Na poznańskim rynku mieszkaniowym widać coraz wyraźniej, że deweloperzy zdejmują nogę z gazu, ale kupujący wciąż są aktywni. Ceny pozostają stabilne, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, gdzie według danych Otodom średnia stawka sięga już niemal 12 tys. zł za mkw. Równolegle kwitnie najem. W mieście, gdzie uczy się blisko 100 tys. studentów, popyt na wynajmowane mieszkania nie słabnie, a Poznań staje się jednym z najważniejszych ośrodków rozwoju sektora PRS w Polsce.
Choć rynek mieszkaniowy w stolicy Wielkopolski nie doświadcza dziś gwałtownych zmian, to pod powierzchnią widać znaczące przetasowania. Z jednej strony zachowawcze podejście deweloperów, którzy wolą wstrzymać nowe inwestycje niż ryzykować nadpodaż. Z drugiej niesłabnący popyt i dynamiczny rozwój sektora najmu, który w Poznaniu nabiera wyjątkowego charakteru dzięki silnej obecności studentów i rosnącemu udziałowi najmu instytucjonalnego. Przyglądamy się, jak wygląda aktualna kondycja poznańskiego rynku mieszkaniowego zarówno od strony podaży, jak i oczekiwań kupujących i najemców.
Poznańscy deweloperzy: ostrożni, ale aktywni
Jak wskazują dane Otodom, w pierwszym kwartale roku poznańscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 1,6 tys. mieszkań, czyli aż o 53% mniej niż rok wcześniej. To wyraźny sygnał, że branża chłonie zmieniające się realia i ostrożnie podchodzi do nowych inwestycji.
– Widzimy, że deweloperzy w Poznaniu działają z większą rozwagą. Ograniczają liczbę nowych projektów, ale równocześnie nie rezygnują z planowania kolejnych etapów inwestycji. Koncentrują się na sprzedaży tego, co już mają w ofercie. To podejście minimalizuje ryzyko nadpodaży, a jednocześnie pozwala reagować elastycznie na sygnały z rynku – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Warto zaznaczyć, że zainteresowanie zakupem mieszkań w Poznaniu pozostaje dość wysokie – w pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano 1,2 tys. lokali, co oznacza wzrost o 9% względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Przy obecnym tempie sprzedaży i braku nowych wprowadzeń do oferty, czas potrzebny na całkowite wyprzedanie dostępnych mieszkań wynosi 6,4 kwartału, a więc tylko nieznacznie przekracza poziom uznawany za równowagę rynkową (4–6 kwartałów).
Mimo ograniczenia liczby nowo wprowadzanych lokali, dane GUS pokazują, że poznańscy deweloperzy nie rezygnują z dalszego rozwoju. W pierwszych czterech miesiącach 2025 roku uzyskali oni ponad 2,1 tys. pozwoleń na budowę – to wynik zbliżony do zeszłorocznego. Co więcej, liczba rozpoczętych budów w I kw. roku wzrosła aż o 37% r/r., sięgając 1,5 tys.
Stabilna oferta i ceny
Poznań to dziś jedno z miast, gdzie kupujący mogą liczyć na szeroki wybór mieszkań deweloperskich i względny spokój cenowy. Na koniec maja 2025 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 7,4 tys. lokali. To niemal tyle samo co miesiąc wcześniej, ale o 12% więcej niż rok temu. Najwięcej nowych inwestycji było dostępnych w rejonie Nowego Miasta Północ, Naramowic, Umultowa i Radojewa – aż 23% całej oferty. Drugim ważną lokalizacją są Jeżyce i Łazarz, które odpowiadają za 19% dostępnych mieszkań. Pozostałe części miasta utrzymują zbliżony udział, na poziomie 10–12%.
Z kolei ceny nowych mieszkań w Poznaniu nie ulegają większym wahaniom. Od listopada 2024 r. średnia stawka za mkw. utrzymuje się na poziomie 12,9 tys. zł. To wzrost zaledwie o 3% r/r. Przeciętne mieszkanie o powierzchni 54 mkw. kosztuje tu dziś około 687 tys. zł, czyli niespełna 12 tys. zł więcej niż przed rokiem.
Prawie 12 tys. zł/mkw. na rynku wtórnym
Poznański rynek wtórny również utrzymuje stabilny kurs. W maju 2025 r. w serwisie Otodom dostępnych było 3,9 tys. ofert sprzedaży mieszkań, czyli tyle samo, co w poprzednich miesiącach. Jednak w skali roku oznacza to wzrost podaży aż o 29%. Równocześnie ceny pozostają stabilne: średni koszt mkw. wynosi 11,8 tys. zł, co stanowi wzrost o zaledwie 1% r/r.
Taki układ sił sprzyja kupującym. Mają szerszy wybór i większe pole do negocjacji. Jednocześnie zmusza sprzedających do większego realizmu cenowego. A jak pokazują dane Otodom, na poznańskim rynku wtórnym to metraż w dużej mierze kształtuje cenę. Najmniejsze mieszkania (do 40 mkw.) kosztują dziś średnio 12,8 tys. zł/mkw., a więc o 19% więcej niż największe lokale, przekraczające 90 mkw., których stawka za metr to 10,8 tys. zł.
– Mniejsze mieszkania są najczęściej wybierane przez inwestorów oraz singli, którzy szukają kompaktowych lokali w atrakcyjnych lokalizacjach. To generuje większy popyt i podbija ceny. Z kolei większe metraże, choć droższe w całkowitej cenie, oferują bardziej atrakcyjny przelicznik za metr kwadratowy – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Miasto wynajmu i PRS-ów
Poznań to dziś jeden z najważniejszych punktów na mapie polskiego rynku najmu, zarówno prywatnego, jak i instytucjonalnego. W mieście, gdzie uczy się blisko 100 tys. studentów, zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem nie słabnie. Z jakim wydatkiem muszą się liczyć potencjalni najemcy w stolicy Wielkopolski?
Najmniejsze lokale, o powierzchni do 40 mkw., kosztują średnio 2068 zł miesięcznie. Mieszkania w najpopularniejszym segmencie 40–60 mkw., chętnie wybierane przez pary i młode rodziny, wiążą się z wydatkiem rzędu 2633 zł. Większe lokale, o metrażu 60–90 mkw., wynajmowane są średnio za 3543 zł, a za największe (powyżej 90 mkw.) trzeba zapłacić już 4358 zł miesięcznie.
Silny i chłonny rynek sprawił, że Poznań stał się pionierem najmu instytucjonalnego (PRS). To właśnie tutaj ruszył pierwszy projekt Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem, a dziś miasto znajduje się w krajowej czołówce pod względem liczby inwestycji w tym modelu. Nowe inwestycje PRS takie jak te przy ul. Śniadeckich czy Saperskiej cieszą się blisko 95-procentowym poziomem wynajęcia.
– Poznań to dziś rynek o silnym fundamencie popytowym – przyciąga studentów, młodych profesjonalistów i osoby migrujące do miasta za pracą. W warunkach ograniczonej oferty akademików naturalnym kierunkiem rozwoju staje się tu najem instytucjonalny, który odpowiada na potrzeby najemców szukających alternatywy dla rynku prywatnego. PRS-y stają się tym samym nie tylko uzupełnieniem poznańskiego rynku mieszkaniowego, ale i rosnącą konkurencją dla prywatnych wynajmujących – podsumowuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
