Polski rynek powierzchni magazynowych nie zwalnia tempa. Prawie dwa mln. m kw. powierzchni w budowie w 56 inwestycjach

0
  • Obserwowany dalszy wzrost popytu wynikający z ekspansji najemców obecnych na rynku oraz całkiem nowych podmiotów, w tym zagranicznych firm z sektora produkcyjnego i e-commerce;
  • Zauważalny wzrost stawek czynszu efektywnego efektem rosnących kosztów budowlanych, wysokiego popytu i malejącej dostępności powierzchni magazynowej;
  • Optymistyczne prognozy rozwoju rynku ze względu dobrą koniunkturę gospodarczą z prognozowanym w wzrostem PKB o 4,1% w 2018 roku;
  • Rynek pracy oraz dalsze inwestycje w sieć drogową determinują rozwój rynku magazynowego w Polsce. Na mapie pojawiają się całkiem nowe lokalizacje logistyczne, takie jak: Zielona Góra, Świecko, Olsztynek, Zgorzelec, Białystok i Kielce.

Aktywność najemców na rynku powierzchni magazynowych w Polsce osiągnęła rekordowy wynik w pierwszych trzech miesiącach roku, co przełożyło się na najniższy w historii wskaźnik powierzchni niewynajętej. Popyt kształtowali przede wszystkim najemcy z branży e-commerce (24%), operatorzy logistyczni (23%) oraz sieci handlowe (19%). Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje pierwszy kwartał na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w raporcie „MARKETBEAT: RYNEK MAGAZYNOWY W POLSCE”.

Ukończenie 12 projektów inwestycyjnych o powierzchni 388 000 mkw. pozwoliło zakończyć pierwszy kwartał 2018 roku na rynku powierzchni magazynowej i produkcyjnej z wynikiem 13,9 miliona mkw. Najaktywniejszym regionem była Polska Centralna, gdzie oddano do użytku aż 213 000 mkw. powierzchni, w tym pierwszy etap Central European Logistics Hub w Łodzi (79 000 mkw. dla firmy BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego). Na pozostałych rynkach najwięcej nowej powierzchni przybyło w regionie Szczecina (52 000 mkw.), okolicach Warszawy (33 000 mkw.), Polsce Zachodniej (33 000 mkw.) oraz Krakowie (31 000 mkw.).

– W Polsce na rynku magazynowym pozostaje w realizacji 56 projektów o łącznej powierzchni 1,91 miliona mkw. To rekordowy wynik aktywności deweloperskiej odnotowany na koniec kwartału, z czego prawie 75% powierzchni zostało już zabezpieczone umowami najmu. Najaktywniejszymi rynkami były Górny Śląsk, Polska Centralna, Polska Zachodnia oraz okolice Warszawy, gdzie znajduje się 64% inwestycji w budowie – komentuje Adrian Semaan, konsultant w dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w firmie Cushman & Wakefield, autor raportu.

Aktywność najemców utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W pierwszym kwartale 2018 roku wynajęto łącznie ponad 1,18 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem zanotowanym na początku roku w historii. Największym popytem cieszyły się główne rynki magazynowe, tj.: Polska Centralna (20% wszystkich transakcji), rynek Warszawy i okolic (18%), region Poznania (12%), Górny Śląsk (11%) oraz region Wrocławia (9%). W strukturze transakcji 80% to nowe umowy najmu i ekspansje, a pozostałe 20% to renegocjacje. Popyt kształtowały głównie trzy branże: e-commerce (24%), operatorzy logistyczni (23%) oraz sieci handlowe (19%). Aktywne były również firmy z branży produkcyjnej (5%), a także farmaceutycznej (4%), motoryzacyjnej (3%), AGD (3%) i elektronicznej (3%).

Czytaj również:  Firmy często testują nowe rozwiązania na realnych danych swoich klientów. To zwiększa ryzyko ich kradzieży

Na koniec pierwszego kwartału 2018 r. zarejestrowano najniższy od 2004 r. poziom wskaźnika pustostanów wynoszący 4,7%. W Szczecinie, Polsce Zachodniej oraz w rejonie Bydgoszczy i Torunia obiekty logistyczne były w pełni skomercjalizowane. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Polsce Centralnej (1,9%), a najwyższy w Krakowie (11,1%) oraz w strefie Warszawa – miasto (8,5%).

Wzrost kosztów generalnego wykonawstwa oraz niski wskaźnik pustostanów w lokalizacjach cieszących się największym zainteresowaniem najemców, utrudniają negocjowanie atrakcyjnych stawek czynszu. W pierwszym kwartale 2018 roku czynsz efektywny wzrósł średnio o około 0,10 EUR/mkw./miesiąc.

Najwyższy czynsze bazowe i efektywne (uwzględniające zachęty finansowe dla najemców) tradycyjnie obowiązują w strefach Warszawa – miasto odpowiednio 4,00 – 5,25 EUR/mkw./miesiąc i 3,50 – 4,80 EUR/mkw./miesiąc oraz Krakowie 3,50 – 4,50 EUR/mkw./miesiąc i 2,60 – 4,00 EUR/mkw./miesiąc. Na pozostałych rynkach stawki utrzymują się w zakresie od 2,40 do 3,60 EUR/mkw./miesiąc za czynsz bazowy i 1,90 – 3,20 EUR/mkw./miesiąc za czynsz efektywny.

PROGNOZA

W kolejnych miesiącach 2018 roku aktywność najemców powinna utrzymać się na wysokim poziomie. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową oraz wyspecjalizowane usługi logistyczne sektora e-commerce będą motorem napędowym rynku. Wśród realizowanych projektów dominującym trendem pozostaną inwestycje w parki logistyczne oraz projekty typu BTS zlokalizowane przy głównych trasach i węzłach komunikacyjnych. Spodziewany jest także wzrost aktywności deweloperskiej w segmencie mniejszych obiektów oferujących powierzchnie logistyczne wpisujące się w tzw. „usługę ostatniej mili”. Obiekty te pozwolą zapewnić szybszą i efektywniejszą obsługę rosnącej bazy konsumentów sektora e-commerce. Nowe projekty tego typu planowane są m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Szczecinie.