Sektor farmaceutyczny stał się jednym z kluczowych graczy na warszawskim rynku biurowym – wynika z najnowszego raportu „Zoom in on Pharma Sector” przygotowanego przez firmę Cushman & Wakefield. W ciągu ostatnich lat firmy farmaceutyczne – zarówno te zajmujące się badaniami, rozwojem, jak i produkcją leków – wynajęły w Warszawie już około 172 tys. m² powierzchni biurowej, co czyni je szóstym co do wielkości sektorem najemców w stolicy.
Sektor farmaceutyczny rośnie w siłę
Polska branża farmaceutyczna ma coraz większe znaczenie gospodarcze. Zgodnie z raportem Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości z 2024 roku, w kraju działa ponad 700 firm farmaceutycznych, z czego aż 221 ma siedzibę w Warszawie. Branża zatrudnia około 80–100 tys. osób, a jej roczne przychody szacowane są na 11,5 mld euro.
Choć udział zatrudnienia w produkcji farmaceutycznej (0,97%) jest niższy niż unijna średnia (1–3%), sektor ten ma przed sobą dobre perspektywy. Rosnące wydatki zdrowotne, starzejące się społeczeństwo oraz przenoszenie łańcuchów dostaw do Europy sprzyjają jego dalszemu rozwojowi.
Warszawa – biurowa stolica farmacji
Warszawa przyciąga liderów sektora – 19 z 20 firm o najwyższych przychodach w branży farmaceutycznej ma swoje biura właśnie tutaj. Popyt na powierzchnie biurowe wśród firm z tej branży systematycznie rośnie: od 100 tys. m² w latach 2010–2014, przez 150 tys. m² w latach 2015–2019, aż po 172 tys. m² w okresie 2020–2024.
Cechą charakterystyczną dla tego sektora jest wyraźna preferencja dla lokalizacji poza ścisłym centrum miasta. Aż 74% powierzchni zajmowanych przez firmy farmaceutyczne znajduje się w takich obszarach jak:
- Służewiec – 40%,
- Centrum Zachód – 16%,
- Korytarz Żwirki i Wigury – 11%.
To wyróżnia je na tle innych branż, np. finansów czy IT, które chętniej wybierają centralne lokalizacje.
Stabilność i długofalowe planowanie
W okresie 2020–I kw. 2025 roku aż 62% transakcji najmu zawieranych przez sektor farmaceutyczny to renegocjacje umów – znacznie powyżej średniej rynkowej wynoszącej 41%. Pokazuje to, że firmy farmaceutyczne stawiają na długoterminową stabilność i są lojalnymi najemcami.
Jednocześnie są to jedni z najbardziej wymagających klientów – poza lokalizacją, zwracają szczególną uwagę na:
- dostępność parkingów i dojazd do lotniska,
- jakość powierzchni i standard techniczny,
- obecność nowoczesnych rozwiązań technologicznych,
- certyfikację ekologiczną, obejmującą coraz częściej nie tylko budynek, ale i konkretne biura,
- aranżację sprzyjającą dobrostanowi pracowników – np. zgodną ze standardami WELL lub ESG.
Biura nowej generacji – zmiana podejścia
Zgodnie z danymi Cushman & Wakefield, 48% powierzchni zajmowanej przez sektor farmaceutyczny mieści się w budynkach powstałych po 2014 roku. To efekt rosnących wymagań dotyczących komfortu pracy, zrównoważonego rozwoju i nowoczesnej infrastruktury. Przewiduje się, że firmy ulokowane w starszych budynkach będą w najbliższych latach dążyć do relokacji lub modernizacji swoich przestrzeni.
Właściciele starszych obiektów biurowych już dziś podejmują działania modernizacyjne, aby utrzymać konkurencyjność i przyciągać najemców z tego dynamicznie rozwijającego się sektora.
Logistyka – fundament efektywnej farmacji
Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają, że produkcja i logistyka mają kluczowe znaczenie w funkcjonowaniu sektora farmaceutycznego. Rosnące zapotrzebowanie na rozwiązania typu „zimny łańcuch dostaw” oraz konieczność spełniania restrykcyjnych norm jakości i bezpieczeństwa sprawiają, że firmy potrzebują nowoczesnych i wyspecjalizowanych magazynów oraz zakładów produkcyjnych.
Inwestycje w infrastrukturę logistyczną stanowią fundament dalszego rozwoju i odporności branży, zwłaszcza w kontekście globalnych wyzwań związanych z bezpieczeństwem dostaw.
Warszawa konkurencyjna w skali Europy
Średnia wielkość transakcji najmu powierzchni biurowej przez firmy farmaceutyczne w Warszawie wynosi 1 560 m², co plasuje ją w górnej części europejskiego przedziału (1 000–1 700 m²). To potwierdza, że polska stolica staje się coraz bardziej atrakcyjna dla globalnych graczy i rośnie jej znaczenie jako centrum rozwoju nowoczesnej farmacji.
