Rynek mieszkaniowy w Polsce Q2 2020

Złagodzenie restrykcji w gospodarce przyniosło w czerwcu wyraźny wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Utrzymanie poziomu cen i zainteresowania nabywców dobrym prognostykiem dla branży deweloperskiej na drugą połowę roku.

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w drugim kwartale 2020 roku 6 900 mieszkań, o 64% mniej niż przed kwartałem. Spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto był zdecydowanie mniejszy. Ofertę zasiliło 10 500 nowych mieszkań, o 19% mniej niż przed kwartałem, choć o ponad 30% mniej niż średnio w kwartale w ostatnich trzech latach. Biorąc pod uwagę fakt, że pierwsza, związana z największymi obostrzeniami faza pandemii COVID-19 przypadła w Polsce właśnie w tym czasie, wynik z jakim branża mieszkaniowa zamyka kwartał można uznać za umiarkowanie optymistyczny – czytamy w najnowszym raporcie JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q2 2020”.

Najtrudniejszym momentem kwartału była jego pierwsza połowa, kiedy ograniczenia w poruszaniu oraz pierwsza fala tzw. zwrotów, czyli rezygnacji z umów rezerwacyjnych, prowadziły w niektórych dzielnicach największych miast do ujemnego bilansu sprzedaży. Po złagodzeniu restrykcji nabywcy wrócili do domykania rozpoczętych transakcji, a elastyczna postawa deweloperów przejawiająca się w specjalnie skonstruowanych harmonogramach płatności czy zabezpieczeniach na wypadek pogorszenia sytuacji finansowej kupującego, ułatwiła wielu kolejnym podjęcie decyzji o zakupie. Choć trudno dziś, czy nawet w perspektywie najbliższych dwóch kwartałów, mówić o powrocie do przed-covidowego tempa sprzedaży, to wynik osiągnięty na sześciu największych rynkach bliższy jest bardziej optymistycznym scenariuszom, jakie zakładaliśmy dla branży. – komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

Mniej chętnych na zakupy z długim terminem realizacji

Drugi kwartał był okresem, w którym deweloperom udało się uruchomić sprzedaż sporej liczby nowych inwestycji. Było to o tyle niespodziewane, że wyniki z początku 2020 roku wskazywały na poważne problemy w tym zakresie. Nowe wprowadzenia we wszystkich analizowanych przez JLL miastach przewyższyły wolumen transakcji, co sprawiło, że oferta liczona łącznie dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi wzrosła o 10,5% w stosunku do danych z marca i wyniosła na koniec czerwca 48 900. Przy tym, jak podkreślają eksperci, wciąż jest to poziom niższy niż średnia z ostatnich lat. Nadal też jest to oferta „zdrowa”. W puli mieszkań dostępnych do zakupu niewiele, bo zaledwie 11% stanowią mieszkania gotowe. Wzrósł natomiast istotnie, z 13% do 23%, udział mieszkań z terminem zakończenia realizacji w 2022 roku.

Ilustruje to dobrze nastroje kupujących, którzy wprawdzie nie rezygnują z zakupu, ale wykazując większą ostrożność chętniej wybierają mieszkania z terminem odbioru przypadającym w okresie do 12 miesięcy od chwili zakupu. Dla deweloperów może to oznaczać dłuższy niż w ostatnich latach czas potrzebny na skomercjalizowanie nowo wprowadzanych projektów i konieczność zapewnienia dodatkowego finansowania na etapie realizacji. – dodaje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL

Kalejdoskop zdarzeń, kalejdoskop cen

Choć spadki cen mieszkań były wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii, nabywcy wciąż nie mogą mieć powodów do zadowolenia. Spadki średnich cen mieszkań dostępnych w ofercie odnotowane w zaledwie trzech z sześciu analizowanych miast wyniosły nie więcej niż 1%, a Kraków stał się trzecim po Warszawie i Trójmieście rynkiem, na którym średnia przekroczyła symboliczną granicę 10 000 zł/mkw. Zdaniem analityków z JLL, rzeczywiste strategie cenowe deweloperów będą w nadchodzących miesiącach najlepiej widoczne w cenach mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, ale na razie jeszcze trudno na ich podstawie wyciągać daleko idące wnioski.

Dopóki sprzedaż i wprowadzenia nie ustabilizują się na określonym poziomie, utrzymującym się przez 2-3 kwartały, trudno będzie jednoznacznie oceniać trendy związane z cenami. Bardzo niskie wolumeny – zarówno transakcji, jak i nowych wprowadzeń – sprawiają, że średnie podlegają dużym wahaniom i nie oddają rzeczywistego obrazu rynku. W dodatku nastroje konsumentów w czerwcu i lipcu są nad wyraz optymistyczne, a jesień i zima mogą przynieść ich nieznaczne ochłodzenie. Do bardziej radykalnej zmiany polityki cenowej może przekonać deweloperów duża dysproporcja pomiędzy skalą popytu i podaży lub jednoznacznie negatywna informacja o istotnych zmianach w otoczeniu rynku, a z taką, póki co nie mamy do czynienia. – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego