Zamiast zapowiadanego wstrząsu, rynek mieszkaniowy otrzymał dawkę niezbędnego spokoju – tak w skrócie można podsumować nastroje po ostatnim rozstrzygnięciu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie wskaźnika WIBOR. Co to oznacza dla obecnych kredytobiorców oraz osób planujących zakup mieszkania w 2026 roku?
Wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Ostatnie dni przyniosły długo wyczekiwane rozstrzygnięcie TSUE w sprawie kredytów hipotecznych opartych o stawkę WIBOR. Z perspektywy rynku mieszkaniowego kluczowe jest to, że unijny organ sądowniczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania samej konstrukcji tych umów. Mówiąc wprost, nie będziemy mieli do czynienia ze scenariuszem, jaki znamy z rynku kredytów frankowych. Choć podkreślam, że sam wyrok nie zamyka kwestii rzetelnego informowania przez banki o ryzyku związanym ze zmienną stopą procentową, w momencie, gdy klient ubiega się o finansowanie.
Utrzymanie zasad w mocy jest o tyle istotne, że znaczna część mieszkań w Polsce kupowana jest właśnie przy wsparciu kredytu hipotecznego. Gdyby TSUE podważył stawki WIBOR, mogłoby to wywołać wstrząs o skali nawet większej niż ten, z którym mierzyliśmy się przy kredytach frankowych. I to mimo że w ostatnim roku udzielano głównie kredytów o stałej stopie procentowej.
Obecnie około 75% przyznawanych kredytów hipotecznych ma stałe oprocentowanie, a jedynie 25% opiera się na stawce WIBOR. Może się więc wydawać, że sprawa dotyczy jedynie jednej czwartej, a więc mniejszej części rynku. Tak jednak nie jest, ponieważ jeszcze kilka lat temu mieliśmy do czynienia z okresami, w których niemal wszystkie udzielane kredyty były oparte na WIBOR-ze. Liczba aktywnych umów pozostających w systemie i zależnych od poziomu WIBOR-u jest więc zdecydowanie wyższa niż wskazywałoby na to obecne 25%. Wprawdzie udział kredytów o zmiennej stopie w całym portfelu złotowych kredytów mieszkaniowych od 2022 roku systematycznie się zmniejsza, mimo to liczba kredytów opartych na zmiennej stopie wynosi niemal 90% wszystkich aktywnych umów kredytów hipotecznych. Kwotowy udział takich zobowiązań w wolumenie całego portfela nie przekracza 70% (co odpowiada kwocie około 340 mld zł).
Dla osób, które już spłacają kredyt, rozstrzygnięcie TSUE stanowi wyraźny sygnał, że nie mamy do czynienia z analogią do sytuacji znanej z kredytów frankowych. W praktyce wysokość rat nadal będzie zależała przede wszystkim od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i poziomu stóp procentowych.
Nie widać zatem też podstaw do masowego kwestionowania umów, z jakim mierzyliśmy się w przypadku kredytów frankowych. Ta droga wydaje się w tej chwili zamknięta. Choć część kredytobiorców, licząca na sądowe odzyskanie pieniędzy, może czuć lekki zawód, to z punktu widzenia gospodarki jest to ważny moment uspokojenia sytuacji. A stabilność systemu bankowego jest nam dzisiaj bardzo potrzebna. Przekłada się bezpośrednio na kondycję całego sektora mieszkaniowego, który jest kluczowym filarem polskiej gospodarki. Dlatego ta decyzja służy nam wszystkim, nie tylko bankom.
