W pierwszej połowie 2025 roku warszawski rynek biurowy potwierdził swoją odporność i zdolność do adaptacji w zmieniających się warunkach gospodarczych. Obserwujemy umiarkowaną aktywność najemców (300 tys. mkw.), przy braku bardziej spektakularnych transakcji. Na stołecznym rynku przybyło 85 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego aż 93% trafiło do stref centralnych głównie za sprawą prestiżowych projektów takich jak The Bridge (51 800 mkw.) i Office House (27 800 mkw.). Jednocześnie wskaźnik pustostanów wciąż pozostaje stabilny (10,8%), a w budowie na koniec czerwca 2025 roku znajdowało się 140 000 mkw. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek biurowy w Warszawie w I połowie 2025 roku”.
Popyt – stabilizacja i ostrożna ekspansja
Całkowity popyt brutto w pierwszej połowie roku wyniósł około 300 000 mkw., wynik był nieznacznie niższy niż w analogicznych okresach 2024 roku i 2023 roku, o odpowiednio 5% i 6%. W strukturze transakcji dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły 57% całkowitej aktywności najemców, podczas gdy przedłużenia dotychczasowych umów i renegocjacje sięgnęły 43%. Centralny Obszar Biznesu oraz strefa Centrum odpowiadały łącznie za 55% całkowitej aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym. Z kolei Służewiec był najbardziej aktywną strefą poza centrum, odpowiadając za 24% całkowitego popytu w Warszawie. Podczas gdy w lokalizacjach centralnych dominowały nowe umowy najmu i ekspansje (58%), w przypadku Służewca większość transakcji stanowiły przedłużenia i renegocjacje (53%). Największą dynamikę na warszawskim rynku biurowym w I połowie 2025 roku wykazywały firmy z branż finansowej, technologicznej, produkcyjnej oraz usług dla biznesu. Poszukiwały one biur, które umożliwiają jednocześnie efektywne zarządzanie kosztami i oferują nowoczesne, komfortowe warunki pracy.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wskazuje: „W pierwszej połowie roku obserwowaliśmy dalszą koncentrację aktywności najemców w centralnych lokalizacjach, gdzie przypadło aż 55% całkowitego popytu. Średnia wielkość nowej transakcji najmu w I połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw., podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1 500 mkw. Na tym tle należy wyróżnić Służewiec, który mimo nadal wysokiego wskaźnika pustostanów, odnotował 24% udziału w popycie, co pokazuje, że niektóre lokalizacje pozacentralne w dalszym ciągu są cenione przez najemców, głównie w formule renegocjacji”.
Nowa podaż i powierzchnia w budowie – koncentracja na centralnych lokalizacjach
W I połowie 2025 roku oddano do użytku 85 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, niemal w całości skoncentrowanej w strefach centralnych. Największe realizacje to The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.). Jednocześnie zauważalny jest wyraźny spadek wolumenu inwestycji w budowie, obecnie trwają prace nad 140 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 48% r/r. Największymi nowo powstającymi biurowcami są Upper One (35 900 mkw., Strabag), V Tower (32 700 mkw., Cornerstone), Studio A (26 600 mkw., Skanska), Skyliner II (24 000 mkw., Karimpol). Deweloperzy koncentrują się niemal wyłącznie na projektach zlokalizowanych w Śródmieściu i jego bezpośrednim otoczeniu w dzielnicy Wola.
Pustostany – stabilizacja z trendem spadkowym w centrum
Na koniec czerwca 2025 roku wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 10,8%, utrzymując się na podobnym poziomie jak kwartał wcześniej. W centrum miasta odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 0,4 p.p. w relacji do poprzedniego kwartału i jednocześnie spadek o 1,3 p.p. w ujęciu rocznym. W rezultacie wskaźnik pustostanów w strefach centralnych wyniósł 7,8% na koniec czerwca 2025 roku. Najemcy konsekwentnie preferują lokalizacje centralne, dobrze skomunikowane i z dostępem do pełnej infrastruktury miejskiej. W starszych strefach biurowych, jak Służewiec, Żwirki i Wigury czy Aleje Jerozolimskie, współczynniki pustostanów utrzymują się na wyższych poziomach, co powoduje większą presję na właścicieli w zakresie modernizacji lub przekształceń funkcjonalnych budynków.
Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurrowych, AXI IMMO, komentuje: „Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje. Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum jak np. The Bridge czy Office House, które przyciągają firmy szukające prestiżu i nowej jakości. Z drugiej strony, widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami podnajmowanymi na elastycznych warunkach. To efekt wysokich kosztów wykończenia i potrzeby szybkiego startu operacyjnego. Firmy coraz ostrożniej podchodzą do relokacji, a wiele transakcji dotyczy dziś przedłużeń w dotychczasowych lokalizacjach.”
Czynsze – stabilizacja z presją wzrostową w centrum
W I połowie 2025 roku stawki czynszów bazowych utrzymały się na stabilnym poziomie. W najlepszych lokalizacjach strefy centralnej odnotowano przedziały między 19 a 26,5 EUR/mkw./miesiąc, a w przypadku najbardziej prestiżowych projektów nawet powyżej 30 EUR/mkw./miesiąc. Dla porównania, w lokalizacjach poza centrum najemcy mogli liczyć na stawki od 9,50 EUR/mkw./miesiąc.
