Polski rynek najmu zwrotnego może w 2026 roku ustanowić kolejny rekord. W pierwszym półroczu br. wolumen transakcji wyniósł ok. 380 mln euro, a po doszacowaniu transakcji o nieujawnionej cenie – ok. 390 mln euro, wobec 338,6 mln euro rok wcześniej. To o ponad 50 mln euro więcej niż poprzednio, co oznacza wzrost o ok. 15% rdr. Według autorów raportu, w tym okresie rynek napędzały przede wszystkim duże operacje w sektorach logistycznym i handlowym, w tym sprzedaż portfela Grupy Raben oraz ośmiu centrów handlowych Auchan. Eksperci z UCE RESEARCH i INWI przewidują, że w drugiej połowie roku zostanie zawartych więcej transakcji niż w pierwszej, choć prawdopodobnie będą one miały niższą jednostkową wartość.
Jak informują eksperci z UCE RESEARCH i INWI, po rekordowym 2025 roku, w którym liczba transakcji najmu zwrotnego zwiększyła się rdr. o 25-30%, pierwsze półrocze 2026 roku przyniosło dalszy wzrost wartości rynku. Co istotne, zmienił się jego charakter. W ubiegłym roku wynik wartościowy opierał się w dużej mierze na jednej wielkiej transakcji, tj. sprzedaży dwóch fabryk Eko-Okien za ponad 250 mln euro, czyli przeszło 1 mld zł. W 2026 roku większego znaczenia nabrały natomiast transakcje portfelowe oraz sektorowa różnorodność rynku.
– W I półroczu 2026 r. obserwujemy wzrost wolumenu inwestycji o ok. 50 mln euro, tj. 220 mln zł, czyli o 15% rdr. Od stycznia do końca czerwca br. odnotowano 3 transakcje, obejmujące 16 nieruchomości. Dla porównania w analogicznym okresie ub.r. zarejestrowano 5 transakcji i 10 nieruchomości. Przy tym szacunki dotyczą wyłącznie transakcji ujawnionych. Jednak część umów najmu zwrotnego nie jest podawana do wiadomości publicznej, dlatego faktyczna skala rynku może być jeszcze większa – mówi Agnieszka Radkiewicz, współautorka raportu z INWI.
Opublikowany wolumen to ok. 380 mln euro, a po doszacowaniu transakcji o nieujawnionej cenie – ok. 390 mln euro, wobec 338,6 mln euro rok wcześniej. Powyższe wnioski opierają się na publicznie dostępnych danych rynku inwestycyjnego za sześć miesięcy 2026 r. i analogiczny okres ub.r. Do tego wiadomo już, że ten rok przynosi szerszą bazę inwestorów zagranicznych i zdywersyfikowanie wielosektorowego rynku. Kapitał zagraniczny coraz wyraźniej traktuje Polskę jako jeden z kluczowych rynków Sale Leaseback w Europie Środkowo-Wschodniej.
– Czynniki napędzające obserwowane wzrosty to przede wszystkim rosnące zainteresowanie firm uwolnieniem kapitału z własnych nieruchomości, napływ kapitału zagranicznego oraz standaryzacja struktur Sale Leaseback. To ona obniża barierę wejścia dla kolejnych przedsiębiorstw – dodaje Agnieszka Radkiewicz.
Analitycy z UCE RESEARCH wskazują, że w pierwszym półroczu br. sfinalizowano dwie szczególnie duże transakcje. Najwyższą wartość miała sprzedaż ośmiu centrów handlowych Auchan (Białystok, Częstochowa, Gliwice, Legnica, Łomianki, Sosnowiec, Kołbaskowo, Wałbrzych). Portfel objął ok. 208 tys. mkw. powierzchni najmu, wyceniony niezależnie na ponad 210 mln euro, czyli blisko 900 mln zł. Transakcję przeprowadzono w formule Sale Leaseback. Auchan pozostaje głównym najemcą na podstawie 15-letniej umowy z opcją przedłużenia, a nowy właściciel zapowiada rozwój obiektów i pozyskanie dodatkowych najemców.
