Tym razem sezon publikacji rocznych wyników finansowych spółek notowanych na GPW nie tylko nie zawiódł oczekiwań akcjonariuszy większości spółek deweloperskich, ale zapewne wielu zaskoczył na plus osiągniętymi profitami i dynamiką ich wzrostu. W efekcie topniejąca z roku rok liczba notowanych na GPW deweloperów zarabia w sumie coraz więcej. Pytanie, jak długo potrwa jeszcze dochodowe eldorado na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl ubiegłoroczne dochody notowanych na GPW (rynek podstawowy i Catalyst) reprezentantów branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym nie tylko osiągnęły rekordowy w historii rynku poziom, ale też pozostawiły dotychczasowe rekordy zyskowności daleko w tyle.
Zaledwie tuzin raportujących spółek zakomunikował w sumie skonsolidowany zysk netto na poziomie, bagatela, 1,65 mld zł, czyli ponad 80 procent więcej licząc rdr. Dla porównania, dotychczasowy rekord w wymiarze 1135 mln zł osiągnęła szesnastka giełdowych tuzów deweloperki mieszkaniowej w 2018 roku.
Pozycję rynkowych dominatorów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej, których profity można liczyć w setkach milionów złotych, tym razem potwierdziło 6 firm, czyli dokładnie połowa prezentowanej stawki. Natomiast klasą samą dla siebie okazały się dwie spółki z najwyższych miejsc na podium – Robyg i Atal z zarobkiem na czysto odpowiednio blisko 400 i ponad 330 mln zł. Co więcej, w obu przypadkach bardzo niewiele brakowało, by jednoroczna dynamika skonsolidowanych zysków netto uległa podwojeniu. Tego typu statystyki mogą wydawać się wręcz nieprawdopodobne, a jednak są prawdziwe. Co więcej, dają najlepsze świadectwo siły eskalacji rynkowej prosperity na rodzimym mieszkaniowym rynku pierwotnym w jego najnowszej historii, choć jednocześnie potwierdzają od dawna obowiązującą na nim zasadę, że „duży może więcej”.
Natomiast tym razem dotychczasowej pozycji niekwestionowanego lidera krajowej deweloperki mieszkaniowej nie potwierdził Dom Development. Jak się okazało, jednocyfrowa dynamika wzrostu zysków pozwoliła jedynie na zajęcie najniższego miejsca na podium, co jednak najważniejsze dla akcjonariuszy, ponownie z gigantycznym zyskiem grubo powyżej 300 mln zł.
Prawdopodobnie po raz pierwszy od bardzo dawna żadna giełdowa spółka deweloperska o profilu mieszkaniowym nie zakomunikowała straty netto za rok miniony, a tylko dwie – Archicom i Inpro pokazały ujemną dynamikę zysków.
Tymczasem poza Wikaną, i2 Development i Lokum Deweloper, które zaprezentowały rekordowe trzycyfrowe dynamiki zysków rdr, uwagę zwraca casus Develii. Spółka przed rokiem ujawniła stratę netto na poziomie blisko 140 mln zł w roku 2020, by obecnie za rok ubiegły zaraportować zysk na czysto w wysokości 154 mln zł.
To właśnie tego typu wolta pozwoliła wywindować profity ogółem deweloperów giełdowych do astronomicznego poziomu 1,65 mld zł. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku Develii wielomilionowa strata netto sprzed dwóch lat była efektem negatywnej wyceny nieruchomości komercyjnych, nie miała natomiast nic wspólnego z nieprzerwanie wysokodochodową od dawna działalnością operacyjną spółki na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na jeden ważny aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktualnej aktywności gospodarczej.
W tej sytuacji także w roku bieżącym zyski deweloperów mieszkaniowych nie powinny ulec drastycznemu spadkowi. Wysoki poziom kontraktacji w minionych kwartałach będzie jeszcze dość długo, a na pewno w tegorocznej perspektywie skutkował analogicznie zadowalającym poziomem przekazań, stymulującym profity budowniczych mieszkań. Z kolei obecna sytuacja koniunkturalnego przesilenia w sposób istotny statystyczne zacznie oddziaływać na rentowność deweloperów mieszkaniowych raczej nie wcześniej niż od 2023 roku.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
