Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała najnowszy raport „EMEA Data Centre Update”, w którym podsumowuje pierwsze półrocze 2025 roku na rynku centrów przetwarzania danych w regionie EMEA. Wynika z niego, że moc obiektów tego typu w regionie wzrosła w ujęciu rocznym o 21% do 10,3 gigawatów (GW). Ponadto w budowie znajdują się obecnie centra o całkowitej mocy 2,6 GW, a na etapie planowania są kolejne (11,5 GW). Oznacza to, że całkowity pipeline wynosi obecnie24,4 GW mocy, co przekłada się na wzrost aż o 43% w skali roku. Z kolei warszawski rynek centrów danych ma szansę potroić się w ciągu następnych pięciu lat.
Raport Cushman & Wakefield zawiera najnowszy EMEA Data Centre Maturity Index, przedstawiający zestawienie 31 rynków w oparciu o 15 parametrów, takich jak poziom zasobów, obecność hiperskalerów i moc istniejących obiektów. Wyróżniono cztery kategorie rynków: dominujące, o ugruntowanej pozycji, rozwijające się i wschodzące. Podział ten umożliwia ocenę potencjału rozwoju oraz ułatwia inwestorom i deweloperom zidentyfikowanie strategicznych okazji w regionie.
Opracowanie wskazuje na utrzymującą się dominację rynków określanych skrótem FLAPD (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin), do których niedawno dołączył Mediolan. Na te sześć rynków przypada ponad 45% mocy funkcjonujących centrów danych oraz blisko połowa obiektów znajdujących się w fazie przygotowania. Największym rynkiem w regionie EMEA pozostaje Londyn, który może się pochwalić centrami przetwarzania danych o mocy 1189 megawatów (MW) oraz projektami w trakcie realizacji o planowanej mocy 1678 MW.
Obecnie obserwujemy bardziej równomierny rozwój regionu. Rynki FLAPD nadal mają kluczowe znaczenie, jednak nowe szanse otwierają się przed mniejszymi miastami i bardziej oddalonymi kampusami, które oferują skalę, możliwości zrównoważonego rozwoju i strategiczną łączność. Na przyspieszenie tego trendu wpływa rozwój AI oraz rosnące zapotrzebowanie na moc obliczeniową. Inwestorzy odpowiadają na te zmiany odważnymi strategiami wybiegającymi w przyszłość,” tłumaczy Andrew Fray, Prezes, EMEA Data Centres, Cushman & Wakefield.
Do gry wkraczają mniejsze lokalizacje – Warszawa wśród rynków rozwijających się
Jak wskazuje raport, w pierwszej połowie 2025 roku do grona rynków o ugruntowanej pozycji awansowała Lizbona, co było rezultatem realizacji inwestycji Start Campus o mocy 1,2 GW. Taki sam status uzyskał Sztokholm, natomiast Lagos i Ateny znalazły się wśród rynków rozwijających się. Z kolei po raz pierwszy w historii w rankingu pojawił się region Groningen/Eemshaven jako rynek rozwijający się.
Rynki rozwijające się (developing markets) dysponują mocami centrów danych mieszczącymi się w przedziale od 150 MW do 300 MW – biorąc pod uwagę zarówno ich aktualną pojemność operacyjną, jak i zobowiązania inwestycyjne. Do kategorii tej należą: Groningen/Eemshaven, Zurych, Warszawa, Tel Awiw, Kopenhaga, Lagos i Ateny. Łącznie rynki te odpowiadają za 6,7% mocy operacyjnej w regionie EMEA (693 MW), a ich pipeline wynosi łącznie 815 MW.
Warszawa konsekwentnie umacnia swoją pozycję jako kluczowy hub infrastruktury cyfrowej w Polsce – obecnie dysponuje 147 MW mocy operacyjnej i pipeline’em na poziomie 109 MW. Szacuje się, że do 2030 roku rynek centrów danych w Polsce potroi się, osiągając ponad 500 MW, z czego znacząca część tej mocy będzie służyć usługom opartym na sztucznej inteligencji (AI). Stolica korzysta z przyjaznego otoczenia regulacyjnego, silnego popytu ze strony dużych firm oraz relatywnie niskich ograniczeń planistycznych, co czyni ją preferowaną lokalizacją zarówno dla dostawców typu hyperscale, jak i colocation,” komentuje Kamil Żach, Account Executive, Poland Data Centre Advisory Team, Cushman & Wakefield.
Nowe inwestycje koncentrują się w strefach podmiejskich, takich jak Duchnice czy Ursus, gdzie dostępność gruntów i elastyczne przepisy zagospodarowania przestrzennego sprzyjają realizacji dużych kampusów. Pozycja Warszawy umacnia się też dzięki rządowemu projektowi utworzenia Krajowego Centrum Przetwarzania Danych. Istotnym wyzwaniem pozostają zaś kwestie bezpieczeństwa energetycznego i zrównoważonego rozwoju. Dotyczy to zresztą także pozostałych rynków centrów danych w regionie EMEA.
Zrównoważony rozwój i bezpieczeństwo w dalszym ciągu wpływają na kształt rynku. Operatorzy poruszają się w gąszczu regulacji planistycznych, przy ograniczonej dostępności gruntów inwestycyjnych i źródeł zasilania, a także w warunkach coraz bardziej rygorystycznych norm środowiskowych. Wszystkie te czynniki przekładają się na wzrost kosztów i wydłużenie terminów realizacji inwestycji. Jednak pomimo tych wyzwań wskaźniki zaufania inwestorów utrzymują się na wysokim poziomie, czego dowodem jest znaczny napływ kapitału zarówno na rynki wschodzące, jak i te o ugruntowanej pozycji,” podsumowuje Laura Shepherd, EMEA Data Centre Advisory, Cushman & Wakefield.
