Rok 2025 potwierdził silne ożywienie na warszawskim rynku biurowym przy jednoczesnym dalszym ograniczaniu nowej podaży. Aktywność najemców wyniosła 790 tys. mkw., a IV kwartał zakończył się rekordowym wynikiem 310 tys. mkw. podpisanych umów najmu. W warunkach ograniczonej liczby nowych projektów oddano niespełna 90 tys. mkw. nowej powierzchni, a 190 tys. mkw. pozostaje w budowie. Analitycy AXI IMMO wskazują, że rynek pozostaje w fazie luki podażowej, szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek biurowy w Warszawie w 2025 r.”.
Rok 2025 na warszawskim rynku biurowym przyniósł silny popyt i selekcję podaży pod względem jakości. Aktywność najemców wyniosła 790 tys. mkw., (+7% r/r), przy czym na tle całego roku szczególnie wyróżnił się IV kwartał, w którym podpisano umowy na łącznie 310 tys. mkw., ustanawiając najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania rynku biurowego.
Według analityków AXI IMMO struktura popytu na warszawskim rynku biurowym potwierdza jego dojrzałość. Przedłużenia i renegocjacje odpowiadały za 51% całkowitej aktywności, podczas gdy popyt netto stanowił 49%, w którym przeważały nowe umowy najmu (39%) przed ekspansjami (6%) czy powierzchnią użytkowaną przez właściciela (4%). Największą aktywność odnotowano w strefie Centrum (32%) oraz na Służewcu (23%), przy czym centrum przyciągało przede wszystkim nowych najemców, a Służewiec pozostawał obszarem dominacji renegocjacji umów najmu. Wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in. odnowienie umowy przez Polkomtel w Multimedialnym Domu Plusa (22 700 mkw.), z kolei Astra Zeneca po renegocjacji i przedłużeniu kontraktu na 20 800 mkw. przy ul. Postępu 14 zdecydowała się na ekspansję o dodatkowe 1700 mkw.
Presja popytowa znajduje odzwierciedlenie we wzroście stawek czynszów w najbardziej prestiżowych projektach biurowych w centrum Warszawy, w których stawki mieszczą się w przedziale od ok. 19,00 do 27,50 EUR/mkw./mies., a w niektórych lokalizacjach na najwyższych kondygnacjach czynsze przekraczają poziom 30,00 EUR/mkw./mies. Jednocześnie w strefach pozacentralnych, które pozostają atrakcyjną alternatywą kosztową dla firm, stawki zaczynały się od ok. 10,00 EUR/mkw./mies.
Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Wzrost stawek czynszów w centralnych projektach sprawia, że coraz więcej firm weryfikuje swoje strategie lokalizacyjne i bierze pod uwagę dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne, które oferują wysoką jakość powierzchni przy bardziej przewidywalnym poziomie kosztów. Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb organizacji, zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej. Jednocześnie obserwujemy rosnącą skłonność najemców do pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach, która wynika z ograniczonej dostępności nowoczesnej podaży oraz rosnących kosztów relokacji i aranżacji biur. W konsekwencji spodziewamy się, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu, a w przypadku nowych projektów standardem stają się kontrakty na co najmniej siedem lat”.
Po stronie podaży na warszawskim rynku biurowym widoczne są dwa trendy. Pierwszym jest koncentracja nowych projektów w centralnych lokalizacjach stolicy, gdzie z oddanych do użytku w całym 2025 r. blisko 90 tys. mkw. (-15% r/r), aż 90% dotyczy tej strefy. Drugim trendem pozostaje systematyczne wycofywanie z rynku starszych, nieefektywnych budynków o przeznaczeniu biurowym.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Proces restrukturyzacji podaży biurowej jest szczególnie widoczny na obszarze Służewca, który jako jeden z najstarszych kwartałów biurowych w Warszawie, posiada ponadprzeciętny udział starszych obiektów. Wycofywanie z rynku budynków nieefektywnych technicznie oraz zmiany ich funkcji prowadzą do poprawy jakości dostępnej oferty biurowej i stopniowego zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji z perspektywy najemców”.
Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowocześniej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln, a wśród największych oddanych projektów znalazły się te zlokalizowane w okolicach Ronda Daszyńskiego tj. kompleks The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.). Jednocześnie analitycy AXI IMMO wskazują, że wolumen powierzchni w budowie spadł o 16% r/r do 190 000 mkw., co zapowiada dalsze ograniczenie nowej podaży w latach 2026–2027. Największymi na koniec grudnia 2025 r. biurowcami w budowie: były Afi Tower (50 000 mkw., start budowy miał miejsce w IV kw. 2025 r.), Upper One (35 900 mkw., Strabag), Studio A (26 600 mkw., Skanska) oraz Skyliner II (24 000 mkw., Karimpol).
Emilia Trofimiuk mówi: „Po stronie podaży obserwujemy wyraźne i trwałe wyhamowanie aktywności deweloperskiej. Przyrost nowej powierzchni biurowej w 2025 roku był o 15% niższy niż rok wcześniej i znacząco odbiegał od poziomów notowanych w rekordowych latach 2020–2021, a jednocześnie wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się o 16% w ujęciu rocznym. Prognozy wskazują, że w najbliższych latach nowa podaż pozostanie ograniczona, co będzie miało istotny wpływ na dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, szczególnie w najlepszych lokalizacjach”.
Efektem silnego popytu, ograniczonej aktywności deweloperskiej oraz wycofywania niekonkurencyjnych budynków jest spadek wskaźników pustostanów. Na koniec 2025 r. średni poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r i -0,8 p.p. kw./kw.), przy wyraźnej różnicy pomiędzy centrum miasta (6,1%) a lokalizacjami pozacentralnymi (11,6%). Najsilniejszy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu (o 3,9 p.p. r/r), który potwierdza rosnące zapotrzebowanie najemców na biura w najlepszych lokalizacjach.
Analitycy AXI IMMO wskazują, że w perspektywie kolejnych lat warszawski rynek biurowy będzie funkcjonował w warunkach ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni, a w szczególności dużych modułów. Będzie to sprzyjać wzrostowi znaczenia renegocjacji oraz selektywnemu wzrostowi czynszów w najlepszych budynkach. Jednocześnie obserwowany trend repozycjonowania starszych obiektów oraz zmiany ich funkcji będą prowadziły do poprawy jakości całkowitej oferty biurowej w Warszawie.
