29 sierpnia Ministerstwo Finansów zaprezentowało projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który wprowadza szereg zmian w funkcjonowaniu fundacji rodzinnych. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów jest propozycja opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości, która znacząco wykracza poza wcześniejsze zapowiedzi resortu.
Od zapowiedzi do projektu – nagła zmiana kierunku
Jeszcze kilka miesięcy temu Ministerstwo Finansów zapowiadało, że opodatkowaniu zostanie poddany jedynie najem krótkoterminowy, traktowany jako działalność zbliżona do hotelarstwa. Projekt ustawy ujawniony pod koniec sierpnia poszerza jednak zakres zmian – zakłada, że każdy najem nieruchomości mieszkaniowych będzie obłożony podatkiem, z jednym wyjątkiem: gdy fundacja rodzinna wynajmuje lokal bezpośrednio osobie fizycznej na jej cele mieszkaniowe (model B2C).
Eksperci oceniają takie rozwiązanie jako niekonsekwentne i potencjalnie szkodliwe. W praktyce bowiem wyłącza ono możliwość wynajmu mieszkań przez fundacje np. firmom czy innym podmiotom prawnym, nawet jeśli ostatecznie lokale służą celom mieszkaniowym.
Najem i działalność gospodarcza – co się zmieni
Według projektu, od momentu wejścia w życie nowych regulacji:
- najem krótkoterminowy (np. przez platformy rezerwacyjne, w formule turystycznej) zostanie wprost wyłączony ze zwolnienia podatkowego i objęty 19% CIT,
- najem długoterminowy będzie korzystał ze zwolnienia tylko wtedy, gdy lokal zostanie wynajęty bezpośrednio osobie fizycznej i wyłącznie na jej potrzeby mieszkaniowe,
- działalność hotelarska zostanie w całości wykluczona z katalogu działań dozwolonych dla fundacji rodzinnych.
Takie ograniczenia w ocenie specjalistów mocno komplikują zarządzanie majątkiem wniesionym do fundacji. Wiele rodzin planowało wykorzystywać ten instrument m.in. do długoterminowego inwestowania w nieruchomości.
Lock-up na aktywach i inne zmiany
Propozycje dotyczące najmu to tylko część szerszego pakietu. Projekt ustawy przewiduje również:
- lock-up sprzedaży aktywów – trzyletni zakaz korzystania ze zwolnienia podatkowego przy sprzedaży składników majątku wniesionych do fundacji przez podmioty powiązane; dopiero po 36 miesiącach transakcja będzie wolna od CIT,
- CFC (Controlled Foreign Company) – objęcie fundacji rodzinnych obowiązkiem podatkowym w przypadku posiadania kontrolowanych jednostek zagranicznych,
- struktury transparentne podatkowo – doprecyzowanie, że dochody z takich struktur będą podlegały opodatkowaniu w Polsce,
- pożyczki jako ukryte zyski – umorzone, przedawnione lub odpisane należności z tytułu pożyczek dla fundatora, beneficjentów lub osób powiązanych zostaną zakwalifikowane jako ukryte zyski.
Argumenty resortu finansów
Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański podkreślił, że celem projektu jest zwiększenie transparentności i ochrona fundacji rodzinnych przed nadużyciami:
„Zmiany nie są wymierzone w uczciwie działające fundacje. Mają one służyć tym, którzy korzystają z tego narzędzia zgodnie z jego przeznaczeniem. To zmiany punktowe, racjonalne i proporcjonalne. Nie możemy dopuścić, by pojedyncze przypadki zniechęciły dziesiątki czy setki rodzin do korzystania z tej formy prawnej.”
Podobne stanowisko wyraził Henryk Orfinger, przewodniczący Rady Nadzorczej Dr Irena Eris S.A., wskazując, że sukcesja w polskich firmach rodzinnych jest trudnym procesem, a fundacje rodzinne pomogły uporządkować kwestie własności i zarządzania. Jego zdaniem uszczelnienie systemu podatkowego nie powinno jednak uderzać w uczciwych przedsiębiorców.
Wątpliwości prawne i praktyczne
Eksperci zwracają uwagę na kilka problematycznych aspektów projektu:
- Retroaktywność przepisów – lock-up ma objąć aktywa wniesione do fundacji po 31 sierpnia 2025 r., co oznacza częściowo wsteczne działanie prawa. Może to budzić zastrzeżenia konstytucyjne.
- Niejasność co do okresu przejściowego – nie wiadomo, jak traktować zbycie mienia pomiędzy wskazaną datą a wejściem w życie ustawy.
- Ograniczenie inwestycji w nieruchomości – w praktyce fundacje rodzinne zostaną pozbawione możliwości wynajmu krótkoterminowego, a najem długoterminowy będzie korzystny tylko w przypadku umów zawieranych bezpośrednio z konsumentami.
- Ryzyko podwójnego opodatkowania – w przypadku udziału w zagranicznych strukturach transparentnych podatkowo, przychody mogą być obciążone podatkiem zarówno za granicą, jak i w Polsce.
Fundacje rodzinne – instrument sukcesyjny, nie podatkowy
Do końca kwietnia 2025 r. złożono już niemal 4 tysiące wniosków o rejestrację fundacji rodzinnych, z czego ponad 2,5 tysiąca zostało zarejestrowanych. Popularność tej formy wynika z jej użyteczności w planowaniu sukcesji międzypokoleniowej.
Celem fundacji rodzinnej nie jest optymalizacja podatkowa, lecz zapewnienie stabilności biznesu rodzinnego i ochrona majątku. Dlatego eksperci podkreślają, że projektowane zmiany powinny być dokładnie wyważone – by z jednej strony zamknąć drogę do nadużyć, z drugiej nie zniechęcić uczciwych firm do korzystania z tego narzędzia.
Podsumowanie
Projekt zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnych wywołał szeroką dyskusję. Z jednej strony resort finansów chce uszczelnić system i zapobiec wykorzystywaniu fundacji do celów podatkowych, z drugiej – nowe przepisy mogą znacząco ograniczyć atrakcyjność tego instrumentu w obszarze inwestycji w nieruchomości.
Największe kontrowersje budzi opodatkowanie najmu – szczególnie fakt, że preferencja podatkowa obejmie wyłącznie umowy bezpośrednie z osobami fizycznymi na cele mieszkaniowe. W ocenie ekspertów to rozwiązanie nadmiernie restrykcyjne, które w praktyce ograniczy elastyczność fundacji i może podważyć sens wielu dotychczasowych modeli inwestycyjnych.
