Kwartalne analizy portalu RynekPierwotny.pl dotyczące sytuacji na największych rynkach deweloperskich już od dłuższego czasu informowały o wzroście znaczenia droższych mieszkań. Rozbudowa oferty bardziej ekskluzywnych „M”, przyspieszała wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. między innymi na terenie Warszawy oraz Gdańska. Zwiększanie się rynkowego udziału luksusowych lokali to z pewnością bardzo ciekawe zjawisko. Właśnie dlatego eksperci RynekPierwotny.pl postanowili bliżej mu się przyjrzeć.
Definicja drogiego mieszkania będzie zmieniać się razem z cenami
Przed analizą rynku ekskluzywnych mieszkań, najpierw trzeba dobrze zdefiniować takie lokale. Zastosowanie sztywnego progu cenowego dla wszystkich badanych rynków wydaje się niezbyt dobrym rozwiązaniem. W tym kontekście, duże znaczenie mają dwie kwestie. Po pierwsze, krajowe metropolie cechują się sporym zróżnicowaniem cenowym. Dlatego nowe mieszkania o cenie 8500 zł/mkw. w Łodzi mogą uchodzić za oferty „premium”. Lokale kosztujące tyle samo, na warszawskim rynku będą wciąż mieścić się w tzw. segmencie popularnym. Wynika to z faktu, że przeciętna ofertowa cena 1 mkw. nowego lokalu z Warszawy znacząco przekroczyła już 9000 zł/mkw. (według danych RynekPierwotny.pl). Szybkie wzrosty cen nowych mieszkań z największych rynków sprawiają, że swoista granica lokalowego luksusu przesuwa się w górę. To kolejny powód sugerujący, że lepiej nie klasyfikować bardziej ekskluzywnych „M” na podstawie jednego i stałego limitu cenowego.
W ramach swojej najnowszej analizy, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zakwalifikować mieszkania z segmentu „premium” do dwóch grup. Pierwsza kategoria skupia lokale o ofertowej cenie za 1 mkw. wynoszącej 150% – 200% średniej rynkowej stawki z danego kwartału. W drugiej kategorii znalazły się nowe „M”, które są co najmniej dwa razy droższe od średniej. Takie rozwiązanie sprawia, że progi kwalifikujące mieszkania do grupy „premium” zmieniają się wraz z cenami na rynku.
Nie we wszystkich metropoliach droższe lokale nabierają znaczenia
W pierwszej kolejności warto sprawdzić, jak przez ostatnie kwartały zmieniał się rynkowy udział wszystkich nowych mieszkań z ofertową ceną 1 mkw. wynoszącą ponad 150% lokalnej średniej. Poniższy wykres prezentuje dane na ten temat, które dotyczą sześciu krajowych metropolii i okresu pomiędzy II kw. 2016 r. oraz I kw. 2019 r. Informacje prezentowane na wykresie wskazują, że nie we wszystkich metropoliach był widoczny wzrost rynkowego udziału „drogich” ofert. Szybko wzrosła natomiast średnia wartość dla sześciu analizowanych miast. W II kw. 2016 r. mieszkania przynajmniej o 50% droższe od rynkowej średniej stanowiły 1,5% oferty deweloperów z sześciu metropolii. Analogiczny wynik obliczony dla I kw. 2019 r. to 3,4%.
Gdańscy deweloperzy liczą na zainteresowanie zamożnych klientów
Poniższa tabela prezentuje natomiast zmiany udziału nowych lokali należących do dwóch wcześniej wyodrębnionych grup (tzn. mieszkań z ofertową ceną 1 mkw. na poziomie 150% – 200% średniej oraz min. 200% rynkowej średniej). Informacje z tego zestawienia wskazują, że przez trzy lata średni odsetek mieszkań z obydwu analizowanych kategorii wzrósł około dwukrotnie. Najbardziej widoczne zmiany miały miejsce na terenie Warszawy i Gdańska. Z wyraźnym spadkiem znaczenia bardziej ekskluzywnych mieszkań (cena: 150% – 200% średniej), mieliśmy natomiast do czynienia w Poznaniu. Tamtejsi deweloperzy mają trudne zadanie w kontekście sprzedaży drogich lokali, ponieważ wielu zamożnych klientów woli się przeprowadzić do powiatu poznańskiego.
Szczególnie ciekawa wydaje się też sytuacja Gdańska, czyli tego miasta, które pod względem udziału mieszkań kosztujących 150% – 200% średniej niedawno wyprzedziło Warszawę. Wszystko wskazuje, że deweloperzy działający na terenie Gdańska chcą pozyskać bardziej zamożnych klientów (w tym również inwestorów). Prawdopodobnie wynika to z faktu, że sopocki rynek mieszkań stał się zbyt mały w stosunku do potrzeb nabywców.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
