W obliczu słabnącej koniunktury gospodarczej coraz częściej właściciele centrów handlowych spotykają się z próbami negocjacji przez najemców stawek czynszów. Prawnicy kancelarii DLA Piper spodziewają się, że niespotykana wcześniej fala sporów między galeriami a najemcami, która rozpoczęła się wraz z wybuchem pandemii, będzie narastać w najbliższych miesiącach.
Podczas sporów z wynajmującymi, właściciele sklepów i punktów usługowych najczęściej powołują się na przepisy Kodeksu cywilnego, według których wcześniej zawarte umowy można zmienić, gdy dochodzi do nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Zdaniem najemców takie wydarzenia jak pandemia, wybuch wojny w Ukrainie, słabnący złoty czy galopująca inflacja odbiły się negatywnie na prowadzonej przez nich działalności. W związku z tym występują oni z żądaniami obniżenia czynszów bądź skrócenia okresu obowiązywania umów, grożąc galeriom sporami sądowymi.
– Branża handlowa jeszcze do niedawna była sektorem, gdzie toczyło się niewiele postępowań spornych – mówi Krzysztof Kycia, partner współzarządzający oraz szef praktyki postępowań sądowych i arbitrażowych w DLA Piper w Warszawie. – Pandemia wiele w tym zakresie zmieniła. W miejsce polubownych negocjacji, właściciele galerii spotykają się coraz częściej z działaniami prawnymi najemców, którzy formułują swoje żądania w oparciu o rzadko stosowany jeszcze do niedawna przepis o możliwości zmiany treści lub rozwiązania umowy w przypadku wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności.
Jak podkreślają eksperci kancelarii, pomimo, że przepisy dają najemcom pewien instrument w prowadzeniu sporów, to od strony dowodowej wykazanie, że nadzwyczajne zjawisko miało faktycznie wpływ na działalność danego podmiotu nie jest już łatwe.
– Trzeba odróżnić to, co się w tej chwili dzieje w branży handlowej jako wynik wydarzeń nadzwyczajnych od tego, co jest efektem normalnego cyklu koniunktury – zauważa Szymon Sakowski, adwokat w zespole postępowań sądowych i arbitrażowych w DLA Piper. – W przypadku pandemii, sądy właściwie nie miały wątpliwości, że doprowadziła ona do nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Jednak najemcy często mają problem z wykazaniem, że właśnie ta okoliczność doprowadziła do rażącej straty. Ponadto, najemcy w swojej argumentacji zwykle nie uwzględniają faktu, że otrzymali już pomoc ze strony państwa, jak również ze strony wynajmujących w formie upustów lub odroczenia płatności.
Z doświadczenia kancelarii DLA Piper wynika, że znaczną część sporów między najemcami a galeriami udaje się rozstrzygnąć polubownie, nawet jeśli niektóre z nich już wcześniej trafiły do sądu. Strony starają się znaleźć porozumienie, by uniknąć długoletniego postępowania w sądach powszechnych, jak również wysokich opłat sądowych czy też kosztów sporządzenia opinii przez biegłych, a przede wszystkim by wrócić do współpracy i relacji biznesowych.
Prawnicy DLA Piper zwracają uwagę, że o ile wynajmujący są w dużej mierze skłonni do zawierania ugód, to ich możliwości negocjacyjne nie są nieograniczone. Centra handlowe oraz ich właściciele również często ponieśli straty podczas pandemii oraz otrzymali mniejsze wsparcie rządowe w porównaniu do większości najemców. Ponadto, w wielu przypadkach właścicielami centrów są fundusze, których inwestycje zostały sfinansowane ze środków zewnętrznych, co ogranicza im możliwość obniżenia czynszów czy też skrócenia okresu najmu z powodu zawartych umów kredytowych. Rosną także koszty działalności galerii handlowych w związku ze wzrostem cen energii i płac.
– Bez wątpienia weszliśmy w nowy etap relacji pomiędzy galeriami a najemcami. Spadek obrotów spowodowany mniejszym ruchem w centrach handlowych w związku m.in. z wprowadzeniem zakazu handlu w niedzielę, pandemią czy rosnącą popularnością e-commerce powoduje, że o konflikt na linii najemca-właściciel jest coraz łatwiej – twierdzi
Paweł Bartosiewicz, radca prawny w zespole postępowań sądowych i arbitrażowych w DLA Piper.
