Popyt na mieszkania ucieka na przedmieścia większych miast

Grudzień był kolejnym miesiącem, w którym eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl odnotowali w większości największych miast wzrost średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Z oferty firm deweloperskich błyskawicznie znikały najtańsze lokale.

W 2021 r. sytuacja na rynkach mieszkaniowych była bardzo dynamiczna. Dlatego w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BIG DATA RynekPierwotny.pl przygotowano raport dotyczący popytu, podaży oraz cen mieszkań w największych miastach.

Sprzedaż

Z grudniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie 3362 mieszkania, co jest wynikiem gorszym od listopadowego o ok. 7%. Tradycyjnie warto zwrócić jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. Tym razem to poznańscy deweloperzy mogli zacierać ręce, bo nabywców znalazły tu 474 mieszkania, czyli aż o 59% więcej niż miesiąc wcześniej. Wyższą sprzedażą mogą się pochwalić także deweloperzy w Gdańsku (o 34%), Katowicach (28%) i Łodzi (23%).

Niestety, powodów do zadowolenia nie mieli w grudniu wrocławscy, krakowscy i warszawscy deweloperzy. W tych miastach odnotowano bowiem spadek sprzedaży. We Wrocławiu wyniósł on aż 47%, a w Krakowie – 37% w porównaniu z listopadem. Dodajmy, że w stolicy znalazło nabywców tradycyjnie najwięcej mieszkań – 1101. Problem w tym, że deweloperzy sprzedali ich o 5% mniej niż w listopadzie.

Jak tłumaczą eksperci RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl, miesięczne skoki sprzedaży w górę lub w dół są rzeczą normalną na rynku mieszkaniowym. Jest to w dużym stopniu efektem zmieniającej się podaży nowych mieszkań w danym mieście. Także w grudniu nie we wszystkich miastach deweloperzy zareagowali na popyt, nawet ten słabnący, odpowiednią podażą mieszkań. W 7 analizowanych miastach do sprzedaży trafiło ich łącznie 2880, czyli aż o 30% mniej niż w listopadzie. W Gdańsku deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 76 mieszkań, tj. niemal o trzy czwarte mniej niż miesiąc wcześniej! Ogromne spadki podaży odnotowano w Katowicach – o 64%, we Wrocławiu – o 56%, w Poznaniu – o 41%, w Łodzi – o 29%, zaś w Krakowie o 8%. Warszawa była w grudniu jednym miastem, w którym deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż w listopadzie (o 2%).

Biorąc pod uwagę cały miniony rok, to niemal we wszystkich największych miastach deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań niż sprzedali. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie bardzo wzrosła aktywność firm deweloperskich, a efektem tego było zrównoważenie popytu i podaży.

Oferta

W 2021 r. eksperci RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl zwracali uwagę, że deweloperom podcinały skrzydła niedostatek gruntów pod budowę, długotrwałe procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa. Efektem takiego stanu rzeczy była nierównowaga rynkowa. W Warszawie deweloperzy oferowali w styczniu 2021 r. przeszło 11,1 tys. mieszkań, a pod koniec grudnia było niespełna 9 tys. mieszkań. Hipotetycznie wyprzedałyby się one w 8 miesięcy, gdyby budowy stanęły. O równowadze można zaś mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają co najmniej na rok.

W grudniu sytuacja znów się nieco pogorszyła, bo w czterech miastach odnotowano spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. W Poznaniu i Gdańsku skurczyła się ona o 10%, we Wrocławiu – o 2%, a w Łodzi – o 1% w porównaniu z listopadem. W Warszawie oferta wzrosła tylko o 2%. Za to w Krakowie i Katowicach zaobserwowaliśmy poprawę aż o 8%.

Ceny

Ograniczona podaż skutkuje wzrostem cen, choć zdarzają się wyjątki od tej zasady. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi i Wrocławiu w grudniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła odpowiednio o 2% i 1%. W Krakowie średnia utrzymała poziom z listopada, zaś w Warszawie i Gdańsku wzrosła odpowiednio o 1% i 2%.

Jednak Katowice i Poznań były miastami, w którym odnotowano bardzo duży wzrost średniej ceny mieszkań. Np. w Katowicach aż o 17%! Warto więc wyjaśnić, skąd się biorą tak duże podwyżki w skali zaledwie jednego miesiąca. Otóż jest to skutkiem wprowadzenia na rynek dużej puli drogich jak na dany rynek mieszkań. We wrześniu mieliśmy do czynienia z taką sytuacją we Wrocławiu, w październiku – w Katowicach, Gdańsku i Łodzi, w listopadzie – w Poznaniu, a grudniu – ponownie w Poznaniu oraz w Katowicach. W tym drugim mieście deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania z ceną powyżej 10 tys. zł za m kw.

Od początku roku średnia cena ofertowa mieszkań najbardziej, bo aż o 30% wzrosła więc właśnie w Katowicach. W pozostałych miastach podwyżki sięgały średnio od 8% (Kraków) do 22% w Gdańsku.

Ciekawym przykładem jest Łódź. Deweloperzy wprowadzili tu na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Sytuacja była więc korzystna dla kupujących, bo mieli do wyboru coraz więcej mieszkań. Mimo to średnia cena metra kwadratowego w ofercie firm deweloperskich wzrosła w ubiegłym roku aż o 21%.

Warto pamiętać, że w Łodzi w poprzednich latach mieszkania były znacznie tańsze niż w pozostałych największych miastach. W 2021 r. te dysproporcje zaczęły maleć. Ponadto wskutek rosnących cen gruntów oraz kosztów budowy, poprzeczka cenowa poszła mocno w górę. Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Łodzi. Jeszcze w styczniu 78% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 7 tys. zł za metr. W grudniu udział tak tanich lokali wynosił już tylko 15%!

Z podobną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. W 2021 r. we wszystkich analizowanych miastach wyraźnie wzrósł udział mieszkań z ceną powyżej średniej. Wygląda na to, że ceny osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować. Widać to wyraźnie po wynikach sprzedaży firm deweloperskich w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu.
Ze statystyk budowlanych GUS wynika, że popyt zaczął przenosić się do okalających największe miasta miejscowości. Mieszkania są tam średnio o 30-40% tańsze.