiększające ryzyko kontroli
| Czynnik ryzyka | Dlaczego zwraca uwagę fiskusa |
|---|---|
| Transakcje gotówkowe o znacznej wartości | Brak śladu bankowego utrudnia weryfikację, a duże kwoty w gotówce są szczególnie narażone na analizę |
| Niezgłoszone darowizny | Darowizny przekraczające ustawowy limit zwolnienia z podatku muszą zostać zgłoszone w ustawowym terminie |
| Nagłe, nietypowe wpływy na rachunek bankowy | Instytucje finansowe automatycznie analizują anomalie w historii rachunku |
| Wydatek znacznie przewyższający deklarowane dochody | To dominujące kryterium wskazane wprost przez Ministerstwo Finansów |
Międzynarodowa wymiana informacji podatkowych
Jak podkreśliło Ministerstwo Finansów, dane wykorzystywane przez KAS pochodzą m.in. z wymiany informacji z administracjami podatkowymi innych krajów. Mechanizmy automatycznej wymiany informacji podatkowych (w tym w ramach standardu CRS, do którego przystąpiła również Polska) sprawiają, że posiadanie rachunków bankowych, aktywów finansowych czy nieruchomości za granicą jest coraz trudniejsze do ukrycia przed krajowym fiskusem. To właśnie ta wymiana danych — a nie sam fakt zakupu nieruchomości w danym kraju — stanowi główne źródło informacji, na podstawie których KAS typuje podatników do dalszej analizy.
Zakup na członka rodziny nie rozwiązuje problemu
Przeniesienie zakupu na inną osobę — np. dziecko czy współmałżonka — nie usuwa ryzyka podatkowego, jeśli faktycznym źródłem środków pozostaje majątek innej osoby, a przekazanie tych środków nie zostało prawidłowo zgłoszone i udokumentowane (np. jako darowizna lub pożyczka). W takiej sytuacji urząd może zapytać o źródło finansowania zarówno formalnego nabywcę, jak i osobę, która faktycznie przekazała środki — problem nie znika, a jedynie rozszerza się na kolejnego podatnika.
Dochody z najmu za granicą a obowiązek podatkowy w Polsce
Odrębną kwestią od źródła finansowania zakupu jest opodatkowanie bieżących dochodów z posiadanej za granicą nieruchomości. Jeśli polski rezydent podatkowy osiąga dochody z najmu nieruchomości położonej za granicą, obowiązek podatkowy w Polsce może powstać niezależnie od tego, gdzie fizycznie znajduje się nieruchomość — dokładny zakres tego obowiązku zależy od zasad wynikających z właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Polską a krajem położenia nieruchomości.
