Rekordowy popyt przy zachowaniu wysokiej aktywności po stronie podaży
Bardzo dobre wyniki po stronie popytu i podaży oraz najniższy od lat poziom pustostanów przy stabilnych stawkach czynszów to obraz sektora magazynowego w 2015 r. Rekordowy wolumen transakcji z 2014 został pobity. W ubiegłym roku łącznie wynajętych zostało 2,53 mln mkw., z czego ponad 60% stanowiły nowe umowy najmu. Wysoka aktywność najemców przełożyła się również na działania deweloperów, którzy oddali do użytku 920 tys. mkw. Efektem wysokiej dynamiki po stronie popytu jest niski poziom pustostanów, który na koniec roku wyniósł 4,8% i był o 5 p. p. niższy w porównaniu rok do roku. Wysoka aktywność na rynku najmu pozytywnie wpływa na rynek inwestycyjny, jak wynika z raportu przygotowanego przez AXI IMMO.
Rynek inwestycyjny
Dobre wyniki gospodarki, spadające bezrobocie, możliwości inwestycyjne związane z nową perspektywą UE oraz niskie oprocentowanie kredytów pozytywnie wpływają na aktywność inwestycyjną w sektorze nieruchomości komercyjnych. Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2015 r. przekroczyła 4,1 mld euro, z czego na sektor magazynowy przypadło prawie 470 mln euro. Wynik w sektorze magazynowym był niższy o 35% w porównaniu do 2014 r. ze względu na ograniczoną podaż na rynku. Duże transakcje portfelowe miały miejsce w latach 2013-2014.
Jednak wysoka dynamika na rynku, poparta dużym zapotrzebowaniem na powierzchnię ze strony najemców sprawia, że projekty magazynowe są cenionymi produktami inwestycyjnymi. Polski sektor logistyczny znalazł się wśród 10 najlepszych, najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie[1]. W tym roku możemy spodziewać się kolejnych sprzedaży nowych projektów, które zostaną oddane do użytku. Sektor ten stał się nieodłączonym elementem strategii inwestycyjnych wielu funduszy. Obserwujemy wysoką płynność rynku, gdzie sprzedają się również produkty value-added z potencjałem do rozwoju i zwiększenia ich wartości. Polski rynek magazynowy ze względu na swoją skalę oraz zakres aktywności pozostanie kluczowym rynkiem inwestycyjnym dla coraz większej liczby inwestorów instytucjonalnych. Aktywnie w sektorze magazynowym działają: Hillwood Europe, Deka Immoblien, Logicor, P3 czy W.P. Carey. Stopy zwrotu w sektorze magazynowym w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych pozostają najwyższe i utrzymują się na poziomie od 7,0 do 7,5%.
W tym roku sektor będzie nadal rozwijał się w oparciu o branżę e-commerce zagranicznych i polskich sieci sprzedaży oraz nowe inwestycje magazynowo-produkcyjne. Z punktu widzenia najemców, kluczowym czynnikiem będzie dostępność do kadry pracowniczej w danej lokalizacji. Po stronie podaży możemy oczekiwać realizacji nowych inwestycji zarówno w głównych, jak też nowych lokalizacjach. Udział projektów spekulacyjnych w nowej podaży będzie utrzymywał się na poziomie 30-40%. Całkowita podaż przekroczy 10 mln mkw. jeszcze w drugiej połowie roku – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.
Równolegle z rynkiem najmu będzie rósł rynek inwestycyjny. Możemy spodziewać się nowych inwestorów w sektorze oraz zwiększonej liczby zakupów produktów oportunistycznych, nie tylko na głównych rynkach – dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.
Popyt
W całym 2015 r. wynajętych zostało 2,53 mln mkw., z czego ponad 60% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Jest to wynik o blisko 1 mln mkw. wyższy w porównaniu do 2014 r. Podobnie jak rok wcześniej, najlepszy okazał się ostatni kwartał, w którym wynajętych zostało ponad 650 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Świetne wyniki po stronie popytu są efektem dobrej koniunktury gospodarczej, wysokiej dynamiki w kanale sprzedaży e-commerce oraz zwiększonej produkcji firm obecnych w Polsce. Najwyższy popyt odnotowano w regionie Warszawy (660 tys. mkw.), następnie w Polsce Centralnej (540 tys. mkw.). Najwyższy udział nowych umów najmu wystąpił w okolicach Warszawy. Natomiast, największe transakcje miały miejsce w Polsce Centralnej. Poza dominującymi regionami magazynowymi w kraju, warto odnotować dość wysoki popyt w mniejszych regionach oraz w nowych lokalizacjach takich jak Lublin, Rzeszów czy Bydgoszcz, które zaistniały na magazynowej mapie Polski w 2015 r. W tych trzech regionach łącznie wynajęto 257 tys. mkw.
Wśród najemców grupą dominującą pozostają firmy logistyczne z 43% udziałem w rynku. Wysoki udział operatorów logistycznych jest wynikiem zwiększenia przez firmy produkcyjne outsourcingu usług logistycznych oraz wzrostu zapotrzebowania na powierzchnię ze strony sektora e-commerce. Na drugim miejscu znalazły się sieci handlowe z blisko 15% udziałem.
Podaż
Od stycznia do grudnia 2015 r. deweloperzy oddali do użytku ponad 900 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Największy udział w nowej podaży miał region Poznania (239 tys. mkw.), zaraz za nim uplasował się Górny Śląsk (117 tys. mkw.) i Wrocław (108 tys. mkw.).
