Co najmniej 700 tysięcy mieszkań i domów było wynajmowanych na koniec 2017 roku. W ostatnich latach nastąpił ich dynamiczny przyrost na rynku, a towarzyszył mu skok jakościowy. Najemcy poszukują dwupokojowych M, których jest najwięcej. Sporym zainteresowaniem cieszą się też kawalerki, a nowością są mikrokawalerki. Klienci zwracają już uwagę nie tylko na metraż, lokalizację i wyposażenie. Ich wymagania rosną z sezonu na sezon. Oczekują m.in. prostoty rozliczeń i całej obsługi. Zmienił się również profil osób korzystających z wynajmu. Nie są to studenci, którzy nie znaleźli miejsca w akademikach, a młodzi pracownicy, czasem studiujący. Według ekspertów, ten rynek jeszcze sporo urośnie.
Inwestowanie w wynajem
W przeciągu ostatnich kilku lat rynek najmu w Polsce intensywnie się rozwijał i zmieniał. Wg danych z podatków, zeznań zawierających najem przybywało ok. 7% rocznie, co podkreśla Hanna Milewska-Wilk, analityk detalicznego rynku najmu ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Ekspert zaznacza, że na koniec 2017 roku było co najmniej 700 tysięcy wynajmowanych mieszkań i domów. Wraz z dynamicznym przyrostem nastąpił też widoczny skok jakościowy.
– Obecnie praktycznie każdy z deweloperów ma w swoich inwestycjach lokale zaprojektowane pod wynajem. To one najszybciej się sprzedają i są gotowe w momencie oddania inwestycji. Na rynku najmu zdecydowaną większość stanowią mieszkania dwupokojowe. Metraż takich lokali nie przekracza 55 m², co oddziałuje również na cenę. Najemcy coraz częściej poszukują mieszkań z wydzieloną kuchnią, aby w pełni wykorzystać niezależność pomieszczeń – komentuje dr Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse.
Z kolei, jak zaznacza Dorota Pudełko z Emmerson Realty, największym powodzeniem cieszą się małe mieszkania dwupokojowe oraz kawalerki. Jednak spore zainteresowanie wzbudzają też duże wielopokojowe mieszkania, które można jeszcze podzielić na mniejsze pokoje. Dochodowy i modny zrobił się podnajem krótkoterminowy i długoterminowy takich nieruchomości. Natomiast Hanna Milewska-Wilk wskazuje, że nowym „produktem” są mikrokawalerki lub pokoje z pełnym węzłem sanitarnym. To lokale niewielkie metrażowo, ale zapewniające odpowiednią prywatność. Czynsze za nie są wyższe niż za pojedyncze pokoje, ale dochodzą do poziomu tych ze standardowych kawalerek.
– Deweloperzy przewidują strukturę mieszkań, która najlepiej się wynajmuje, ale również mogą proponować inwestycje podzielone. Dla przykładu, jedna klatka może być sugerowana jako obszar na wynajem, a kolejna – do zamieszkania przez kupujących. Taka sytuacja pozwala uniknąć w przyszłości wielu niedogodności, gdy mamy zderzenie rodzin mieszkających na stale z lokatorami korzystającymi z najmu krótkoterminowego. W takich budynkach często pojawiają się oddzielne pomieszczenia na recepcję lub ochronę – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W opinii Jerzego Sobańskiego, wiceprezydenta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, najistotniejsza zmiana dotyczy najmu krótkoterminowego. Dziś stanowi on osobną gałąź rynku, a 5-10 lat temu jego popularność była bardzo ograniczona. Wynajmujący proponowali lokale na minimum pół roku, wielu deklarowało na rok. To jednak nie tylko tendencja polska, ale również ogólnoświatowa.
Rynkowe wymagania
– Najemcy poszukują mieszkań dopasowanych do swoich preferencji i mają coraz większe wymagania. Istotnym elementem jest lokalizacja znajdująca się jak najbliżej istotnych miejsc z punktu widzenia kultury i rozrywki oraz zakładu pracy. Znaczenie ma też sam dojazd. Poziom korków odstrasza od dzielnic usytuowanych daleko od centrum miasta. W dalszym ciągu niezmiennie dla najemcy poziom ceny do ofertowanego metrażu i wyposażenia to kluczowy element wyboru – stwierdza dr Klukowski.
Jak zaznacza Dorota Pudełko, oferowane do wynajęcia nieruchomości są często przygotowywane przez specjalistę od wystroju i aranżacji wnętrz. Ewentualnie właściciel korzysta z konsultacji w oparciu o doradztwo tzw. Home Stagera. Zwłaszcza posiadacze drogich apartamentów wiedzą, że warto zatrudnić profesjonalistę, aby mieszkanie wyróżniało się spośród wielu propozycji na rynku. Ekspert podkreśla, że atutem, a często nawet warunkiem najmu stało się wydzielone miejsce parkingowe na zewnątrz budynku lub w garażu podziemnym.
