Przewiduje się, że do 2020 roku krótko- i długoterminowe stopy procentowe w Europie nie będą gwałtownie rosnąć. Ograniczy to ewentualny niekorzystny wpływ na rynki nieruchomości, pomimo doniesień o niedawnej wyprzedaży obligacji w USA, która może oznaczać koniec okresu bardzo niskich stóp procentowych, które zdominowały aktualny cykl na rynku nieruchomości. Szybko rosnąca aktywność najemców, niski wskaźnik pustostanów oraz ograniczona liczba realizowanych inwestycji budowlanych doprowadziły do stopniowej zmiany warunków rynkowych na korzyść wynajmujących, co przełożyło się na wyższe stawki czynszu oraz stabilizację na większości europejskich rynków w 2018 roku. Ma to pozytywny wpływ na wartość nieruchomości i stopę zwrotu i mimo że rentowność jest w szczytowym punkcie cyklu, ten stan rzeczy powinien się utrzymać w 2019 roku – wynika z najnowszego raportu Colliers International pt. „Capital Flows Report”.

— Pomimo warunków typowych dla późnego etapu cyklu na rynku nieruchomości oczekujemy, że rok 2018 będzie kolejnym, w którym inwestycje w Europie utrzymają się na wysokim poziomie. Obserwujemy kilka niepokojących czynników makro, które mają wpływ na decyzje podejmowane przez globalnych inwestorów, np. podwyżki stóp procentowych w USA, globalne spory handlowe, niski wzrost gospodarczy w Europie oraz ryzyko „twardego Brexitu” lub braku porozumienia w tej sprawie. Choć coraz wyraźniej widać, że inwestorzy są ostrożniejsi, jeżeli chodzi o jakość źródła dochodów, faktyczny wzrost stawek czynszów i inicjatywy dotyczące aktywnego zarządzania aktywami, chęć inwestowania w nieruchomości i dywersyfikacji globalnych portfeli utrzymuje się — mówi Richard Divall, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International.

Najważniejsze wnioski z raportu Colliers International dotyczącego przepływów kapitałowych:

• Największą aktywność inwestycyjną odnotowano w Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech, przy czym nad Sekwaną wzrosła ona o 30% w porównaniu z rokiem 2017. W Wielkiej Brytanii pozostaje ona na takim samym poziomie;
• W Niemczech aktywność inwestycyjna spadła o 30% w związku z problemami z wyceną i brakiem produktów wysokiej jakości, wynikającym z ograniczonej aktywności budowlanej w latach 2013-2015;
• Na rynku nieruchomości w Holandii, Belgii, Luksemburgu, Finlandii, Irlandii i Polsce odnotowano większe zainteresowanie inwestorów w związku z poprawą podstawowych wskaźników na późnym etapie cyklu; dążą oni bowiem do wyższej rentowności i dywersyfikacji swoich portfeli;
• Na rynkach azjatyckich od początku 2018 roku obserwujemy coraz większą aktywność inwestycyjną, która znacznie przewyższa aktywność w obu Amerykach;
• Odnotowuje się większą równowagę między kapitałem zagranicznym a krajowym, gdyż każdy z nich odpowiada za 50% aktywności inwestycyjnej e regionie EMEA od początku roku;
• Aktualnie inwestycje w aktywa na rynku nieruchomości mieszkaniowych stanowią 16% całkowitej aktywności w okresie ostatnich 18 miesięcy, tymczasem 10 lat temu było to zaledwie 6%.

Przepływy kapitałowe

W skali globalnej transakcje inwestycyjne od początku roku wskazują na kontynuację trendu obserwowanego pod koniec roku 2017. Według badań przeprowadzonych przez Colliers przewidywana wartość inwestycji w regionie Azji i Pacyfiku osiągnie 808 mld dolarów przed końcem 2018 roku (wzrost o 13% rok do roku). W międzyczasie w regionie EMEA odnotowano spadek wartości inwestycji o 10% rok do roku, choć i tak jest to lepszy wynik niż w znacznie słabszym I kwartale, kiedy to spadek wynosił 30% rok do roku. Wartość inwestycji w obu Amerykach jest podobna do tej sprzed roku.

— W latach 2017-2018 odnotowano dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej na rynkach azjatyckich, natomiast podwyżka stóp procentowych, siła amerykańskiego dolara oraz końcowy etap cyklu na rynku nieruchomości zmniejszyły tę aktywność w obu Amerykach — zauważa Richard Divall. — Przewidujemy, że wartość inwestycji w regionie EMEA będzie niższa niż w 2017 roku, a aktualny poziom cen, brak produktów oraz polityczna niepewność sprawią, że niektórzy inwestorzy będą przyglądać się sytuacji z boku.

