Dostępność kredytów mieszkaniowych poprawiła się, obawy inflacyjne wyraźnie osłabły, a gospodarstwa domowe rzadziej spodziewają się pogorszenia swojej sytuacji finansowej. Mimo to w drugim kwartale sprzedaż mieszkań wyhamowała. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że utrzymujące się wysokie obawy dotyczące rynku pracy zaczynają wpływać na decyzje zakupowe.
– Przez lata głównym hamulcem popytu były wysokie stopy procentowe i ograniczona zdolność kredytowa. Dziś coraz więcej osób mogłoby kupić mieszkanie na kredyt, ale odkłada tę decyzję, bo nie ma pewności, jak za rok czy dwa będzie wyglądała sytuacja na rynku pracy. W takich warunkach nawet tańszy kredyt nie wystarcza, by skłonić do zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Polacy wierzą w swoje finanse, ale nie w rynek pracy
Najnowsze dane GUS pokazują ciekawy paradoks. W czerwcu 2026 r. Polacy rzadziej obawiali się pogorszenia własnej sytuacji finansowej niż trzy miesiące wcześniej. Mają też większe poczucie kontroli nad domowym budżetem i mniejsze obawy związane z inflacją. Jednocześnie coraz bardziej niepokoi ich sytuacja na rynku pracy oraz perspektywy gospodarcze.
W drugim kwartale wyraźnie osłabły obawy inflacyjne, choć nadal pozostawały wysokie. Według GUS odsetek osób spodziewających się dalszego wzrostu cen zmniejszył się z blisko 77 proc. do 68 proc., a udział respondentów oczekujących przyspieszenia inflacji spadł z 18 proc. do niespełna 9 proc. Jednocześnie wzrósł z 15 proc. do ponad 21 proc. odsetek osób zakładających stabilizację cen lub ich spadek.
Podobnie wygląda sytuacja z oceną własnych finansów. Odsetek osób liczących na poprawę domowego budżetu pozostał praktycznie bez zmian i wynosił ok. 18 proc. Jednocześnie wyraźnie zmalała – z 25 proc. do 19 proc. – grupa respondentów obawiających się pogorszenia swojej sytuacji finansowej. Oznacza to, że Polacy nie stali się bardziej optymistyczni, ale stali się mniej pesymistyczni.
– Jeśli gospodarstwa domowe nie stają się bardziej optymistyczne, a jedynie mniej pesymistyczne, to trudno oczekiwać gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania. Taka zmiana sprzyja raczej stabilizacji rynku niż zakupowej euforii – zauważa Marek Wielgo.
Według GUS w czerwcu aż 62 proc. respondentów uznawało swoją przyszłą sytuację finansową za łatwą lub dość łatwą do przewidzenia wobec 59 proc. w marcu. Dla rynku mieszkaniowego ma to szczególne znaczenie, bo zakup mieszkania wymaga nie tylko odpowiednich dochodów, ale także przekonania, że będą one stabilne.
Można byłoby oczekiwać, że poprawa nastrojów konsumenckich przełoży się na większy popyt na mieszkania. Tak się jednak nie stało. Dane GUS pokazują, że poprawa sytuacji finansowej gospodarstw domowych zbiegła się z pogorszeniem nastrojów dotyczących rynku pracy.
W czerwcu 2026 r. aż 42 proc. respondentów spodziewało się wzrostu bezrobocia w ciągu najbliższych 12 miesięcy, w tym blisko 15 proc. prognozowało jego znaczny wzrost. Choć to mniej niż w rekordowo pesymistycznym kwietniu, gdy odsetek ten przekraczał 45 proc., nadal jest to poziom bardzo wysoki.
Co więcej, nastroje dotyczące rynku pracy były wyraźnie gorsze niż rok wcześniej. W czerwcu 2025 r. wzrostu bezrobocia spodziewało się ok. 31 proc. badanych. Oznacza to, że w ciągu zaledwie roku odsetek osób spodziewających się wzrostu bezrobocia zwiększył się aż o 11 punktów procentowych.
– Jeszcze niedawno kluczowym pytaniem było: „czy dostanę kredyt?”. Dziś coraz częściej potencjalni nabywcy mieszkań zadają sobie inne pytanie: „czy za dwa lata nadal będę miał pracę?”. I właśnie ta zmiana zaczyna mieć coraz większy wpływ na rynek mieszkaniowy – komentuje Marek Wielgo.
Dlaczego nie doszło do mieszkaniowego boomu?
Ostrożniejsze nastawienie kupujących znalazło odzwierciedlenie w wynikach sprzedaży mieszkań. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sprzedali w drugim kwartale 2026 r. około 12,9 tys. mieszkań. To o ponad 13 proc. mniej niż w pierwszym kwartale. Jednocześnie wynik ten był o blisko 9 proc. lepszy niż rok wcześniej oraz wyższy od średniej kwartalnej z 2025 r. Oznacza to, że nie doszło do załamania rynku, lecz raczej do wyhamowania po wyjątkowo mocnym początku roku.
Spadek sprzedaży kwartał do kwartału odnotowano we wszystkich analizowanych metropoliach. Najbardziej zmniejszyła się ona w Łodzi (-26 proc.), Wrocławiu (-19 proc.) i Trójmieście (-15 proc.), natomiast relatywnie najlepiej poradziła sobie Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (-4 proc.).
Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl na nastroje kupujących wpłynęły również wydarzenia geopolityczne. Konflikt na Bliskim Wschodzie zwiększył niepewność dotyczącą perspektyw gospodarczych, co przełożyło się na bardziej zachowawcze decyzje części potencjalnych nabywców mieszkań. Warszawa pozostaje relatywnie odporna na spowolnienie dzięki dużemu napływowi ludności, wysokim wynagrodzeniom i silnemu rynkowi pracy.
Kupić mogą. Nie chcą ryzykować
Tezę o ostrożności potencjalnych nabywców potwierdza jeszcze jeden wskaźnik GUS. Mimo poprawy nastrojów konsumenckich oraz lepszej oceny własnej sytuacji finansowej praktycznie nie zmieniły się deklaracje dotyczące planów zakupu lub budowy mieszkania. Innymi słowy, poprawiające się warunki ekonomiczne zwiększają możliwości zakupu mieszkania, ale nie zwiększają gotowości do podjęcia takiej decyzji.
Oznacza to, że rynek mieszkaniowy coraz mocniej reaguje nie tylko na zmiany stóp procentowych, ale również na nastroje dotyczące przyszłości gospodarki i rynku pracy.
– To ważny sygnał dla rynku mieszkaniowego. Przez ostatnie lata o popycie decydowały przede wszystkim wysokość stóp procentowych i dostępność kredytów hipotecznych. Dziś równie ważne staje się poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego. Nawet osoby, które mają odpowiednią zdolność kredytową, wolą odłożyć zakup mieszkania, jeśli nie są przekonane, że ich sytuacja zawodowa pozostanie stabilna – podsumowuje Marek Wielgo.
