Podatnicy podatku VAT użytkujący nieruchomości do celów mieszanych, czyli związanych zarówno z działalnością gospodarczą, jak i użytkiem mieszanym, powinni weryfikować zakres wykorzystania nieruchomości celem odliczenia kwoty podatku VAT tylko w proporcji przypadającej na działalność gospodarczą. Dotyczy to także sytuacji, gdy nieruchomość została przyjęta na działalność, a później w trakcie jej użytkowania nastąpiła zmiana przeznaczenia i sposobu jej użytkowania.
Proporcjonalne odliczenie VAT w przypadku nieruchomości do użytku „mieszanego”
Generalną zasadę dotyczącą odliczenia podatku VAT naliczonego w przypadku poniesienia nakładów na nabycie lub wytworzenie nieruchomości stanowiących majątek przedsiębiorstwa podatnika wykorzystywanego do celów mieszanych, tj. do działalności gospodarczej i do celów osobistych, określa art. 86 ust. 7b ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem w przypadku wykorzystywania nieruchomości na obie potrzeby przy jednoczesnym braku możliwości przypisania nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika, kwotę podatku naliczonego odlicza się proporcjonalnie do procentowego udziału wykorzystania nieruchomości na cele gospodarcze. Ustawodawca nie wskazał podatnikowi konkretnej metody ustalania proporcji, jednak wydaje się, że w tym przypadku można skorzystać z regulacji art. 86 ust. 2c ustawy o VAT, gdzie wymienione są cztery sposoby kalkulacji proporcji, z czego w przypadku wykorzystania nieruchomości na cele gospodarcze najsensowniejszy wydaje się sposób określony w punkcie 4), tj. ustalenie proporcji w oparciu o średnioroczną powierzchnię wykorzystywaną do działalności gospodarczej w ogólnej średniorocznej powierzchni użytku mieszanego.
Podatnik przed rozpoczęciem wykorzystywania danej nieruchomości powinien określić, do jakich celów będzie ją wykorzystywał oraz ustalić proporcje do odliczenia VAT.
Korekta odliczonego podatku VAT
Zgodnie z art. 90a ust. 1 ustawy o VAT podatnik ma ustawowy obowiązek dokonania korekty rozliczenia podatku naliczonego w przypadku zmiany stopnia wykorzystania nieruchomości. Oznacza to, że jedynym powodem dokonania korekty podatku naliczonego jest zmiana sposobu wykorzystywania nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniona zmiana stopnia wykorzystania nieruchomości musi nastąpić w okresie 10 lat, licząc od miesiąca oddania nieruchomości stanowiącej część przedsiębiorstwa podatnika do użytkowania. Sformułowanie „nieruchomość oddana do użytkowania” jest niezbyt fortunne, ponieważ wprowadza pewne zamieszanie. Istotnie lepszym określeniem byłoby po prostu odniesienie się do daty rozpoczęcia wykorzystania nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą przez podatnika.
W przypadku zaistnienia zmiany stopnia wykorzystania nieruchomości podatnik powinien dokonać korekty podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości. Korekta jest dokonywana, jeżeli stopień wykorzystania zmniejszył się bądź zwiększył. Intencją ustawodawcy było więc korygowanie jedynie VAT naliczonego związanego z nabyciem lub wytworzeniem, a nie z remontami i utrzymaniem nieruchomości.
Korekty nie trzeba robić w sytuacji, gdy podatnik wykorzystuje nieruchomość jedynie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, jak i zwolnionych. W takich sytuacjach zastosowanie znajdą przepisy art. 90 i 91 ww. ustawy. Korektę należy wykonać jedynie, gdy zmienia się stopień wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej i celów prywatnych podatnika. Oznacza to, że w przypadku, gdy podatnik wykonuje działalność opodatkowaną i zwolnioną z VAT oraz zmienia się stopień wykorzystania nieruchomości do celów działalności gospodarczej i prywatnej, podatnik jest zobowiązany do dokonania korekty z uwzględnieniem proporcji określonej w art. 90 ust. 3-10a ustawy o VAT.
Podobnie wygląda sytuacja w przypadku zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Innymi słowy, jeżeli podatnik w nieruchomości pierwotnie prowadził działalność gospodarczą np. produkcyjną, ale na skutek pewnych zdarzeń zdecydował, że nieruchomość ta będzie wynajmowana, co stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT, to w zaistniałej sytuacji nie ma obowiązku korekty, gdyż nie nastąpiła zmiana stopnia wykorzystania nieruchomości do prowadzonej działalności w rozumieniu tego przepisu (por. interpretacja indywidualna z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.379.2020.2.JM).
Okres korekty
Zgodnie z treścią przepisu korekty dokonuje się za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana. Ustawodawca nie zmusza więc podatnika do dokonywania korekty wcześniejszych rozliczeń i zapłaty odsetek. Ponadto korekty należy dokonać w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty. Oznacza to, że podatnik musi na bieżąco weryfikować stopień wykorzystania nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością oraz dokonywać stosownych korekt deklaracji w przypadku wystąpienia zmiany. W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia stosownej ewidencji, którą w razie potrzeby można łatwo dostosować do zmienionego stopnia wykorzystania nieruchomości.
Autor: radca prawny Robert Nogacki, Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.
