W samej w Warszawie w blokach spółdzielczych może być lekko licząc kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, których wartość jest dużo niższa od rynkowej. Dlaczego? Bo banki nie udzielą kredytu na ich zakup. Do Sejmu trafił projekt ustawy, która ma rozwiązać ten problem.
Dziś może się to wydawać niewiarygodne, ale są spółdzielnie, które w czasach PRL za zgodą urzędów wydających pozwolenia budowlane postawiły bloki na cudzych gruntach. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP ocenia, że w samej tylko Warszawie jest jeszcze ok. 100 spółdzielni, które do tej pory nie uregulowały kwestii własności gruntu.
Dla kupujących za gotówkę
Powodem są często roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców do tych gruntów. W takim przypadku miasto nie może bowiem przekazywać spółdzielniom zabudowanych przez nie działek w użytkowanie wieczyste. Ale nawet wtedy, gdy jest to możliwe, barierą są olbrzymie koszty rządu kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu milionów złotych, które spółdzielnia musiałaby zapłacić za grunt państwu lub gminie. Spółdzielcy nie palą się do ponoszenia tak dużego wydatku. Tym bardziej, że mieszkania w takich blokach mają status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które podobnie jak prawo odrębnej własności, jest zbywalne i dziedziczne. Może więc być przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny albo też dziedziczenia testamentowego lub ustawowego. Jest tylko jeden problem: właściciele sprzedają takie mieszkania za cenę niższą od rynkowej.
– Są to tak zwane trudne przypadki. Dla takiego mieszkania nie można założyć księgi wieczystej, a ta jest konieczna, żeby nabywca mógł uzyskać w banku kredyt – wyjaśnia Iwona Kowalska z agencji TopBrokers. – To oznacza, że większość takich mieszkań można kupić wyłącznie za gotówkę albo za kredyt, którego zabezpieczeniem jest inna nieruchomość – dodaje warszawska pośredniczka.
Zwraca jednak uwagę, że kiedyś przez krótki czas istniała możliwość założenia księgi wieczystej dla mieszkania znajdującego się w budynku z nieuregulowanym gruntem. Najpewniej znajdzie się więc jakiś bank, który zgodzi się udzielić kredytu na zakup takiego mieszkania. Problem w tym, że taki kredyt jest droższy od standardowego.
Kiedy nie warto ryzykować
– Spora grupa klientów kupujących omija szerokim łukiem tego typu oferty mieszkań, bo uważają je za problematyczne, a co za tym idzie mniej atrakcyjne – mówi Bartosz Rodziewicz z agencji Partnerzy Nieruchomości.
Artur Miścicki z agencji Wilson’s Nieruchomości zapewnia jednak, że zakup mieszkania na nieuregulowanym gruncie nie jest obarczony ryzykiem wywłaszczenia, jeśli należy on do gminy lub państwa. – Prędzej czy później nastąpi regulacja tych gruntów i ich stan prawny stanie się jasny – przekonuje Miścicki.
Odradza on natomiast zakup mieszkania w budynku stojącym na gruncie, do którego są roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców. Iwona Kowalska zaobserwowała, że z tego powodu potencjalni nabywcy zazwyczaj rezygnują z transakcji.
– Tacy kupcy dysponują gotówką, zwykle sporą, mają zatem dużą swobodę podjęcia decyzji i zazwyczaj nie chcą inwestować wolnych środków w nieruchomość, która potencjalnie może być dla nich źródłem problemów w przyszłości – tłumaczy pośredniczka z TopBrokers.
Z drugiej strony takie mieszkania kuszą niższą od rynkowej ceną, dlatego w końcu znajdują nabywców.
– Zazwyczaj koszt takiego mieszkania jest niższy o ok. 15% – przyznaje Jacek Stefański, właściciel agencji Domus Nova.
Maria Mańczak z poznańskiego oddziału firmy Expander twierdzi, że kupującymi mieszkania w spółdzielczych budynkach z nieuregulowanym gruntem są m.in. „łowcy okazji”, którzy kupują mieszkania pod wynajem.
Niech Państwo naprawi swój błąd
Pośrednicy są zgodni, że czasem warto uzbroić się w cierpliwość, bo kupione okazyjnie mieszkanie zyska na wartości, gdy w końcu uregulowana zostanie kwestia praw właścicielskich do gruntu.
Niewykluczone, że zajmie się tym obecny Sejm. Na pierwsze czytanie czeka projekt ustawy „o prawie spółdzielni mieszkaniowych do gruntu”, którego autorami są posłowie Lewicy. Proponują oni, aby spółdzielnie dostały na własność lub w użytkowanie wieczyste (bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty) grunty, na których przed ponad 30 laty wybudowały budynki mieszkalne. Ponadto spółdzielnie przejęłyby działki będące w ich posiadaniu co najmniej od 5 grudnia 1990 r., gdyby nie ustalono właściciela tych gruntów.
Ich nabycie przez spółdzielnie stwierdzałby sąd w drodze postanowienia. Dawnym właścicielom i ich spadkobiercom przysługiwałoby prawo ubiegania się o odszkodowanie od państwa lub gminy do wysokości 20% wartości roszczenia.
„Rozwiązanie problemu praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów jest obowiązkiem ustawodawcy. Okoliczność bowiem, że wiele spółdzielni mieszkaniowych w Polsce nadal nie ma tytułu prawnego do gruntów, na których wznosiły osiedla mieszkaniowe, obciąża w znacznie większym stopniu Państwo niż spółdzielnie” – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Dodajmy, że inicjatywą ustawodawczą Lewicy popierają Krajowa Rada Spółdzielcza i Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Zastrzeżenia zgłosiły natomiast Związek Powiatów Polskich, który obawia się skutków finansowych dla samorządów. Konieczność „daleko idących zmian konstrukcyjnych i legislacyjnych” wskazała Prokuratoria Generalna RP.