W 2015 r. deweloperzy rozwijali projekty w nowych lokalizacjach poza głównymi regionami, blisko 190 000 mkw. zostało zrealizowane w Szczecinie, Lublinie i Rzeszowie. Największy 70% udział w nowej podaży miała firma Panattoni Europe, następnie Goodman i Segro.
Budowa spekulacyjna w pełni powróciła na rynek magazynowy w Polsce. Na koniec roku w budowie było 840 tys. mkw., z czego ponad 270 tys. mkw. to inwestycje spekulacyjne. Na koniec roku najwięcej projektów w trakcie realizacji znajdowało się w okolicach Warszawy (218 tys. mkw.), następnie na Górnym Śląsku (174 tys. mkw.) i we Wrocławiu (166 tys. mkw.). Łącznie ok. 35% realizowanej powierzchni to inwestycje spekulacyjne; jest to wzrost o 10% w porównaniu z końcem 2014.
Poziom pustostanów
Na koniec grudnia współczynnik powierzchni niewynajętej był na rekordowo niskim poziome: 4,8%. Jest to rezultat o 5 p.p. niższy niż rok wcześniej. W większości regionów brak dużych modułów dostępnych od zaraz. Najmniej dostępnej powierzchni jest obecnie w Łodzi, najwięcej pozostaje w okolicach Warszawy i Trójmieście. W ciągu najlepszych miesięcy w wyniku oddania do użytku kolejnych inwestycji wskaźnik powierzchni niewynajętej powinien wzrosnąć, ale przy stabilnym popycie nie będzie to znaczący skok. W kolejnych kwartałach średni wskaźnik pustostanów utrzyma się poniżej 10%. Charakterystycznym elementem rynku jest przenoszenie się, zwłaszcza firm logistycznych i sieci do nowo powstających obiektów, co uwalania powierzchnię w starszych parkach. Z drugiej strony część powierzchni jest wynajmowana krótkoterminowo z możliwością natychmiastowego wypowiedzenia w momencie podpisania umowy długoterminowej.
Stawki czynszów
Spadający poziom pustostanów nie skutkował wzrostem czynszów. W celu pozyskania największych kontraktów deweloperzy ostro konkurowali cenami. W rezultacie w większości regionów średnie stawki czynszów utrzymały się na stabilnym poziome, a nawet w wybranych lokalizacjach, jak Górny Śląsk, Poznań czy okolice Warszawy wykazywały tendencję zniżkową. Dość wysoko, bez spadków utrzymywały się ceny w Łodzi, ze względu na niski poziom pustostanów, ale też brak inwestycji spekulacyjnych. Widać pogłębianie się różnic pomiędzy wysokością oferowanych czynszów efektywnych a bazowych. Deweloperzy, aby zdobyć ważnego klienta są w stanie zaoferować szeroki zakres zwolnień z czynszów, jednak oferowana stawka bazowa (czynszu podstawowego) podlega tylko niewielkim negocjacjom. Średnie stawki efektywne na głównych rynkach wahały się w przedziałach: 2,0 – 2,5 EUR/mkw. w Polsce Centralnej i okolicach Warszawy, 1,9 – 2,6 EUR/mkw. na Górnym Śląsku oraz powyżej 2,5 EUR/mkw. w Krakowie, Rzeszowie i Lublinie.
Prognozy
Wysoka aktywność po stronie najemców oraz rozwinięta działalność deweloperska na głównych rynkach powinna utrzymać się w 2016 r. Wśród głównych rynków największej liczby nowych inwestycji możemy spodziewać się w regionie Poznania i Warszawy. Dynamika po stronie podaży i popytu będzie zależała przede wszystkim od wewnętrznych czynników makroekonomicznych, w tym nakładów na inwestycje firm, wysokości eksportu oraz konsumpcji wewnętrznej. Dodatkowe czynniki ryzyka to dynamicznie zmieniająca się sytuacja społeczno-ekonomiczna w UE oraz spowolnienie gospodarcze w Chinach.
Warto podkreślić, że ważnym czynnikiem dla najemców staje się dostępność pracowników. Niski poziom bezrobocia poniżej 10%, a w lokalizacjach magazynowych nawet w okolicach 2-3%, jest istotnym wskaźnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne firm. Przed rynkiem stoi trudne wyzwanie realizacji nowych projektów, w nowych nadal komunikacyjnie atrakcyjnych lokalizacjach, ale z większym dostępem do podstawowej kadry pracowniczej. Dlatego rozwój projektów w nowych regionach, ale też odkrywanie nowych lokalizacji w głównych hubach logistycznych będzie czynnikiem determinującym wielkość nowej podaży. Możemy spodziewać się dalszego rozwoju takich lokalizacji jak: Rzeszów, Lublin czy Bydgoszcz oraz potencjalnych nowych, jak np. Kielce czy Białystok.
Kolejną kwestią będzie dostępność i możliwości zakupu gruntów inwestycyjnych w obliczu nowej ustawy o obrocie ziemią. W ubiegłym roku transakcje zakupu działek pod projekty magazynowe wzrosły przynajmniej o 40% względem roku poprzedniego. W tym roku utrzymania tak dobrego wyniki będzie trudne. Średnie ceny dobrej jakości gruntów w lokalizacjach logistycznych wahają się w przedziale od 70 do 150 zł za mkw. z wyjątkiem działek w granicach miasta Warszawy i w Krakowie.
[1] Raport Prologis i Eyefortransport (EFT), luty 2016 r.
