Z jednej strony mniejsza podaż i wolniejsze tempo wzrostu w porównaniu ze średnią z ostatniej dekady, a z drugiej utrzymująca się wiodąca pozycja najlepszych centrów handlowych i przewidywane otwarcia nowych sklepów w dotychczasowych lokalizacjach sieci Praktiker – to jedne z kluczowych wniosków płynących z najnowszej analizy sektora handlowego przygotowanej przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland. Autorzy raportu szacują, że w 2018 roku na rynku pojawi się ponad 500 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, a największe otwarcia będą domeną dużych miast.
Spis treści:
Podaż – mniejszy wolumen, małe rynki
Na koniec I kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej nad Wisłą przekroczyły poziom 14,3 miliona m kw., z czego 73 proc. stanowią centra handlowe w tradycyjnym formacie. Najnowsze dane BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że do końca marca na rynek oddane zostały 92 tys. m kw. – otwarcia siedmiu nowych obiektów i ukończenie rozbudowy dwóch istniejących – co stanowi około 20 proc. całkowitej podaży prognozowanej na 2018 rok. Co istotne, 76 proc. nowej podaży z pierwszego kwartału przypadło na centra handlowe zlokalizowane w głównych obszarach metropolitalnych – Gemini Park Tychy w konurbacji katowickiej i Rondo Wiatraczna w Warszawie. W miejscowościach do 100 tys. mieszkańców deweloperzy stawiają na małe parki handlowe, będące uzupełnieniem istniejącej oferty i dobrze wpisujące się zarówno w oczekiwania lokalnych odbiorców jak i operatorów poszukujących możliwości rozszerzenia swojej obecności na rynku.
Ograniczona podaż w minionym roku i nieco wolniejsze tempo rozwoju prognozowane w 2018 roku są forpocztą nadchodzących zmian w handlu stacjonarnym i kurczącej się chłonności tradycyjnego rynku, który w wielu polskich miastach jest już w pełni ukształtowany i dojrzały. W ciągu kilku najbliższych lat będziemy obserwować ograniczoną podaż dużych projektów w największych aglomeracjach i w miastach średniej wielkości. Do wykorzystania pozostaje jeszcze pewien potencjał małych miejscowości, jednak poruszanie się po tych rynkach wymaga szczegółowej analizy lokalnych uwarunkowań i przygotowania dobrze „skrojonego” projektu. Umacniającym się trendem jest i będzie modernizowanie funkcjonujących już obiektów, bardzo często połączone z rozbudową stref restauracyjnych i rozrywkowych i zmianą profilu oferty. – Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland
Popyt – zmiany rynkowe stawiają nowe wyzwania
Autorzy raportu podkreślają niewielki – o 0,1 p.p. – spadek współczynnika powierzchni niewynajętej na koniec 2017 roku w porównaniu z wynikiem odnotowanym w połowie minionego roku. Na koniec grudnia poziom handlowych pustostanów oscylował wokół 4 proc. W ciągu najbliższych kilku kwartałów może on ulec istotnej redukcji, a wpływ na to mogą mieć otwarcia sklepów przez nowych operatorów w lokalizacjach dotychczas zajmowanych przez sklepy sieci Praktiker.
To, co z pewnością będzie wpływać na kierunek rozwoju sektora to wprowadzony niedawno zakaz handlu w niedzielę i związane z nim spadki poziomu odwiedzalności i obrotów będące realnym problemem dla obciążeń czynszowych. Aspekt ten nakłada się na wcześniej już oddziałujące czynniki, jak np. wzrost konkurencji, rozwój e-commerce a także nowe zwyczaje i potrzeby zakupowe charakterystyczne dla klientów młodszej generacji. Istotnym zjawiskiem, które obecnie obserwujemy jest powiększające się rozwarstwienie pomiędzy renomowanymi obiektami o ciekawej i zróżnicowanej ofercie, a obiektami niższej klasy mającymi poważne trudności w przyciąganiu popularnych najemców. Innym wartym odnotowania trendem jest powstawanie obiektów wielofunkcyjnych, w których współgrają obok siebie funkcje handlowe, biurowe, mieszkaniowe i rozrywkowe. Takie projekty to domena dużych aglomeracji. – Natasa Mika, Dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Z raportu wynika, że w gronie aglomeracji dysponujących największą ilością wolnej powierzchni handlowej znajdują się obecnie Katowice, Poznań i Kraków. Na drugim końcu bieguna tradycyjnie już znalazła się Warszawa, a także stolica Dolnego Śląska i Szczecin.
