Rok 2025 okazał się przełomowy dla rynku najmu zwrotnego w Polsce. Po raz pierwszy wartość aktywów operacyjnych w głównych sektorach – logistycznym, handlowym i produkcyjnym – przekroczyła poziom 800 tys. mkw. Łączna wartość transakcji wyniosła około 3,5 mld zł, co oznacza kilkukrotny wzrost względem lat 2022-2024. W ub.r. liczba transakcji zwiększyła się o około 25-30% rdr. Było to efektem rosnącego zainteresowania inwestorów instytucjonalnych oraz większej świadomości firm w zakresie korzyści płynących z tego modelu finansowania. Dodatkowo wartość największej transakcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekroczyła 250 mln euro.
Rok rekordów
Przełomowy i transformacyjny był zeszły rok dla rynku najmu zwrotnego w Polsce, zarówno pod względem skali zawieranych transakcji, ewolucji struktury portfeli nieruchomości, jak i dynamiki inwestycyjnej. Nastąpiły istotne zmiany w zainteresowaniu inwestorów zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych. W konsekwencji wzrosła płynność oraz profesjonalizacja rynku.
– Głównie warto zwrócić uwagę na rekordową liczbę i wartość transakcji. Pierwszy raz w historii polskiego rynku najmu zwrotnego przekroczono 800 tys. mkw. aktywów operacyjnych w kluczowych sektorach – logistycznym, handlowym i produkcyjnym. Łączna wartość transakcji szacowana jest na poziomie ok. 3,5 mld złotych. To oznacza kilkukrotny wzrost w stosunku do lat 2022-2024 i wyraźnie pokazuje rosnące znaczenie tej formy finansowania – podkreśla Agnieszka Radkiewicz, ekspertka rynku nieruchomości komercyjnych, Business Development Manager w INWI.
Szacuje się, że w ub.r. liczba transakcji wzrosła o ok. 25-30% w stosunku do 2024 roku. W ocenie ekspertów rynkowych, to było efektem rosnącego zainteresowania inwestorów instytucjonalnych i większej świadomości przedsiębiorstw co do zalet tego mechanizmu finansowania. Najważniejszym czynnikiem napędzającym rozwój rynku była popularyzacja najmu zwrotnego jako narzędzia umożliwiającego firmom uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach.
– W zeszłym roku polski rynek najmu zwrotnego odnotował kilka wyjątkowo dużych i strategicznych transakcji, które jednoznacznie potwierdziły jego dojrzałość i rosnącą atrakcyjność dla firm operacyjnych. Najbardziej spektakularna była sprzedaż dwóch nowoczesnych obiektów należących do producenta Eko Okna o łącznej wartości przekraczającej 250 mln EUR. Sprzedano dwie nowoczesne hale o łącznej powierzchni 264 tys. mkw. za kwotę przekraczającą 1 mld PLN – przypomina Radkiewicz.
Była to rekordowa transakcja w skali Europy Środkowo Wschodniej. To jednocześnie największy sale-and-leaseback w historii całego regionu i to z udziałem polskiego przedsiębiorstwa. Zdaniem ekspertów od nieruchomości komercyjnych, świadczy on o rosnącym prestiżu i dojrzałości naszego rynku wobec globalnego kapitału.
– Kolejna transakcja to sprzedaż Volvo we Wrocławiu 75 tys. m², które wynajmuje AIRA, szwedzki producent. Równolegle zrealizowano transakcję dotyczącą obiektu magazynowo-fulfillmentowego w Bydgoszczy o powierzchni ponad 100 tys. m², którego najemcą jest LPP, a także portfel nieruchomości przemysłowych firmy Tenneco na Górnym Śląsku, obejmujący około 180 tys. m² powierzchni, sprzedany w formule najmu zwrotnego – informuje ekspertka z INWI.
Polska stała się istotnym punktem na mapie globalnych inwestycji sale-and-leaseback, przyciągając kapitał funduszy zagranicznych, co jeszcze kilka lat temu było domeną tylko rynków Europy Zachodniej. Można też zauważyć, że do największych transakcji dochodzi w sektorze przemysłowym i logistycznym. To potwierdza rolę tych segmentów jako fundamentów polskiej gospodarki oraz jako najpewniejszych aktywów generujących stabilny dochód czynszowy.
– Jednocześnie różnorodność dużych transakcji – od dystrybucji po centra przemysłowe – pokazuje, że najem zwrotny jest elastycznym narzędziem finansowym, które można stosować w wielu sektorach, w zależności od strategii korporacyjnej i cyklu życia aktywów. Natomiast skala i regularność takich transakcji potwierdzają wysokie zaufanie do stabilności najemców oraz przewidywalności przepływów pieniężnych – analizuje Agnieszka Radkiewicz.