— Jednocześnie warto zauważyć, że te wartości ogólne przesłaniają duże różnice aktywności w poszczególnych regionach. Na przykład w regionie Azji i Pacyfiku działalność inwestycyjna zdominowana jest przez spółki należące do PRC Real Estate i blisko 10% całej działalności jest wynikiem projektów związanych z tworzeniem banków ziemi i budową mieszkań realizowanych przez te spółki. Podobnie w I połowie 2018 roku działalność inwestycyjna spółki koncentrowała się na Hongkongu, a jej wartość była wyższa niż w przypadku Japonii i Chin razem wziętych — dodaje Divall.

— Jeżeli chodzi o Europę, to najwyższą aktywność inwestycyjną od 2017 roku wciąż odnotowywano w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji, które osiągnęły poziom swojej pięcioletniej średniej. Na rynku nieruchomości w Holandii, Belgii, Luksemburgu, Finlandii, Irlandii i Polsce obserwuje się większe zainteresowanie inwestorów w związku z poprawą podstawowych wskaźników na późnym etapie cyklu. Dążą oni do wyższej rentowności, a to na najważniejszych rynkach, czyli w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji jest coraz trudniejsze – zaznacza Richard Divall.

— Pomimo ogólnego spadku aktywności, rok 2018 będzie kolejnym rokiem, w którym inwestycje w Europie utrzymają się na wysokim poziomie. Coraz więcej rynków cechuje się potencjałem wzrostów i obserwujemy napływ fali pieniędzy z najważniejszych państw w Europie do Holandii, Hiszpanii, Finlandii i Danii, a na rynki drugorzędne, takie jak: Węgry, Portugalia czy Europa Południowo-Wschodnia, gdzie mamy do czynienia ze wzrostem inwestycji wynikającym z nieco spóźnionej, ale szybkiej poprawy sytuacji gospodarczej w ostatnich latach i/lub znacznych zmian podstawowych wskaźników dotyczących rynku nieruchomości – mówi Divall.

Źródła kapitału

Badania przeprowadzone przez Colliers wskazują na większą równowagę między kapitałem zagranicznym a krajowym, gdyż każdy z nich odpowiada za 50% aktywności inwestycyjnej od początku roku. Jednak dokonując przeglądu aktywności kapitału zagranicznego, Colliers zwrócił uwagę na szybki wzrost udziału rynkowego kapitału azjatyckiego – z poziomu poniżej 5% do ponad 15%.

— Choć zarysowała się równowaga w działalności inwestycyjnej między kapitałem europejskim a globalnym, to pochodzenie tego kapitału ulega ciągłym zmianom. W latach 2012-2017 najbardziej aktywny był kapitał z Ameryki Północnej, Chin, Hongkongu i Singapuru — wyjaśnia Richard Divall. — W 2018 roku bardzo aktywny był kapitał singapurski, zmniejszyła się natomiast aktywność Chin w związku z tym, że w tradycyjnych sektorach nieruchomości prowadzenie w zakresie najważniejszych produktów objęli Koreańczycy. Dodatkowo na rynek chiński po raz kolejny chce wejść kapitał australijski i japoński.

— Patrząc w przyszłość, oczekujemy kontynuacji tej zmiany kapitału i być może ponownego pojawienia się na arenie Chin, jednak ich strategie będą różnić się od tych, które obserwowaliśmy w ostatnich latach. Główne fundusze globalne będą nadal aktywne, ale fundusze, które w okresie ostatnich 12-18 miesięcy dokonały konsolidacji, mogą wykazywać się mniejszą aktywnością, dopóki posiadane przez nie aktywa i portfele  nie zaczną odzwierciedlać ich długofalowej strategii inwestycyjnej, a wtedy być może niektóre aktywa będą wracać na rynek.

Dokąd płynie kapitał?

— W związku z trendami demograficznymi w Europie, aktualnymi cenami biur i obiektów logistycznych, a także restrukturyzacją handlu detalicznego, atrakcyjne dla inwestorów globalnych stają się sektory alternatywne, gdyż oferują większą rentowność – wyjaśnia Divall. — Jednym z poważniejszych problemów jest jednak to, że większe grupy często nie są w stanie znaleźć w tych sektorach żadnych krajowych ani regionalnych platform dostępnych do zakupu, dlatego będą opierać się na budowaniu portfela, co jest procesem czasochłonnym, a znalezienie odpowiedniej skali nie jest łatwe.

