Wyrok Sądu Najwyższego, który zapadł całkiem niedawno, jest przełomowym wyrokiem dla całej branży centrów handlowych – a w szczególności dla najemców w galeriach handlowych. Sąd Najwyższy w swoim bardzo ważnym wyroku wskazał, że faworyzowanie najemców w zakresie kosztów wspólnych polegające na tym, że jedni najemcy płacą mniejsze koszty i te obniżki przerzucane są na pozostałych najemców, jest czynem nieuczciwej konkurencji. Po pierwsze mniejsi najemcy nie wiedzą, jakie będą ostatecznie płacić koszty. Po drugie, mniejsi najemcy dotują swoją konkurencję – nie wiedząc nawet o tym, kto jest dotowany przez nich, kto jest uprzywilejowany. Kluczowe w wypowiedzi Sądu Najwyższego jest wskazanie, że czynem nieuczciwej konkurencji jest brak rzeczowego i jasnego kryterium uprzywilejowania niektórych najemców. A więc nie wiadomo, jakie są kryteria uprzywilejowania – kto jest uprzywilejowany, na jakiej zasadzie wynajmujący wybiera uprzywilejowanych najemców oraz w jakim zakresie, czyli w jakiej wysokości finansowej. Okazuje się, że uprzywilejowanych najemców w galerii może być większość, a więc ponad 50% – co w praktyce daje sytuację, w której mniejszość dotuje większość, mimo że wszyscy konkurują ze sobą. To w sposób nieuprawniony narusza uczciwą konkurencję.
– A więc jak najemca może konkurować z innym najemcą, kiedy sklep A płaci koszty swoje i koszty sklepu B? Czy może konkurować ceną? Dzisiaj to głównie cena jest kluczowym faktorem wyboru konsumentów. I ten mechanizm, który dotychczas uznawany był przez galerie handlowe za standard rynkowy, został przez Sąd Najwyższy zakwestionowany – powiedział serwisowi eNewsroom.pl adw. dr Tomasz Henclewski, partner w Kancelarii Henclewski&Wyjatek. – Standard rynkowy polegający na tym, że faworyzuje się większych najemców, tak zwanych anchors – zdaniem wynajmujących wynika z tego, że tylko dzięki dużym, rozpoznawalnym markom dana galeria jest przez konsumentów chętniej odwiedzana i przy okazji ci konsumenci również trafią do mniejszych najemców, którzy korzystają na tym, że obok nich są duzi najemcy. Właśnie dlatego zdaniem wynajmujących duzi najemcy powinni mieć preferencyjne warunki funkcjonowania w galerii, a tym samym mniej płacić. I z tym wydaje się, że można się teoretycznie zgodzić. Natomiast pytanie jest, dlaczego ta obniżka ma być przerzucana na mniejszych najemców? Dlaczego to sam wynajmujący nie dotuje ze swoich pieniędzy tych dużych najemców? A jeśli nawet już wynajmujący chce zrobić rabat dużemu najemcy, to powinno być to transparentne dla pozostałych najemców. Czyli najemca wchodząc do danej galerii powinien wiedzieć kto jest uprzywilejowany, jakie płaci koszty i powinien wiedzieć jakie ostatecznie koszty będą go obciążały – gdyż w dotychczasowym mechanizmie nie jest to jasne. Najemcy płacą co miesiąc zaliczki na koszty wspólne i po zakończeniu roku kalendarzowego są informowani przez wynajmujących, że ich zaliczki nie pokryły kosztów funkcjonowania galerii. A więc są zobowiązani dopłacić określoną kwotę. I to było zawsze ogromne zaskoczenie dla najemców. Dlaczego tak dużo muszą dopłacić, skoro płacili zaliczki wyliczone wcześniej przez samego wynajmującego? Otóż okazuje się, że te dopłaty są tak duże dlatego, że najemcy dopłacają do dużych najemców, którzy w ciągu roku zwiększają swoje lokale, pojawiają się nowi, odchodzą inni – a więc dzieje się coś, na co mali najemcy nie mają wpływu. Nie byli o tym informowani. Nie są tego świadomi. A wpływa to bardzo istotnie na ich biznes i na ich rentowność działalności – wskazuje dr Henclewski.
