Czwarta edycja raportu Savills i CRIDO „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe” pokazuje, jak szybko rozwija się rynek najmu instytucjonalnego w Polsce. To opracowanie, łączące dane rynkowe Savills i analizy regulacyjne CRIDO, stało się ważnym punktem odniesienia dla inwestorów i deweloperów. Rosnąca rola najmu instytucjonalnego w największych miastach, zmieniająca się demografia i coraz większa mobilność mieszkańców sprawiają, że rzetelne spojrzenie na sektor PRS jest bardzo istotne.

Polski sektor najmu instytucjonalnego (PRS) pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku mieszkaniowego. Z najnowszego raportu Savills i CRIDO „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe” wynika, że od stycznia do końca października 2025 r. zasób mieszkań PRS zwiększył się o ponad 4 800 lokali, osiągając poziom ok. 25 100 jednostek. Oznacza to 24-procentowy wzrost w porównaniu z początkiem roku. Do końca 2027 r. całkowita podaż, biorąc pod uwagę projekty będące w budowie i planowane (ze znaną datą realizacji), może wzrosnąć do ponad 36 000 mieszkań.

Podczas panelu dyskusyjnego zorganizowanego przy okazji premiery raportu eksperci podkreślali, że mimo szybkiego wzrostu rynek PRS pozostaje na bardzo wczesnym etapie rozwoju na tle rynku najmu prywatnego. Zwracali uwagę, że skala najmu instytucjonalnego pozostaje niewielka w porównaniu z liczbą osób, które oficjalnie deklarują przychody z najmu mieszkań, co potwierdzają dane administracyjne. Zwrócono uwagę, że rozproszenie tego segmentu oraz niska podaż dużych pakietów mieszkań dostępnych do zakupu to czynniki hamulcowe tempa wzrostu oczekiwanego przez inwestorów instytucjonalnych.

Silny popyt i rosnąca rola najmu jako świadomego wyboru

Zmiana społecznych postaw wobec najmu, rosnąca mobilność, migracja do dużych miast oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych – to czynniki, które w ostatnich latach napędzają rozwój sektora. Jednocześnie rośnie oczekiwanie najemców wobec jakości usług oraz transparentności i stabilności umów, którą zapewniają operatorzy instytucjonalni.

Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets, Savills komentuje: – Polska wchodzi w etap, w którym najem instytucjonalny staje się pełnoprawną i racjonalną alternatywą wobec zakupu mieszkania, szczególnie w największych miastach. Wysoka transparentność rynku oraz profesjonalizacja usług najmu przyciągają zarówno najemców, jak i inwestorów.

Z danych Ministerstwa Finansów cytowanych w raporcie wynika, że w 2024 r. ponad 1,07 mln podatników deklarowało przychody z najmu prywatnego, co pokazuje skalę rynku najmu, ale też jego rozproszenie. Ta wartość nie uwzględnia również szarej strefy na rynku najmu. Jednocześnie segment PRS urósł niemal dziesięciokrotnie od 2018 r., choć nadal stanowi niewielką część całego rynku najmu, bo zaledwie 2%.

Eksperci w panelu podkreślali, że współczesny najemca jest bardziej świadomy i zwraca uwagę na standard, przewidywalność i przejrzystość procesów. Zauważono także, że zmienia się charakter mobilności – coraz częściej najem jest wyborem, a nie koniecznością, co wynika m.in. z nowych modeli życia, mobilności zawodowej czy zmieniającej się struktury rodzin.

Na czele Warszawa, Kraków i Trójmiasto

Najdynamiczniej rozwijającymi się rynkami między styczniem a październikiem 2025 r. były: Kraków (1 742 nowych lokali), Warszawa (1 484), Poznań (416) i Wrocław (369). Trójmiasto podwoiło swój zasób w wyniku oddania trzech nowych projektów. Jedynym dużym rynkiem bez zmian pozostaje Łódź.

Większość inwestorów lokuje projekty w siedmiu największych metropoliach, a średnia skala przedsięwzięcia to ok. 200 mieszkań.

– To dostępność projektów gruntowych, urbanizacja oraz silne przepływy migracyjne sprawiają, że największe miasta pozostaną kluczowe dla rozwoju sektora PRS. Dane za 2025 r. potwierdzają stabilny popyt. Widzimy, że nowe projekty bardzo szybko znajdują najemców – podkreśla Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.

W dyskusji zwrócono uwagę, że planowanie ekspansji PRS poza największe miasta i ich centra jest trudne, ponieważ kluczowym kryterium dla najemców jest dostęp do dobrej komunikacji publicznej. Podkreślano również, że koszty budowy w centrum i na przedmieściach są zbliżone, co nie pozwalałoby na zróżnicowanie czynszów w stopniu rekompensującym gorszą lokalizację.

Stabilne czynsze w większości miast

Według analizy Savills czynsze w sektorze PRS pozostają odporne na wahania rynkowe. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. Gdańsk zanotował wzrost o 3%, a Warszawa, Wrocław, Łódź i Poznań o ok. 1,5%. Spadek o ponad 6% widoczny był w Katowicach, a w Krakowie utrzymanie stawek z poziomów notowanych na koniec 2024 r.

Autorzy opracowania zwracają uwagę, że czynsze w projektach PRS pozostają stabilne, a ich poziom jest silnie uzależniony od standardu i lokalizacji inwestycji. Kawalerki w budynkach zarządzanych instytucjonalnie kosztują zazwyczaj od 2500 do 3000 zł miesięcznie, natomiast mieszkania jednopokojowe mieszczą się w przedziale od 2000 do ponad 4000 zł, przy czym najwyższe stawki obserwowane są w projektach premium oraz w centralnych lokalizacjach największych miast.