– Drugim rekordem jest sprzedaż przez Grupę Raben portfela logistycznego za 169 mln euro, czyli około 720-725 mln zł. Portfel o łącznej powierzchni ponad 150 tys. mkw. obejmuje cztery aktywa tworzące kampus logistyczny w Poznaniu oraz cztery obiekty magazynowe i cross-dock w innych lokalizacjach w Polsce. Portfel o łącznej powierzchni ok. 150 tys. mkw. kampus logistyczny czterech aktywów w Poznaniu oraz cztery obiekty magazynowe i cross-dock w innych lokalizacjach w kraju. Transakcję sfinalizowano w dwóch transzach – siedem nieruchomości w styczniu, a ostatnią – w lutym. Całość została wynajęta Grupie Raben w formule triple-net na 15 lat – wyjaśnia ekspertka z INWI.
Ta ostatnia transakcja to modelowy przykład mission-critical. Inwestor kupuje aktywa kluczowe dla operatora, zabezpieczone długim najmem i dochodem chronionym przed inflacją. Obie największe transakcje pierwszego półrocza miały łączną wartość ok. 380 mln euro, czyli ok. 1,6 mld zł. Dla porównania, rekordowy cały rok 2025 zamknął się kwotą ok. 3,5 mld zł. Zaledwie dwie transakcje z pierwszego półrocza odpowiadają więc niemal połowie rekordowego, całorocznego wolumenu ubiegłego roku – szacuje Agnieszka Radkiewicz.
Sektorami gospodarki, które w pierwszym półroczu 2026 roku najintensywniej korzystały z transakcji najmu zwrotnego, były logistyka i magazyny oraz handel detaliczny. Na całym rynku inwestycyjnym sektor magazynowy był wyraźnym liderem półrocza. Już w I kwartale 2026 r. odpowiadał za najwyższy, ok. 44-procentowy udział w zrealizowanym wolumenie, a po pięciu miesiącach jego wartość szacowano na ponad 700 mln euro. Istotną część tego wyniku zbudowała ww. transakcja Grupy Raben. Logistyka szczególnie dobrze wpisuje się w model najmu zwrotnego, ponieważ magazyny i centra dystrybucyjne są często aktywami typu mission-critical, a jednocześnie stosunkowo łatwo można je objąć wystandaryzowaną, długoterminową umową triple-net.
– Drugim filarem rynku jest handel detaliczny. Sprzedaż ośmiu centrów handlowych Auchan w formule omawianej pokazała, że najem zwrotny wrócił do dużego formatu handlowego, a równolegle utrzymało się silne zainteresowanie parkami handlowymi. Dla sieci handlowych Sale Leaseback jest sposobem na sfinansowanie modernizacji i ekspansji przy jednoczesnym pozostaniu operatorem obiektu – analizuje Agnieszka Radkiewicz.
W I półroczu 2025 roku to sektor produkcyjny – za sprawą rekordowej transakcji Eko-Okien – zdominował rynek i zbudował jego wartościowy rekord. W 2026 roku ciężar przesunął się w stronę logistyki i handlu. Nie oznacza to jednak słabości sektora produkcyjnego, lecz stopniową normalizację i większą dywersyfikację rynku. – Zniknęła zależność od jednego „megadealu” przemysłowego, a wolumen rozłożył się równomierniej na kilka sektorów. To dokładnie ta zmiana jakościowa, która odróżnia rok 2026 od 2025 – przejście od rynku zbudowanego wokół jednej rekordowej transakcji do rynku bardziej zdywersyfikowanego – komentuje współautorka raportu.
Zgodnie z przewidywaniami autorów raportu druga połowa 2026 roku powinna przynieść jeszcze większą liczbę transakcji niż pierwsza, choć prawdopodobnie będą one miały mniejszą jednostkową wartość. Obecnie przygotowywane są przede wszystkim procesy średniej wielkości, o wartości od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów euro, dotyczące pojedynczych obiektów i mniejszych portfeli. Przy utrzymaniu obecnego tempa i sfinalizowaniu zapowiadanych procesów wolumen całego roku może przekroczyć rekordowy wynik z 2025 roku, wynoszący ok. 3,5 mld zł.
– Wzrosty w drugiej połowie roku napędzą przede wszystkim logistyka i magazyny, gdzie popyt inwestorów na aktywa mission-critical pozostaje najsilniejszy, a także handel detaliczny, zwłaszcza parki handlowe. Spodziewamy się też powrotu sektora produkcyjnego, dla którego najem zwrotny staje się atrakcyjną alternatywą wobec finansowania bankowego. Za takim scenariuszem przemawiają liczba prowadzonych obecnie procesów oraz zainteresowanie kapitału zagranicznego. Wszystko wskazuje więc na to, że Polska umocni pozycję jednego z najważniejszych rynków Sale Leaseback w regionie – podsumowuje Agnieszka Radkiewicz.
