Ponad dwa tysiące umów i 2,5 miliarda złotych przeznaczonych na budowę i modernizację dróg – tak wygląda bilans udziału inwestorów w rozwoju infrastruktury miejskiej w miastach wojewódzkich w Polsce w latach 2021– 2024.
„Inwestycje deweloperskie a drogi publiczne. Wkład inwestorów w rozwój infrastruktury miejskiej”. To środki porównywalne z Rządowym Funduszem Rozwoju Dróg na 2025 r., w którym na budowę, przebudowę lub remont dróg lokalnych i powiatowych przeznaczono 2,7 mld zł.
Twarde dane i realne inwestycje
Zgodnie z art. 16 ustawy o drogach publicznych inwestorzy są zobowiązani do budowy lub przebudowy układu drogowego, jeśli wymaga tego nowa zabudowa.
W praktyce odbywa się to poprzez tzw. umowy drogowe, zawierane pomiędzy deweloperem a gminą.
Raport pokazuje, że w latach 2021–2024 deweloperzy podpisali 2090 umów drogowych w miastach wojewódzkich. Łączna wartość zobowiązań przekroczyła 1,9 mld zł, a po uwzględnieniu umów bez określonych kwot szacunki sięgają 2,56 mld zł. Największą aktywność odnotowano w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku. Skala tych nakładów jest porównywalna z budżetami dużych programów infrastrukturalnych realizowanych przez państwo i samorządy.
– Nasz raport pokazuje twarde liczby: deweloperzy realnie współfinansują rozwój infrastruktury publicznej w polskich miastach. Kwota ponad 2,5 miliarda złotych w ciągu czterech lat to wsparcie porównywalne z dużymi programami państwowymi. Dzięki tym środkom korzystają wszyscy mieszkańcy – niezależnie od tego, czy kupują mieszkanie na nowym osiedlu. Konieczne jest jednak usprawnienie przepisów, tak aby umowy drogowe były zawierane szybciej i bardziej przewidywalnie, z korzyścią zarówno dla samorządów, jak i inwestorów – mówi Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD.
Umowy drogowe obejmują nie tylko budowę jezdni, lecz także elementy poprawiające bezpieczeństwo i komfort mieszkańców, takie jak sygnalizacja świetlna, oświetlenie, drogi rowerowe czy zatoki przystankowe. Często inwestorzy zobowiązani są również do przełożenia istniejącej infrastruktury podziemnej, wykonania dokumentacji projektowej czy pokrycia kosztów nabycia gruntów.
Nie tylko drogi
Raport podkreśla jednak, że udział deweloperów w tworzeniu infrastruktury publicznej nie ogranicza się wyłącznie do dróg. Branża finansuje także sieci techniczne, przedszkola, szkoły i tereny zielone. Przykładem jest nowoczesna szkoła podstawowa na warszawskim Służewcu, sfinansowana w całości przez inwestora prywatnego (Echo Investment), która 1 września br. przyjęła 450 uczniów. Dzięki takim projektom mieszkańcy zyskują dostęp do nowoczesnych usług publicznych w sąsiedztwie nowych osiedli.
Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca jednak uwagę, że obecne przepisy w zakresie partycypacji w infrastrukturę drogową wymagają doprecyzowania.
Najważniejsze postulaty to: dopuszczenie finansowania lub współfinansowania dróg, a nie tylko ich budowa, jasne zasady proporcjonalności świadczeń inwestorów, wprowadzenie trybu odwoławczego w przypadku braku porozumienia z gminą oraz jednoznaczne powiązanie umowy drogowej z możliwością uzyskania pozwolenia na budowę.
– Elastyczność jest konieczna, by odpowiadać na zróżnicowane potrzeby samorządów i realia inwestycyjne. Bez zmian legislacyjnych w art. 1c ustawy o drogach publicznych rynek wciąż będzie się mierzył z niepewnością i nadmiernymi obciążeniami nakładanymi na inwestorów. Potrzebne są jasne reguły gry, które zagwarantują proporcjonalność zobowiązań i stabilność procedur. To nie tylko kwestia interesu deweloperów, ale również samorządów, które dzięki przejrzystym zasadom szybciej pozyskają środki na infrastrukturę i unikną sporów prawnych – dodaje Michał Leszczyński.
Zaangażowanie sektora prywatnego realnie odciąża budżety samorządów i podnosi jakość życia lokalnych społeczności. To inwestycje, z których korzystają wszyscy, nie tylko mieszkańcy nowych osiedli.
O raporcie
Raport został przygotowany na podstawie danych przekazanych przez wszystkie miasta wojewódzkie (z wyjątkiem Wrocławia, który odmówił ich udostępnienia) w odpowiedzi na wnioski PZFD o informację publiczną. Zebrane informacje dotyczyły liczby zawartych umów drogowych oraz ich wartości w latach 2021– 2024. W przypadku dokumentów, które nie zawierały danych kwotowych, zastosowano metodę szacunkową, opartą na średnich wartościach podobnych inwestycji.
Publikacja „Inwestycje deweloperskie a drogi publiczne. Wkład inwestorów w rozwój infrastruktury miejskiej” jest dostępna do pobrania na stronie internetowej Polskiego Związku Firm Deweloperskich: https://www.pzfd.pl/
