Podział kosztów remontu we wspólnocie domowej często bywa problemem. Prawo mówi, że właściciele lokali powinni proporcjonalnie dzielić się opłatami, ale nie precyzuje, kto powinien zapłacić za remont balkonów i gdzie są granice części wspólnych nieruchomości. Z drugiej strony składki wpłacane na fundusz remontowy często są niewystarczające. Dlatego żeby zdobyć finansowanie na remont, wspólnoty mieszkaniowe muszą się ubiegać o kredyt w banku.
– Koszty remontu części wspólnych nieruchomości powinny być dzielone proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Udział jest to po prostu stosunek powierzchni naszego lokalu do powierzchni wszystkich lokali zlokalizowanych w danej nieruchomości – wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes zarządu firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.
Koszty remontu części wspólnych nieruchomości zazwyczaj ponoszą właściciele lokali. Tę kwestię reguluje ustawa o własności lokali, która precyzuje również, co jest wspólną częścią nieruchomości (instalacje, klatki schodowe, dach, kominy, fundamenty, elewacja) oraz jaki zakres prac remontowych leży wyłącznie po stronie właścicieli. Żeby uniknąć nieporozumień, każda wspólnota mieszkaniowa powinna jednak przyjąć osobną uchwałę, w której określi granice części wspólnych.
– Nasze prawo nie określa szczegółowo granic nieruchomości wspólnej, dlatego często problem dotyczy kosztów związanych z remontowaniem balkonów. Trzeba wiedzieć, że balkon należy do części wspólnej, ale zwykle na mocy aktu notarialnego zostaje oddany do wyłącznego użytkowania właścicielowi lokalu, do którego przylega. W tym przypadku częścią wspólną balkonu jest konstrukcja i izolacja, natomiast częścią prywatną jest warstwa wierzchnia i płytki. Najczęściej podział kosztów odbywa się tak, że to wspólnota pokrywa koszty związane z remontem konstrukcji i izolacji balkonu, a współwłaściciele bezpośrednio finansują pozostałe prace – mówi Mariusz Łubiński.
Zgodnie z ustawą o własności lokali koszty remontu nieruchomości powinny być dzielone udziałowo. Prawo nie zabrania jednak innego rozwiązania, o ile wszyscy mieszkańcy wyrażą na to zgodę, a wspólnota mieszkaniowa podejmie odpowiednią uchwałę, w której określi zasady dotyczące finansowania prac remontowych.
Remonty i modernizacje nieruchomości odbywają się według harmonogramu ustalanego w trakcie rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że wspólnota tworzy szczegółowy plan inwestycji i wydatków przewidzianych na kolejny rok, który muszą zatwierdzić jej członkowie. W osobnej uchwale wspólnota musi również określić zakres prac remontowych oraz wysokość poszczególnych wydatków.
Środki przeznaczone na modernizację nieruchomości pochodzą z budżetu, którym wspólnota mieszkaniowa dysponuje w ramach tzw. funduszu remontowego. Właściciele lokali wnoszą do niego opłaty proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Często środki z funduszu remontowego okazują się jednak niewystarczające i wspólnoty zmuszone są ubiegać się o kredyt bankowy.
– Zwykle fundusze na remont inwestycji pochodzą bezpośrednio z wpłat właścicieli. Natomiast bardzo często zdarza się, że wspólnota nie dysponuje tak dużym budżetem i jest zmuszona do zaciągnięcia kredytu. W tym celu powinna podjąć stosowną uchwałę wyrażającą zgodę na zaciągnięcie kredytu, określającą jego maksymalną wysokość oraz upoważniającą zarząd do zawarcia umowy z bankiem – wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes zarządu firmy Admus.