Wioleta Wojtczak dodaje: – Wysoka jakość obsługi i przewidywalność procesu najmu sprawiają, że projekty PRS dobrze trzymają poziom czynszów. To format, który adresuje realne potrzeby najemców, czyli stabilność, bezpieczeństwo i jakość.

Liderem rynku pozostaje Resi4Rent, dysponujący portfelem około 6 200 mieszkań. Dalej są Vantage Rent z zasobem liczącym 3 287 lokali oraz LifeSpot, zarządzany przez Ares i Griffin Capital Partners, który posiada 2 450 mieszkań. Trzej najwięksi inwestorzy kontrolują łącznie 48% całego zasobu PRS nad Wisłą. Tuż za nimi plasuje się państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem z niespełna 2 500 mieszkań na wynajem.

Eksperci zwrócili uwagę, że w kolejnych latach potencjał wzrostu czynszów może być mniejszy, m.in. ze względu na spadające stopy procentowe oraz coraz lepszy standard mieszkań wynajmowanych na rynku prywatnym. Podkreślano także, że rośnie profesjonalizacja wynajmujących prywatnych, co wpływa na konkurencyjność obu segmentów. Zwracano również uwagę, że przewidywalność czynszów i stabilność warunków najmu pozostają kluczowymi atutami PRS w oczach najemców.

Panel ekspercki – najważniejsze wnioski

Podczas premiery raportu odbył się panel dyskusyjny prowadzony przez Jacka Kałużnego, w którym udział wzięli przedstawiciele najważniejszych podmiotów na rynku – Anna Baran MRICS Baran (G City Europe), Marek Obuchowicz (Griffin Capital Partners), Dariusz Pawlukowicz (Vantage Development & Robyg), Edyta Stelmach (Nrep) oraz Anna Pleskowicz (CRIDO).

Eksperci wskazywali na bariery strukturalne ograniczające tempo rozwoju PRS w Polsce. Szczególnie mocno akcentowano problem dostępności gruntów i wydłużające się procedury administracyjne. W dyskusji wskazano, że dobrym rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie dedykowanej kategorii „budynku na wynajem” w prawie budowlanym, o ile byłaby odpowiednio określona i adresowała rzeczywiste wyzwania pojawiające się przy projektowaniu budynków z segmentu PRS. Zauważono również, że brak klarownych regulacji podatkowych prowadzi do niepewności inwestorów i może decydować o rentowności projektów. Eksperci wskazywali też, że rynek jest dziś w fazie „chorób wieku dziecięcego”, a część wyzwań dotyczy całego rynku nieruchomości – w tym inflacji kosztów budowy czy wydłużonych postępowań administracyjnych.

Rynek inwestycyjny. Jest potencjał i wciąż niska płynność

Choć sektor living w Polsce, obejmujący PRS i PBSA, nadal charakteryzuje się niską płynnością i ograniczoną liczbą transakcji – w trzech pierwszych kwartałach 2025 r. wartość inwestycji wyniosła 86,5 mln euro, głównie w formule forward – to atrakcyjność rynku pozostaje wysoka. Autorzy raportu podkreślają, że inwestorzy coraz uważniej obserwują polski rynek, a atrakcyjne stopy i rosnąca skala projektów budują fundamenty pod większą aktywność transakcyjną.

Uczestnicy panelu zwrócili uwagę, że największą barierą dla inwestorów pozostaje ograniczona liczba dostępnych do zakupu gotowych portfeli. Podkreślali, że budowa portfela od zera wymaga dziś horyzontu inwestycyjnego liczącego nawet 10 lat, m.in. ze względu na czasochłonne procedury pozyskiwania pozwoleń. Wskazywano też, że rosnące koszty finansowania oraz wysokie ceny gruntów powodują konieczność analizowania znacznie większej liczby działek i składania większej liczby ofert.

Potrzebne jasne i dedykowane regulacje

Raport zwraca uwagę, że brak precyzyjnych regulacji dedykowanych sektorowi PRS, w połączeniu z rozbieżnymi interpretacjami organów podatkowych, nadal generuje istotną niepewność inwestycyjną.

Jak dodaje Anna Pleskowicz, Partner w CRIDO: – W realiach braku dedykowanych regulacji sektor PRS wymaga każdorazowo szczegółowej analizy podatkowo-prawnej już na etapie projektowania inwestycji – zarówno w kontekście wyboru modelu biznesowego, jak i jego dostosowania do lokalnych uwarunkowań. Co istotne, konsekwencje podatkowe towarzyszą inwestorom przez cały cykl życia projektu.

Eksperci CRIDO wskazują, że niejednoznaczność przepisów podatkowych sprawia, iż część projektów może okazać się nieopłacalna już na etapie analizy finansowej. Zwracają uwagę, że nawet niewielkie różnice w interpretacjach dotyczących VAT lub podatku od nieruchomości mogą decydować o tym, czy dana inwestycja ostatecznie zostanie zrealizowana. Doświadczenie pokazuje również, że ryzyka podatkowe ujawniają się na etapie wyjścia z inwestycji, w szczególności w obszarze VAT oraz wieloletnich korekt podatku przy sprzedaży lokali.

Dodatkowo raport wskazuje na pojawiające się nowe ryzyka, takie jak: próby stosowania wyższych stawek podatku od nieruchomości dla pustostanów czy niejednolite podejście do obiektów typu domy studenckie