Pod koniec ubiegłego roku NSA podjął uchwałę dotyczącą opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków mieszkalnych przeznaczonych w ramach działalności gospodarczej do najmu. Uchwała ta jest dla przedsiębiorców co do zasady korzystna. Wskazuje bowiem na stosowanie niższej stawki podatku. Władze niektórych gmin zaczęły jednak opacznie interpretować uzasadnienie uchwały. W konsekwencji przyjęły stanowisko niekorzystne m.in. dla deweloperów posiadających niesprzedane i niewynajęte mieszkania. W ocenia władz gmin sytuacja taka ma stanowić podstawę do żądania zapłaty podatku od nieruchomości według najwyższej stawki – właściwej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W niektórych gminach zaczęto stosować stawkę podatku 28 wyższą od dotychczas stosowanej!! Czy gminy idą na wojnę z deweloperami i inwestorami, którzy wynajmują lub sprzedają lokale? – zastanawia się mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
Obowiązujący stan prawny nie uległ w żaden sposób zmianie. Po prostu pod wpływem rzeczonej uchwały niektóre gminy uznały, że niesprzedane przez deweloperów mieszkania, które pozostają niezamieszkałe, są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W ich przypadku nie można bowiem mówić o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – a tylko ta okoliczność stanowi podstawę do stosowanie niższej stawki podatku. Podobne stanowisko gminy mogą wkrótce przyjąć także wobec innych przedsiębiorców posiadających niezamieszkałe budynki mieszkalne. – komentuje mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
Praktyka taka pojawiła się już w Katowicach. Jej przyjęcie rozważane jest również w Krakowie. Prawdopodobnie tą drogą pójdą też inne miasta. W końcu w 2025 r. maksymalna stawka podatku w przypadku budynków mieszkalnych wynosi 1,19 zł za 1 m2. Z kolei w przypadku budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej stawka ta może już wynieść nawet 34 zł za 1 m2. Ponad 28 razy więcej. Dodatkowo zapłaty zwiększonego podatku można by żądać także za ewentualne wcześniejsze okresy – wraz z odsetkami. Powyższa interpretacja jest jednak delikatnie mówiąc wątpliwa. I to wątpliwa tak z perspektywy uzasadnienia samej uchwały NSA, jak i wcześniejszego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2021 r. (sygn. SK 39/19), czy przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych– regulującej kwestię podatku o nieruchomości.
NSA wskazał, że wyższa stawka podatku dotyczy tylko budynków mieszkalnych, które faktycznie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Ich wynajem na cele mieszkaniowe stanowi zaś zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemców, a przez to działalność ta nie może być traktowana jako komercyjna. To sedno uchwały. Do kwestii tzw. pustostanów nawiązano w niej jedynie skrótowo i niejako przy okazji głównych rozważań. Z kolei już po wydaniu przez Trybunał Konstytucyjne wskazanego powyżej wyroku stało się jasnym, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie pozwala na automatyczne przyjmowanie jej związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie jest to okoliczność, która samodzielnie wystarcza do objęcia lokalu wyższą stawką podatku. Wreszcie ustawa o podatkach i opłatach lokalnych mówi o budynków mieszkalnych „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Posiadanie przez przedsiębiorcę budynku mieszkalnego, co do którego nie wykonuje on żadnych czynności, nie stanowi takiego zajęcia. Owo zajęcie jest bowiem pewną kategorią faktyczną. Polega więc na rzeczywistym wykorzystywaniu całości lub części budynku na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
„Nie ma żadnych wytycznych co do okresu przez jaki mieszkanie ma stać puste (nie wynika to z przepisów tylko z przyjętej przez niektóre miasta ich nowej interpretacji). Więc tak naprawdę idąc tokiem myślenia niektórych gmin to z chwilą nabycia/wybudowania danego lokalu/budynku staje się on częścią przedsiębiorstwa i jest zajęty do prowadzenia działalności gospodarczej. Wobec tego, najwyższa stawka podatku obowiązywać powinna od samego początku. A niższą można płacić od chwili wynajęcia takiego budynku/lokalu w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobie fizycznej lub obowiązek zapłaty podatku ustanie z chwilą sprzedaży budynku/lokalu.”- dodaje mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
Ostatecznie podejście każdej gminy może być odmienne i zależne od stanowiska przyjętego przez jej władze. Dobrą wiadomością dla przedsiębiorców jest to, że gminy nie mogą samodzielnie ustalać przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Decyduje o tym ustawa – a tak, jak wskazano, nie uległa zmianie. O obowiązkach podatkowych przedsiębiorców gminy będą mogły orzec jedynie w decyzji podatkowej. Decyzja taka podlegać będzie zaskarżeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Następnie zaś przedsiębiorca będzie mógł bronić swoich praw przed sądami administracyjnymi.
„Niewątpliwie możliwość pozyskania dodatkowych środków do lokalnych budżetów jest niezwykle kusząca. Pytanie tylko, czy celem gmin powinno być generowanie kolejnych sporów z przedsiębiorcami. Zwłaszcza, gdy podstawy ich ewentualnych działań są niezwykle słabe. Wynikają bowiem z wątpliwej interpretacji, nacechowanej wręcz dążeniem do osiągnięcia jak najwyższych wpływów z podatków. „- puentuje mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
