W 2008 roku na polskim rynku pojawiła się tzw. hipoteka odwrócona. Funkcjonuje ona między innymi w oparciu o umowę o dożywocie. Jak – w przypadku takiej umowy – uregulowane są kwestie podatkowe? Na pytanie odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.
Istotą umowy o dożywocie jest przeniesienie własności nieruchomości przez dotychczasowego jej właściciela (Dożywotnika) na rzecz innej osoby (Nabywcy), w zamian za dożywotnie utrzymanie. Co do zasady, Nabywca powinien przyjąć Dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony umowy mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci Dożywotnika, pewnej kwoty pieniężnej.
Czy zbycie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie rodzi po stronie Dożywotnika obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych?
Zgodnie z Uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14, zbycie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie jest bowiem możliwe określenie przychodu na zasadach zawartych w art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 wspominanej powyżej ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (a takim jest umowa o dożywocie) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możemy zastosować dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej. Co istotne umowa o dożywocie nie zawiera elementu jakim jest cena.
Jak czytamy w uzasadnieniu wskazanej powyżej Uchwały, przepisy ustawy podatkowej wskazują podmiot zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, czyli Dożywotnika, a także źródło przychodu, z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego rozumiane jako odpłatne zbycie nieruchomości. Nie ma jednak możliwości precyzyjnego określenia podstawy opodatkowania decydującej o konkretyzacji przedmiotu podatku jako elementu wyznaczającego zobowiązanie podatkowe, rozumiane jako wynikające z obowiązku podatkowego zobowiązanie podatnika do zapłacenia podatku w wysokości, w terminie oraz w miejscu określonym w przepisach prawa podatkowego.
Stanowisko to potwierdzają rozliczne interpretacje podatkowe. Dla przykładu: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu 12 stycznia 2017 R., 3063-ILPB1-1.4511.384.2016.2.IM; Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy 20 października 2016 R.,ITPB4/4511-691/16-1/AS.
