Jak wynika z prognoz największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO, warszawski rynek biurowy wchodzi w końcówkę 2025 roku w fazę wyraźnej stabilizacji, w której kluczową rolę odgrywa jakość oferty, a nie jej skala. Ograniczona nowa podaż, systematyczne wycofywanie z rynku starszych budynków oraz utrzymujący się popyt sprawiają, że rynek coraz mocniej premiuje najlepsze lokalizacje i nowoczesne, dobrze zaprojektowane obiekty.
Zgodnie z szacunkami analityków Działu Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO, całkowita nowa podaż biur w Warszawie w 2025 roku wyniesie około 90 tys. mkw. i będzie zbliżona do poziomu z poprzedniego roku. Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie pozostaje ograniczony i na koniec roku nie powinien przekroczyć około 200 tys. mkw., co potwierdza ostrożne podejście deweloperów do uruchamiania nowych projektów. Aktywność inwestycyjna koncentruje się głównie w strefach centralnych, gdzie popyt pozostaje najbardziej stabilny.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Warszawski rynek biurowy dojrzewa. Spadek podaży całkowitej nie jest oznaką osłabienia, ale naturalnym etapem równoważenia i optymalizacji rynku. Widzimy coraz więcej wyłączeń z komercjalizacji starszych, niedopasowanych do dzisiejszych standardów budynków oraz projektów przechodzących gruntowne modernizacje lub repozycjonowanie. Obserwujemy kolejny etap rozwoju rynku nieruchomości biurowych, w którym świadomość właścicieli oraz oczekiwania najemców wobec powierzchni są na bardzo wysokim poziomie, a realna jakość dostępnej oferty rośnie”.
Popyt na powierzchnie biurowe w całym 2025 roku powinien zamknąć się na poziomie około 740 tys. mkw., co oznacza wynik zbliżony do roku poprzedniego. Znaczną część transakcji nadal stanowią renegocjacje, jednak analitycy AXI IMMO obserwują również stabilne zainteresowanie relokacjami, szczególnie wśród firm poszukujących lepszego standardu biura, efektywnych układów pięter oraz lokalizacji dobrze skomunikowanych transportem publicznym.
Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosił około 9,7%, przy wyraźnym zróżnicowaniu pomiędzy centrum a lokalizacjami poza centralnymi strefami. W kolejnych miesiącach analitycy AXI IMMO spodziewają się dalszego, stopniowego spadku dostępności, przede wszystkim w najlepszych projektach.
Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Coraz wyraźniej widać, że nie wystarczy już „być w dobrej dzielnicy”. Najemcy zwracają uwagę na konkretne mikro-lokalizacje, dostęp do metra, komfort dojazdu dla pracowników i jakość otoczenia budynku. To właśnie te czynniki w 2025 roku w największym stopniu decydowały o tempie komercjalizacji i wysokości czynszów”.
Czynsze ofertowe w Warszawie na koniec 2025 roku pozostają stabilne. W najlepszych projektach w centrum stawki prime powinny utrzymać się w przedziale do około 27,5 EUR/mkw./miesiąc, podczas gdy w lokalizacjach poza centrum czynsze zaczynają się od około 9,5 EUR/mkw. Presja wzrostowa widoczna jest przede wszystkim w nowoczesnych budynkach oraz obiektach po kompleksowych modernizacjach, oferujących wysoki standard techniczny i rozwiązania wspierające cele ESG.
Tomasz Michalczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, podsumowuje: „Końcówka 2025 roku potwierdza, że warszawski rynek biurowy coraz mocniej opiera się na selektywności i jakości. Dla właścicieli oznacza to konieczność dalszych inwestycji w modernizacje i dopasowanie budynków do realnych potrzeb najemców, a dla firm planujących zmianę biura potrzebę wcześniejszego planowania i świadomego podejścia do wyboru lokalizacji”.
