Podatnicy bez możliwości wyboru. Kto na tym straci? Jak wpłynie to na rynek wynajmu mieszkań w Polsce?
„Polski Ład” zmieni zasadniczo opodatkowanie najmu prywatnego. Do tej pory można było wybrać formę opodatkowania, a od 2023 roku podatnicy zostaną pozbawieni wyboru, ponieważ jedyną możliwością będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Czy i jaki wpływ będzie miało to na rynek najmu?
Dobre czasy dla wynajmujących
Z danych jednego z największych serwisów rynku nieruchomości w Polsce tabelaofert.pl wynika, iż w ostatnich miesiącach można zauważyć tendencję wzrostową, jeśli chodzi o wynajem mieszkań w Polsce. Największym powodzeniem nadal cieszą się kawalerki i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 38 mkw. W ich przypadku również stawki za najem najmocniej poszybowały w górę.
– Chwilowy spadek stawek za najem mieszkań można było zauważyć na początku drugiej fali pandemii, kiedy pojawiła się groźba lockdownu. Wiązało się to w dużej mierze z oferowaniem na rynku najmu długoterminowego mieszkań, które były wcześniej wynajmowane krótkoterminowo – ten rodzaj najmu w pandemii ucierpiał najbardziej. Dodatkowo dużo osób w związku z pracą zdalną wróciło w rodzinne strony i wypowiedziało umowy najmu. Teraz jednak zauważamy znaczny wzrost stawek, a wpływ na to mają studenci, którzy wrócili w październiku do nauki stacjonarnej oraz cudzoziemcy, w tym przyjeżdzający do pracy – najczęściej Ukraińcy – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Obecnie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej ma możliwość wyboru odprowadzania podatku od wynajmu swojej nieruchomości. Jedną z najczęściej wybieranych opcji jest opodatkowanie według skali podatkowej dochodu (17% lub 32%), czyli opodatkowanie przychodów pomniejszanych o koszty. Do kosztów można zaliczyć min. składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, remonty, naprawy, wyposażenie czy amortyzację. W momencie, kiedy inwestycje w nieruchomość przewyższą wpływy z czynszu, to podatku w ogóle nie płacimy, ponieważ ponosimy stratę. Alternatywą dla tej formy jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę obliczenia podatku stanowi przychód, w tym przypadku nie jest możliwe pomniejszanie jej o nakłady ponoszone na nieruchomość. Podatek trzeba zatem zapłacić nawet wtedy, kiedy ponosimy straty.
Co zmieni „Polski Ład”?
Od 1 stycznia 2023 roku w myśl zmian zaproponowanych w „Polskim Ładzie” nastąpi brak możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego (w 2022 roku będzie jeszcze możliwość, by niektórzy rozliczali się według skali podatkowej). Jedyną dostępną formą zostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach – 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów. Dla osób, które teraz korzystają z tej formy nic się zmieni. Najmocniej zmiany odczują ci, którzy korzystali ze skali podatkowej i chcieli wysokie koszty inwestycyjne nieruchomości odliczyć od podatku. W myśl nowej ustawy już nie będzie to możliwe.
Kto straci na tych zmianach?
Dziś najem to bardzo popularny sposób inwestowania pieniędzy. Nie trudno się zorientować, że zmiana prawa okaże się dla wielu finansowo dotkliwa. Najbardziej stracą Ci, którzy kupowali mieszkania specjalnie pod wynajem lub remontowali stare, ponosząc bardzo duże koszty remontu, które mogli jednak odliczyć potem od podatku.
– Zaproponowane zmiany prawa, mogą spowodować jeszcze większy wzrost cen najmu niż do tej pory, a jak wiadomo, szczególnie w dużych miastach stawki poszybowały już bardzo wysoko w górę. Podatnicy będą w ten sposób szukać możliwości rekompensaty za zryczałtowany podatek. W związku z tym zmiany dotkną bezpośrednio również najemców – podkreśla Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
