Najnowsze dane GUS, podsumowujące statystyki budownictwa mieszkaniowego we wrześniu oraz w trzech zakończonych kwartałach bieżącego roku, zakomunikowały odbicie kompletu danych inwestycyjnych rynku pierwotnego po ich wakacyjnym załamaniu. Na razie jednak brakuje jakichkolwiek przesłanek do zakwalifikowania tego ruchu jako początku trwalszego odreagowania.
Najnowszym potwierdzeniem załamania koniunktury sprzedażowej były niedawno opublikowane raporty deweloperów giełdowych. Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl kontraktacja branżowych tuzów okazała się po trzech kwartałach br. gorsza rok do roku o 37 proc. Jeszcze słabiej wypadł sam trzeci kwartał, ze sprzedażą mieszkań okrojoną o prawie połowę w odniesieniu do analogicznego okresu ub. roku. A to oznacza, że tendencja spadkowa popytu na nowe lokale nieprzerwanie ma się bardzo dobrze i wciąż poszukuje swojego dna. 
Stąd też bardzo ciekawie zapowiadała się publikacja danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego, ze szczególnym wyróżnieniem inwestycji rozpoczętych. Czy po sierpniowym rekordowo niskim wolumenie nowych budów inwestorzy jeszcze bardziej wyhamują z inwestycjami?
W sumie, we wrześniu, ruszyła budowa blisko 16 tys. mieszkań i domów, co oznacza spadek w relacji rdr o 28 proc., natomiast w odniesieniu do poprzedniego miesiąca zanotowano wzrost o ponad jedną piątą. Ta krótkoterminowa poprawa statystyk jest wyłączną zasługą deweloperów, którzy od sierpniowego dołka odbili z wynikiem 8,7 tys. jednostek o 68 proc. Tego typu poprawa tylko pozornie może cieszyć, gdyż każdy miesięczny wynik deweloperskich budów rozpoczętych poniżej 10 tys. jest rezultatem bardzo słabym i grubo poniżej średniej z ostatnich lat.
Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl ogółem w trzech zakończonych kwartałach br. inwestorzy ruszyli z budową 165 tys. mieszkań i domów, co oznacza spadek w odniesieniu do analogicznych trzech kwartałów ub. roku o blisko jedną czwartą. Do końca roku ten regres zapewne ulegnie pogłębieniu co najmniej do 30 proc., a to niestety będzie oznaczało najgorszy rezultat od kilkunastu lat.
Z kolei gusowskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym zatrzymały tendencję spadkową, utrzymując się na niemal identycznym poziomie sprzed miesiąca. Wynik ogółem 22 tys. decyzji administracyjnych we wrześniu jest jednak o jedną piątą rok do roku niższy. Natomiast rezultat z trzech pierwszych kwartałów br. na poziomie 237 tys., jest o 7 procent słabszy od osiągniętego w analogicznym okresie 2021 r.
Co ciekawe jednak, w przypadku samych deweloperów zarówno wynik wrześniowy na poziomie blisko 15 tys. pozwoleń, jak i od początku roku – 161 tys., to rezultaty jak najbardziej korespondujące z osiąganymi w minionych latach inwestycyjnej prosperity. Wydaje się jednak, że ta kategoria danych obecnie mocno straciła na znaczeniu w charakterze czynnika prognostycznego, czy też wskaźnika oceny optymizmu inwestycyjnego deweloperów.
Tymczasem statystyki lokali oddanych do użytkowania we wrześniu dość wyraźnie poprawiły swoje notowania w każdej z okresowych relacji. Miesięczny wynik na poziomie 21,5 tys. oznacza poprawę rdr o prawie 2 proc., natomiast mdm już o blisko 17 proc. Także rezultat od początku roku rzędu 167 tys. jest minimalnie lepszy w relacji rok do roku.
W tym przypadku zdecydowanego regresu nie należy oczekiwać w najbliższej przyszłości, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat. Poza tym deweloperzy w sytuacji ograniczania wolumenów nowych budów obecnie gros swojej aktywności przekierowują na dokańczanie zaawansowanych inwestycji i przekazywanie lokali nabywcom, co w ostatnim tegorocznym kwartale powinno wpływać stymulująco na przedmiotowe statystyki GUS.
W sumie najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego nie wnoszą wiele nowego do zdecydowanie pesymistycznej wymowy obrazu mieszkaniowego rynku pierwotnego. Deweloperzy w dalszym ciągu będą zmuszeni równoważyć rynek poprzez ograniczanie nowych budów, a inwestorzy indywidualni wskutek m.in. sytuacji na rynku kredytowym będą budować coraz mniej domów. Co gorsza jednak, bardzo trudno jest na chwilę obecną oszacować perspektywę spowolnienia koniunkturalnego zarówno w kwestiach podażowych jak i popytowych. Trudno jednak liczyć na to, by była to domena wyłącznie najbliższych miesięcy czy kwartałów.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