Dobre i złe warunki
W ub.r. wyraźnie zwiększył się udział funduszy private equity i real estate, a także zagranicznych inwestorów instytucjonalnych działających w strukturach REIT (Real Estate Investment Trust), AIF (Alternative Investment Funds), a także RAIF (Reserved Alternative Investment Fund). Obecność tych podmiotów przyczyniła się do wzrostu profesjonalizacji transakcji, większej przejrzystości i konkurencyjności ofert na rynku.
– Świadomość rynku w zakresie najmu zwrotnego tak wzrosła, że mechanizm ten przestał być niszową formą finansowania. Stał się pełnoprawnym, rozpoznawalnym narzędziem, klasyfikowanym w politykach inwestycyjnych przedsiębiorców, analizowanym w procesach due diligence przez banki i traktowanym jako alternatywa dla kredytu czy emisji obligacji – zauważa Agnieszka Radkiewicz.
Zeszły rok przyniósł również znaczącą dywersyfikację klas aktywów objętych najmem zwrotnym. Mechanizm ten przestał być domeną jedynie rynku magazynowego i logistycznego. Wzrosło zainteresowanie obiektami handlowymi, takimi jak retail parki czy centra convenience oraz nieruchomościami przemysłowo-produkcyjnymi. Ta ewolucja świadczy o dojrzałości rynku i coraz szerszym zrozumieniu korzyści płynących z najmu zwrotnego jako narzędzia finansowania.
– Wzrosty były napędzane też przez spadek inflacji. To pozwoliło firmom lepiej planować przepływy finansowe i zwiększyć apetyt na wykorzystanie aktywów nieruchomościowych do refinansowania działalności operacyjnej. Przedsiębiorstwa mogły rozważać dłuższe umowy najmu oparte na bardziej przewidywalnym koszcie pieniądza, a inwestorzy lepiej modelowali realne stopy zwrotu i wartość przyszłych przepływów. Najem zwrotny pomagał firmom uwalniać kapitał z nieruchomości bez konieczności zaciągania drogich zobowiązań kredytowych – uważa znawczyni rynku z INWI.
Gospodarka polska w 2025 roku nadal rozwijała się w umiarkowanym tempie, a popyt na powierzchnie magazynowe i handlowe utrzymywał się na relatywnie wysokim poziomie. Według ekspertów rynkowych, to sprzyjało transakcjom sale and leaseback w segmentach o stabilnym popycie najemców – szczególnie tam, gdzie chcieli oni zabezpieczyć ciągłość operacyjną bez konieczności reinwestowania w aktywa nieruchomościowe.
– Jednak, pomimo rekordowych wyników i dynamicznego rozwoju, rynek najmu zwrotnego w Polsce w 2025 roku mierzył się również z kilkoma istotnymi wyzwaniami. Brak jednolitych standardów kontraktowych komplikował procesy transakcyjne, zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów. Prowadziło to do wydłużenia procesów decyzyjnych oraz negocjacyjnych i wymagało wsparcia doradczego na każdym etapie transakcji – zwraca uwagę Agnieszka Radkiewicz.
Z kolei brak dedykowanych regulacji lub preferencji podatkowych dla najmu zwrotnego, np. w porównaniu z leasingiem czy finansowaniem kredytowym, ograniczał pełny potencjał rozwoju tego segmentu. Choć rynek transakcji najmu zwrotnego bił rekordy, to przedsiębiorcy wciąż wykazywali duże przywiązanie do posiadania nieruchomości operacyjnych na własność. Jednakże zaangażowanie inwestorów instytucjonalnych w tego typu transakcje na polskim rynku przyczyniły się do wzrostu zaufania oraz zrozumienia korzyści finansowania przedsiębiorstwa w tej strukturze.
– Największym wyzwaniem w 2025 roku pozostawały czynniki makroekonomiczne, takie jak koszt kapitału i dostępność finansowania bankowego, które miały większy wpływ na tempo wzrostu rynku niż kwestie regulacyjne. Stabilne otoczenie prawne i podatkowe pozwoliło rynkowi najmu zwrotnego w 2025 roku osiągnąć rekordowe wolumeny zarówno pod względem powierzchni, jak i wartości transakcji, wielokrotnie przewyższając poziom z roku poprzedniego i podkreślając rosnącą rolę tego mechanizmu finansowania w Polsce – podsumowuje ekspertka z INWI.