Stawki czynszu – stabilizacja i oczekiwanie na efekty wpływu zakazu handlu w niedziele
Najlepsze obiekty handlowe z dominującą pozycją rynkową utrzymują stawki czynszowe typu “prime” w granicach 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45 € a 60 € m kw. / m-c w pozostałych głównych miastach. Patrycja Dzikowska podkreśla, że malejące znaczenie niektórych obiektów i rosnąca konkurencyjność mogą oznaczać dla ich właścicieli presję ze strony najemców na obniżanie czynszów i podnoszenie kwot przeznaczanych na wyposażanie lokali.
Obiekty w budowie – głównie aglomeracje i małe rynki
Obecnie, nad Wisłą buduje się około 550 tys. m kw. powierzchni handlowej, z czego 70 proc. deweloperzy zamierzają dostarczyć na rynek do końca tego roku. Największymi debiutami zaplanowanymi na rok 2018 będą otwarcia Forum Gdańsk (64 tys. m kw.) i Galerii Libero, pierwszego centrum handlowo – rozrywkowego w południowej części Katowic. Zgodnie z szacunkami, w przyszłym roku należy spodziewać się spadku podaży spowodowanego ograniczoną liczbą dużych realizacji w głównych aglomeracjach. Ważnym debiutem zapowiadanym na pierwszą połowę 2019 jest otwarcie Galerii Młociny – o łącznej powierzchni najmu 81 tys. m kw., z czego 71 tys. m kw. zostanie przeznaczonych na handel, rozrywkę i gastronomię – realizowanej przez joint venture Echo Investment i EPP. Autorzy raportu podkreślają, że w najbliższych kwartałach konsekwentnie swoją pozycję będą wzmacniały miasta z liczbą mieszkańców nieprzekraczającą 100 tys. To w nich pojawi się około jednej trzeciej tegorocznej nowej podaży.
Główne trendy i wyzwania
- Najbardziej istotnym wyzwaniem z którym przyjdzie się zmierzyć branży handlowej są obowiązujące od 1 marca br. nowe regulacje prawne ograniczające prowadzenie działalności handlowej w niedziele. Pierwsze sygnały pokazują, że sektor będzie musiał znaleźć odpowiedzi na kwestie związane z niższą odpowiedzialnością oraz nowym spojrzeniem na kwestie stawek czynszu, zwłaszcza w segmencie gastronomii.
- Pomimo stale rosnącej wartości sprzedaży przez Internet, jej wpływ na obroty w handlu tradycyjnym jest w pewnym stopniu łagodzony przez znaczący wzrost wartości całej sprzedaży detalicznej – o 8,4% w 2017 roku – silnie stymulowanej przez pozytywną kombinację spadającej stopy bezrobocia oraz rosnącego poziomu wynagrodzeń i siły nabywczej.
- Zróżnicowanie w poziomie powierzchni niewynajętej pomiędzy obiektami handlowymi o ugruntowanej pozycji rynkowej a tymi gorszej klasy będzie się pogłębiać za sprawą rosnącej konkurencji i słabnącej pozycji starszych nieruchomości. Rynek warszawski, jako najsilniejszy i najbardziej zrównoważanym, będzie radził sobie najlepiej, natomiast właściciele obiektów handlowych na rynkach o nasilającej się konkurencji (np. w Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach) muszą szybko znaleźć odpowiedź na szereg strategicznych pytań.
- Trend przebudowy i renowacji starszych obiektów, często przeprowadzanych przy okazji ich rozbudowy, będzie stawał się głównym bodźcem rozwoju i zmian na rynku. Bardziej zróżnicowana i szersza oferta rozrywkowa, strefy rekreacji dla całych rodzin, szeroki wybór oferty gastronomicznej od stoisk w tzw. strefie food court do wyodrębnionych restauracji, ogrody na dachach i inne komponenty rozrywki mają pomagać w zdobywaniu klientów.
