- Klientów, którzy zdecydowali się na współpracę z deweloperem, przed skutkami jego upadłości chroni tzw. ustawa deweloperska.
- Jej przepisy zakładają, że deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny oraz założyć w banku rachunek powierniczy, w którym odnotowywane będą wpłaty i wypłaty dla każdego nabywcy mieszkania.
- Najkorzystniejszą dla klienta opcją jest zamknięty rachunek powierniczy, z którego środki wpływają na konto dewelopera dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu.
Końcówka roku to tradycyjnie czas, w którym wiele osób podejmuje decyzję o zakupie własnego mieszkania. Ten rok może być wyjątkowo udany. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, we wrześniu 2017 r. banki udzieliły łącznie 16,7 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną wartość 3,8 mld zł. Stanowi to wzrost o 1,8 proc. w ujęciu liczbowym i wzrost o 4,7 proc. w ujęciu wartościowym w stosunku do tego samego okresu rok wcześniej. Banki prześcigają się w oferowaniu kredytów hipotecznych w promocyjnych cenach, to samo tyczy się deweloperów. Jesteśmy kuszeni obietnicami mieszkań w atrakcyjnej cenie i lokalizacji, choć tak naprawdę na początku widzimy jedynie „dziurę w ziemi”. Choć w większości przypadków ostatecznie otrzymujemy wymarzone mieszkanie, to zdarzają się również gorsze scenariusze, np. ogłoszenie upadłości przez dewelopera. Czy w takiej sytuacji nasze pieniądze są bezpieczne?
Klient chroniony przepisami
Od 16 marca 2012 r. klientów zawierających umowę z deweloperem chroni ustawa o prawach nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska. Jej wprowadzenie miało na celu uregulowanie działalności deweloperów oraz zapewnienie bezpieczeństwa kupującym nieruchomość. Do najważniejszych założeń ustawy należy m.in. wprowadzenie umowy deweloperskiej, która zawierana jest notarialnie. W takiej umowie musi znaleźć się zapis o tym, czy bank wyraża zgodę na to, aby dany lokal został wyodrębniony z całej inwestycji w taki sposób, aby nie ciążyła na nim hipoteka dotycząca całej inwestycji dewelopera. Jeżeli takiej zgody nie będzie (co także musi być zapisane w umowie), to może się okazać, że nasze mieszkanie od początku będzie obciążone kredytem hipotecznym zaciągniętym przez dewelopera.
Drugą, bardzo istotną regulacją wprowadzaną przez ustawę jest obowiązek przygotowywania przez dewelopera prospektu informacyjnego. Prospekt informacyjny musi być sporządzony w sposób określony ustawą i zawierać konkretne informacje. Dokument ten ma na celu prezentację podstawowych informacji o samym deweloperze, nieruchomości oraz realizowanym przedsięwzięciu i ma pomóc potencjalnemu nabywcy wymarzonego mieszkania w podjęciu decyzji o zakupie właśnie tej, a nie innej nieruchomości. Prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy deweloperskiej.
– Kolejnym, istotnym dla klientów zapisem jest wymóg założenia przez dewelopera rachunku powierniczego, na który bank przelewa pieniądze od nabywcy lokalu. I tutaj deweloper ma dwie możliwości – może założyć rachunek powierniczy otwarty, gdzie środki będą mu wypłacane po każdym zakończonym etapie budowy albo rachunek powierniczy zamknięty. W tym drugim pieniądze zostaną wypłacone deweloperowi dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Jest to zdecydowanie korzystniejsza dla klientów opcja, ale i rzadziej spotykana. W razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera, nabywca ma bowiem szansę odzyskać całą sumę pieniędzy – mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.
Zawarcie umowy deweloperskiej nie jest jednak jednoznaczne z przeniesieniem prawa własności do lokalu na nabywcę. Dokument zobowiązuje dewelopera do uczynienia tego wraz z zakończeniem inwestycji.
Wymarzone mieszkanie na wyciągnięcie ręki
Problem odzyskania pieniędzy od upadłego dewelopera nie jest jednak jedynym, z jakim musi zmierzyć się klient. Decydując się na kupno mieszkania zależy nam bowiem przede wszystkim na otrzymaniu do niego kluczy do lokalu, a nie na zwrocie zainwestowanych środków. Dokończenie inwestycji jest możliwe, jednak zależy od kilku czynników. Przede wszystkim od tego, na jakim etapie budowa została przerwana. Jeżeli sędzia – komisarz wyrazi zgodę na dalsze prace, to są one kontynuowane przez syndyka lub innego przedsiębiorcę. W takim przypadku trzeba jednak liczyć się z możliwymi dopłatami, uzależnionymi od stopnia zaawansowania prac na budowie. Prawo o decydowaniu o dalszych losach inwestycji mają również nabywcy. Nowe rozwiązanie, np. dotyczące sprzedaży nieruchomości, musi być przedstawione przez co najmniej 20 proc. nabywców lokali w ciągu 30 dni od ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Propozycja musi być później przegłosowana przez grupę nabywców i wierzycieli, jednak trzeba zaznaczyć, że decydujący głos mają nabywcy deklarujący dopłaty zgodnie z treścią propozycji układowych do sfinansowania budowy.
Prawo nie zastąpi zdrowego rozsądku
Choć prawa nabywców w sytuacji ogłoszenia przez dewelopera upadłości są chronione i jasno określone w ustawie, to przed podpisaniem umowy warto samodzielnie sprawdzić bezpieczeństwo inwestycji. Przede wszystkim należy dokładnie prześwietlić dewelopera, z którym mamy współpracować. Informacje dotyczące jego sytuacji finansowej możemy znaleźć w sprawozdaniu finansowym, które powinien systematycznie składać do sądu rejestrowego. Już sam fakt, że deweloper nie dopełnia tego obowiązku powinien być dla nas sygnałem ostrzegawczym. Dane te możemy znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości lub… po prostu poprosić o nie dewelopera. Ustawa nakłada na niego obowiązek udzielenia potencjalnemu klientowi wszelkich informacji dotyczących inwestycji i firmy jej obsługującej.
– Dobrym sposobem na sprawdzenie wiarygodności dewelopera jest też oczywiście Internet. Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, warto poczytać opinie osób, które już skorzystały z jego usług. Jeżeli wśród opinii znajdą się negatywne, mówiące o opóźnieniach w oddaniu inwestycji, to należy zastanowić się nad dalszą współpracą – dodaje Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.
