Aktualizacja 2014-06-18 godz. 10:05
Niskie opodatkowanie komercyjnych inwestycji w nieruchomości sprawia, że zwiększa się atrakcyjność Polski dla zagranicznych inwestorów. Polskim rynkiem interesuje się wielu światowych graczy, co również świadczy o tym, że Polska jest uznawana za kraj stabilny gospodarczo. To daje rynkowi nieruchomości dobre perspektywy na przyszłość. Jednak eksperci oceniają, że coraz trudniej będzie utrzymać niski poziom opodatkowania inwestycji – zarówno ze względu na presję wewnętrzną, jak i zalecenia Unii Europejskiej.
– Myślę, że biznesowo rynek będzie się dalej rozwijał. Może będą okresowe wahania, jak na przykład teraz w Warszawie, gdzie jest bardzo duża nadpodaż powierzchni biurowych i czynsze spadają. Będziemy też dążyć do jeszcze większej stabilizacji rynku, zbliżenia do bardziej dojrzałych rynków, jak Niemcy czy Francja, choć raczej nie londyńskie City – przekonuje w rozmowie z agencją Newseria Biznes Paweł Toński, partner w Crido Taxand, polskiej firmie doradczej należącej do międzynarodowej organizacji podatkowej Taxand.
Niski poziom opodatkowania inwestycji w nieruchomości komercyjne sprawia, że Polska jest atrakcyjnym krajem dla zagranicznych inwestorów. Jak wynika z badania „T3” (Total Tax Take) przeprowadzonego przez Taxand w ponad 20 krajach świata, łączne obciążenie podatkowe kształtuje się na poziomie 4,41 procent ceny sprzedaży. Tym samym Polska jest pod tym względem liderem (dla porównania średnia w tym segmencie wynosi ponad 11 procent, a np. w Chile – ponad 15 procent). Polska jest zaliczana do atrakcyjnych krajów także ze względu na lokalizację dla inwestycji deweloperskich, gdzie udział podatków w ostatecznej cenie nieruchomości wynosi niecałe 12 procent (w tej kategorii Polska zajęła czwarte miejsce).
– Sprawdziliśmy w wielu krajach europejskich i głównych rynkach poza Europą, jaki procent ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych zajmują podatki. Polska w tych rankingach wypada korzystnie. Poziom opodatkowania jest względnie niski, tj. podatki w niewielkim stopniu mają wpływ na ostateczną cenę. Generalnie na świecie podatki przy inwestycjach w nieruchomości są wyższe, co wpływa na wyższą cenę nieruchomości – zaznacza Toński.
W Polsce z podatkowego punktu widzenia opłaca się inwestować w nieruchomości przede wszystkim komercyjne. Ze względu na niskie podatki większość zarobków z wynajmu czy sprzedaży nieruchomości trafia do kieszeni inwestorów. Także z tego powodu nasz kraj cieszy się powodzeniem u zagranicznych inwestorów – w 2013 roku zostało przeprowadzonych wiele transakcji, łączna ich wartość przekroczyła 3 mld euro, w tym największa – dotycząca centrum handlowego Silesia o wartości około 400 mln euro i kilka transakcji biurowych, z których każda przekraczała 100 mln euro. Eksperci sądzą jednak, że w horyzoncie kilku lat pod względem poziomu opodatkowania inwestycji trudno będzie utrzymać obecną sytuację na rynku nieruchomości. Polski rząd sam szuka dodatkowych środków dla budżetu i uszczelnia przepisy, ale też presję wywołuje Unia Europejska, która uważa, że podatki i poziom ich ściągalności powinny być wyższe.
– Polski fiskus stara się różnymi metodami, czy rozważaniem nad wprowadzaniem klauzuli obejścia prawa, czy zmianami w przepisach dotyczących spółek komandytowo-akcyjnych, ograniczać możliwości obniżenia opodatkowania – mówi Toński.
Mniej korzystne opodatkowanie nie powinno jednak istotnie wpłynąć na aktywność zagranicznych inwestorów na polskim rynku. W tej chwili na rynku mocno obecni są już najwięksi gracze z rynku nieruchomości, duże fundusze niemieckie czy amerykańskie, i traktują one polski rynek poważnie, a nie jako źródło chwilowych i szybkich dochodów tylko dlatego, że podatki są niewielkie.
– Świadczy to o tym, że inwestorzy zagraniczni Polsce ufają, uważają, że tutaj można zarobić pieniądze, bo Polska może się rozwijać. Przede wszystkim sądzą, że nie stracą pieniędzy, bo nie będzie żadnych załamań rynku. Tu jest stabilne prawo, stabilna sytuacja gospodarcza, inwestorzy wiedzą, w co inwestują. To znak, że z perspektywy zagranicznych rynków kapitałowych sytuacja Polski jest postrzegana jako naprawdę dobra i stabilna, również na rynku nieruchomości – ocenia Paweł Toński.
Jak podkreśla ekspert z Crido Taxand, nie bez znaczenia jest fakt, że kryzys, jaki dotknął gospodarkę i branżę nieruchomościową kilka lat temu, był w Polsce mniej odczuwalny niż w innych krajach. Choć w latach 2009–2011 było mniej dużych transakcji, to od 2012 roku można zauważyć ich stopniowy wzrost. Wciąż inwestują zagraniczne fundusze inwestycyjne i emerytalne, a one – jak podkreśla Toński – inwestują wyłącznie w stabilne i bezpieczne rynki. Co więcej powoli na polski rynek wchodzi też np. kapitał chiński.
– Rynek nieruchomości w Polsce jest dość zróżnicowany. W duże nieruchomości inwestują gracze szukający stabilnego zwrotu, bezpiecznego produktu, który zagwarantuje może nie duży wzrost wartości, ale stałe źródło przychodów i małe ryzyko utraty wartości nieruchomości. Natomiast mniejsze nieruchomości to często kapitał wyższego ryzyka. Gracz jest skłonny zaakceptować ryzyko i zainwestować w coś, co może się wydawać trudniejsze do sprzedaży, jeśli wierzy, że po pewnych zmianach jest w stanie sprzedać to drogo. W mniejsze obiekty inwestują też gracze mniejsi, bardziej elastyczni – podsumowuje Paweł Toński.