– Jakość mieszkań na wynajem, sam stan techniczny lokali i ich wyposażenie, znacząco się poprawiły. Nie ma już właściwie nieco przerażających meblościanek na wysoki połysk, jak z PRL-u, ale nowe, proste, funkcjonalne meble. Najemcy coraz większą uwagę zwracają nie tylko na wygląd mieszkania, wysokość opłat, ale i prostotę rozliczeń i całej obsługi. Najlepiej funkcjonuje jeden przelew za wszystkie rachunki oraz jeden numer telefonu do zgłaszania wszelkich usterek, uwag i próśb – analizuje Hanna Milewska-Wilk.
Dyrektor z Metrohouse dodaje, że najemcy dodatkowo zwracają uwagę na umeblowanie. Jeśli jest nieregularnie wymieniane, to może ich skutecznie odstraszyć. Z kolei Dorota Pudełko stwierdza, że standard mieszkań obecnie został dostosowany do wyższych wymagań najemcy. Posiadają one kompletne AGD znanych marek. Część lokali jest wyposażona w klimatyzację, system inteligentnego domu. Właściciele znacznie częściej zgadzają się doposażyć nieruchomość zgodnie z oczekiwaniami konkretnego najemcy. Dla przykładu, wymieniają sofę na rozkładaną kanapę, albo dokupują elektryczną suszarkę do bielizny.
Kto dyktuje warunki?
– W ostatnich latach zdecydowanie zmienili się najemcy. Już nie są to studenci, którzy nie znaleźli miejsc w akademikach lub nie chcą tam mieszkać. Teraz mamy do czynienia przede wszystkim z młodymi pracującymi osobami, czasem studiującymi. Coraz bardziej cenią sobie prywatność, czyli własny pokój, a także łazienkę. Kuchnie są traktowane jako miły dodatek – zauważa analityk z „Mieszkanicznika”.
Według dr. Klukowskiego, duża podaż mieszkań na wynajem zmusi kupujących do konkurowania o dobrego najemcę. Już w tym momencie osoba posiadająca cechy dobrego najemcy może lepiej negocjować warunki i kryteria najmu. Łatwiej jej też przekonać do siebie właścicieli mieszkania na wynajem. Zdaniem eksperta, również na tym rynku szybko pojawi się technologia ułatwiająca weryfikację podstawowych kryteriów najemcy. To będzie coś na wzór scoringów w innych dziedzinach.
– Wydaje się, że na rynku mamy równowagę z niewielką przewagą wynajmujących nad najemcami. Pomimo że bardzo dużo mieszkań weszło na rynek najmu, to nadal popyt jest większy niż podaż. Widać to przede wszystkim w czasie, w jakim udaje się ponownie wynająć mieszkanie po opuszczeniu przez poprzedniego lokatora – zwraca uwagę dyrektor generalny PZFD.
Prognozują wzrost
Natomiast Jerzy Sobański informuje, że w Polsce rynek najmu wygląda inaczej niż w krajach Europy Zachodniej. Tam nawet 80% osób korzysta z mieszkań wynajmowanych. U nas ten odsetek jest znacznie mniejszy. Ocenia się go na kilka czy kilkanaście procent, w zależności od miasta. Istnieje więc spory potencjał wzrostu. Jednak rodzi się pytanie, czy np. przy cenie 12 tys. zł za metr kwadratowy, warto wynajmować mieszkanie za 2 tys. zł miesięcznie. W ciągu dziesięciu lat może nastąpić zwrot kapitału 4-5%, ale nie ma pewności, czy obecna koniunktura utrzyma się przez ten czas.
– Rynek najmu z pewnością jeszcze urośnie, można spodziewać się również bardzo szybkiego tempa. W nadchodzących latach prawdopodobnie będzie go zasilać kilkanaście procent mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Oprócz indywidualnych nabywców, zaobserwujemy coraz więcej transakcji instytucjonalnych. Inwestorzy będą kupować całe pakiety mieszkań, a przede wszystkim całe budynki. Już dzisiaj zainteresowanie funduszy takimi transakcjami jest bardzo duże – podkreśla Konrad Płochocki.
Jak podsumowuje wiceprezydent PFRN, olbrzymi wpływ ten rynek ma stan gospodarki. Jeśli ona rozwija się bez zakłóceń, to najem pozostaje opłacalny. Jednak w przypadku spowolnienia ubywa potencjalnych najemców, zmniejsza się napływ ludzi do miasta, którzy poszukują droższych nieruchomości. Wówczas najlepiej jest kupować mieszkania, ponieważ ceny za nie szybko spadają. Obecnie zysk z najmu pozostaje większy niż z produktów bankowych. Sporo osób kupuje więc mieszkania z myślą o rynku najmu.
