Najnowsza informacja GUS, prezentująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego komunikuje oczekiwaną korektę statystyk po grudniowym wybiciu. Taki stan nie oznacza nic innego poza powrotem koniunktury inwestycyjnej pierwotnego rynku mieszkaniowego do normalności.
Jaki styczeń, taki cały rok?
Z początkiem nowego roku wciąż bardzo trudno się dopatrzeć jakichkolwiek symptomów słabnięcia koniunktury inwestycyjnej rynku mieszkaniowego. Korekcyjny charakter styczniowych danych GUS dotyczy nowych pozwoleń oraz mieszkań oddanych do użytkowania. Z kolei bieżące statystyki mieszkań, których budowę rozpoczęto utrzymały dodatnią dynamikę. A rozpoczęto ich ogółem w minionym miesiącu 17,4 tys., co jest wynikiem lepszym licząc rok do roku o blisko jedną dziesiątą, natomiast miesiąc do miesiąca o 1,8 proc. Z kolei sami deweloperzy ruszyli z budową 12,4 tys. lokali, co w odniesieniu do stycznia ub. roku oznacza progres rzędu aż 24 proc.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją jest widoczne hamowanie aktywności inwestycyjnej w pierwszych tygodniach każdego roku. W efekcie miesiąc styczeń jest od lat regularnie i niezawodnie najsłabszym miesiącem w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Ich wolumen w pierwszym miesiącu roku jest zazwyczaj niższy od średniej całorocznej o około 40 proc., wyznaczając tym samym dołek, od którego w kolejnych okresach następuje odbicie.
Tym razem, głównie za sprawą wzmożonej aktywności inwestycyjnej deweloperów, dołek ów wypadł na stosunkowo wysokim poziomie, najwyższym od co najmniej kilku lat. Początek bieżącego roku sugeruje więc zgodnie z zasadą „jaki styczeń, taki cały rok”, że inwestorzy nie zamierzają ograniczać swojej aktywności inwestycyjnej w kolejnych miesiącach i kwartałach.
Deweloperskie pozwolenia wciąż na fali optymizmu
Z kolei w przypadku statystyk nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, styczeń zaowocował korekcyjnym rozstrzygnięciem, jednak wyłącznie w relacji mdm. GUS doliczył się ich ogółem w ubiegłym miesiącu 23,3 tys., czyli niemal dokładnie o jedną trzecią mniej w stosunku do grudnia 2020 r. Z kolei w odniesieniu do stycznia ub. roku jest to wynik lepszy aż o 27 proc. Za ten osobliwy rozdźwięk dynamiki odpowiada oczywiście zmiana przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych, która spowodowała rekordową kumulację pozwoleń w końcówce zeszłego roku.
Jak wiadomo statystyki nowych pozwoleń na budowę wciąż pozostają bardzo wiarygodnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Warto więc odnotować ich wynik styczniowy na poziomie blisko 15 tys. decyzji administracyjnych, wyższy rdr o ponad 30 proc. Jest to w normalnych warunkach rynkowych zdecydowanie ponadprzeciętny rezultat, świadczący o niesłabnącym optymizmie przedsiębiorców mieszkaniowych w kwestii perspektyw koniunktury sprzedażowej przynajmniej w perspektywie bieżącego roku.
Mieszkania oddane z akcentem korekcyjnym
W najnowszej historii rynku pierwotnego bardzo mocnym ogniwem gusowskich danych sygnalnych budownictwa mieszkaniowego pozostawały statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W ubiegłym miesiącu było ich w sumie ponad 17,1 tys., co oznacza liczony rok do roku spadek rzędu kilku procent, jednak w stosunku do grudnia 2020 aż o jedną trzecią. Regres ten nie jest jednak jakimkolwiek sygnałem trwalszego osłabienia tej kategorii danych, a jedynie typową korektą po bardzo dobrych wynikach z ostatnich miesięcy.
Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W związku z tym z całą pewnością jeszcze przez dość długi okres czasu, niezależnie od bieżącej koniunktury, należy oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach przy dodatniej dynamice zmian.
Perspektywy koniunktury inwestycyjnej rynku pierwotnego w najbliższych miesiącach nie wydają się niestety tak pewne jak jeszcze rok temu. Utrzymanie na wysokim pułapie statystyk sprzedażowych mieszkań deweloperskich w bieżącym roku stoi bowiem pod dość dużym znakiem zapytania. Wynika on z szeregu czynników niepewności rozwoju sytuacji kryzysowej szeroko pojętej gospodarki, mających źródło we wciąż słabych perspektywach przezwyciężenia pandemii. Trudno w tej sytuacji o jednoznacznie optymistyczne prognozy utrzymywania statystyk budownictwa mieszkaniowego GUS na rekordowo wysokich poziomach w przewidywalnej przyszłości.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