W raporcie eksperci Colliers zwracają uwagę na znaczny wzrost inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe, które w ciągu ostatnich 18 miesięcy stanowiły 16% całej aktywności inwestycyjnej, podczas gdy 10 lat temu było to zaledwie 6%. W międzyczasie aktywność przemysłowa wzrosła o 3%. Spadek inwestycji w ostatniej dekadzie odnotowano natomiast w sektorze handlowym i biurowym o odpowiednio 5 i 6 procent, a inwestycje w hotele pozostały na takim samym poziomie.

— Jeżeli w okresie ostatnich 18 miesięcy widać jakikolwiek wyraźny trend w działalności transakcyjnej w porównaniu z poprzednim cyklem w latach 2007-2008, to jest to zwiększony poziom inwestycji w aktywa na rynku mieszkaniowym — mówi Damian Harrington, dyrektor Działu Badań Rynku w regionie EMEA. — Na tym obszarze szczególnie aktywny jest kapitał północnoamerykański, a kiedy porównamy Europę do Ameryki Północnej, widzimy wyraźny potencjał wzrostu – inwestycje w mieszkania stanowią ok. 27% całej działalności inwestycyjnej na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Sektor nieruchomości mieszkaniowych, w skład którego wchodzą mieszkania socjalne, wynajmowane prywatnie, a także lokale dla studentów i seniorów, oferuje szereg możliwości inwestycyjnych. Na jednym końcu tego spektrum są mieszkania dla studentów, w które na przestrzeni ostatnich 10 lat zainwestowano 40 mld EUR, co stanowi zaledwie 1,6% całej działalności inwestycyjnej. Przez ten czas działalność inwestycyjna na tym obszarze zdominowana była przez Wielką Brytanię (63%), Niemcy (10%), Hiszpanię i Holandię (oba kraje po 6%) oraz Francję (5%). Na drugim końcu znajdują się lokale dla seniorów, w które zainwestowano 32 mld euro, a działalność inwestycyjna znów zdominowana była przez Wielką Brytanię (40%), Niemcy (20%), Francję (11%), Holandię (8%) i Hiszpanię (6%).

Otoczenie geopolityczne

Damian Harrington wyjaśnia: — Wpływ wszystkich obserwowanych przez nas obecnie manewrów geopolitycznych jest czymś innym niż zmienność polityczna z lat 2016-2017, gdyż spory handlowe mają bardzo bezpośredni i natychmiastowy wpływ na poszczególne gospodarki. Spory handlowe między USA a Chinami, które, z tego co widać, jeszcze potrwają, prawdopodobnie w średnim terminie doprowadzą do ponownej globalizacji chińskiego handlu, czego przejawem będzie stworzenie azjatyckiego bloku handlowego, gdyż dwutorowe, regionalne łańcuchy produkcji i dostaw rozpoczynają się w Chinach i biegną w kierunku wielu innych azjatyckich krajów. Beneficjentami tej zmiany będą partnerzy handlowi Chin w Azji Południowej i Południowo-Wschodniej, natomiast cel prezydenta Trumpa, jakim jest utrzymanie globalnej dominacji USA w dziedzinie technologii oraz odbudowanie sił produkcyjnych kraju, raczej nie zostanie osiągnięty.

— W międzyczasie Brexit oraz ogólny spadek optymizmu w strefie euro sprawiły, że wszystkie największe europejskie gospodarki odnotowały spadki wskaźnika PMI w porównaniu z danymi zebranymi 12 miesięcy wcześniej, a stopy wzrostu gospodarczego są coraz niższe. Na dzień dzisiejszy europejskie przedsiębiorstwa deklarują chęć zatrudnienia dużej liczby pracowników, co podtrzymuje popyt na przestrzeń biurową i przemysłową. Stopa bezrobocia w strefie euro nadal spada – w maju 2018 roku wynosiła 8,4%, co było najniższym poziomem od grudnia 2008 roku. W najbliższej przyszłości będziemy świadkami pewnych ograniczeń produkcyjnych, co może przełożyć się na oczekiwania rynkowe w całej Europie, które przewidują, że w ciągu kolejnych 12 miesięcy osiągniemy szczytowy punkt w cyklu wynajmu przestrzeni biurowej.