W tym roku Polska może stać się jednym z najważniejszych rynków sale leaseback w Europie Środkowo-Wschodniej. Z dużym prawdopodobieństwem można oczekiwać wyraźnie większej obecności inwestorów zagranicznych w polskich transakcjach najmu zwrotnego. Mamy to, czego szukają, tj. relatywnie wyższe stopy kapitalizacji niż w Europie Zachodniej, solidny wzrost gospodarczy, stabilny sektor korporacyjny i profesjonalny rynek nieruchomości. Do tego działają u nas podmioty o międzynarodowym ratingu, prywatne grupy kapitałowe, fundusze private equity i regionalni liderzy w swoich branżach. To otwiera nas na kapitał, który wcześniej był w większym stopniu koncentrowany na rynkach Europy Zachodniej.
Przyszłość najmu zwrotnego w 2026 roku będzie przede wszystkim zależeć od globalnego apetytu na realne aktywa i długoterminowe przepływy pieniężne, wzmocnione przez lokalną stabilność prawną oraz rosnącą dojrzałość polskich przedsiębiorstw. Jeśli te trzy elementy – kapitał globalny, przewidywalność krajowa i strukturalna zmiana gospodarki – zagrają razem, Polska ma realną szansę stać się jednym z najważniejszych rynków sale leaseback w Europie Środkowo-Wschodniej.
Międzynarodowy kapitał już aktywnie inwestuje w Polsce. Nasz rynek łączy cechy, których poszukują dziś inwestorzy – relatywnie wyższe stopy kapitalizacji niż w Europie Zachodniej, solidny wzrost gospodarczy, stabilny sektor korporacyjny i profesjonalny rynek nieruchomości. W 2026 roku można z dużym prawdopodobieństwem oczekiwać wyraźnie większej obecności inwestorów zagranicznych w polskich transakcjach najmu zwrotnego. Będzie to efekt kilku nakładających się trendów globalnych i lokalnych.
Polski rynek jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny niż inne dla inwestorów. Decyduje o tym kombinacja czynników strukturalnych. Weszliśmy w ten rok z prognozowanym wzrostem gospodarczym na poziomie ok. 3,5%, podczas gdy średnie jego tempo w strefie euro pozostaje w przedziale 1-1,5%. To bezpośrednio przekłada się na stabilność najemców i przewidywalność przepływów pieniężnych.
Dodatkowo różnica w stopach kapitalizacji pomiędzy Polską a rynkami Europy Zachodniej nadal wynosi średnio 100-200 punktów bazowych, przy porównywalnej jakości aktywów i najemców. W połączeniu z dużym udziałem nieruchomości owner-occupied oraz rosnącą dojrzałością sektora korporacyjnego sprawia to, że Polska oferuje jedną z najbardziej atrakcyjnych relacji ryzyka do zwrotu w regionie.
Dla międzynarodowych funduszy sale leaseback skala ma fundamentalne znaczenie. Inwestorzy coraz częściej oczekują powtarzalności i możliwości budowy większej ekspozycji, nawet jeśli zaczynają od pojedynczych aktywów. Polska jako największy rynek regionu jest dziś w stanie regularnie dostarczać takie wolumeny. Przede wszystkim jednak wyróżnia się strukturą podaży. Na rynku dostępna jest relatywnie duża liczba pojedynczych, funkcjonalnych obiektów – szczególnie w sektorach logistyki, przemysłu, handlu i infrastruktury operacyjnej – użytkowanych przez stabilnych najemców z długim horyzontem działalności.
Jednocześnie Polska pozostaje największym rynkiem nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, zdolnym regularnie obsługiwać transakcje o skali istotnej dla kapitału międzynarodowego. Inwestorzy coraz częściej kupują pojedyncze aktywa, ale w ramach strategii budowy większej ekspozycji sektorowej. Liczy się możliwość realizacji kolejnych transakcji w podobnym standardzie. W tym zakresie Polska oferuje znacznie większą powtarzalność produktu niż inne rynki regionu.
Coraz więcej firm działających w Polsce to podmioty o międzynarodowym ratingu, prywatne grupy kapitałowe czy regionalni liderzy w swoich branżach. Dla zagranicznych inwestorów oznacza to, że mogą kupować nieruchomości nie tylko w atrakcyjnej lokalizacji, ale z najemcą o jakości kredytowej porównywalnej z Europą Zachodnią. To fundamentalnie zmienia percepcję ryzyka i otwiera rynek na kapitał, który wcześniej był zarezerwowany dla Niemiec, Francji czy Skandynawii.
Różnica między 2026 rokiem a wcześniejszymi latami będzie też polegać na tym, że inwestorzy zagraniczni przestaną być w Polsce „gośćmi” szukającymi okazji, a staną się stałymi uczestnikami rynku. Będą budować strategie skoncentrowane na regionie, w tym na Polsce jako rynku bazowym. To oznacza szybsze decyzje inwestycyjne, większą konkurencję o dobre transakcje i bardziej atrakcyjne warunki dla firm sprzedających nieruchomości w formule najmu zwrotnego.
W praktyce 2026 rok może być momentem, w którym polski rynek sale leaseback zostanie na dobre włączony do głównych europejskich portfeli inwestycyjnych. A to zwykle prowadzi do efektu kuli śnieżnej. Im więcej międzynarodowego kapitału już tu działa, tym łatwiej przyciągać kolejnych inwestorów, większe transakcje i nowe sektory. To właśnie dlatego obecność inwestorów zagranicznych w 2026 roku nie tylko wzrośnie, ale ma szansę stać się jednym z głównych motorów rozwoju całego rynku nieruchomości w Polsce.
Jeżeli Polska utrzyma reputację rynku, na którym prawo jest spójne, a umowy najmu i własności są skutecznie egzekwowane, to nawet przy drobnych zmianach fiskalnych atrakcyjność rynku pozostanie wysoka. Najważniejsze zagrożenia mają dziś charakter pozapodatkowy. Po pierwsze, jest to dostępność i koszt finansowania. Mimo oczekiwanej poprawy warunków kredytowych, koszt długu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pozostaje strukturalnie wyższy niż w strefie euro. W praktyce różnice w marżach finansowania mogą sięgać 50-100 punktów bazowych, szczególnie w przypadku aktywów o niższej jakości technicznej lub energetycznej.
Po drugie, rośnie znaczenie kryteriów ESG. Nieruchomości niespełniające standardów efektywności energetycznej coraz częściej spotykają się z wyższym kosztem finansowania lub ograniczonym dostępem do kapitału, co wpływa na wyceny i struktury transakcji. Dodatkowym ryzykiem pozostaje nieprzewidywalność interpretacyjna regulacji. Inwestorzy są wrażliwi nie tyle na same zmiany co na brak stabilności i jasnych zasad ich stosowania.
