Po raz kolejny sezon publikacji rocznych wyników finansowych spółek notowanych na GPW nie zawiódł oczekiwań akcjonariuszy, posiadających akcje firm deweloperskich. Jak zwykle potwierdzona została dominacja kilku spółek, od lat specjalizujących się w windowaniu profitów do rekordowych poziomów bez względu na rynkowe otoczenie.
Ubiegłoroczne wyniki finansowe netto notowanych na GPW (rynek podstawowy i Catalyst) reprezentantów branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym, ponownie osiągnęły poziom korespondujący z rekordowymi profitami ostatnich lat. Co ciekawe, zakomunikowany w zestawieniu 10-procentowy sumaryczny spadek czystego zysku jest mylący i nie ma nic wspólnego z działalnością deweloperów na rynku mieszkaniowym.
Pozycję rynkowych dominatorów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej, tym razem potwierdziło 7 spółek, czyli dokładnie połowa prezentowanej stawki. Klasą samą dla siebie pozostaje Dom Development – niekwestionowany rynkowy lider deweloperki mieszkaniowej, którego czysty zysk w ubiegłym roku po wzroście rdr o niemal jedną piątą przekroczył imponujący, historyczny dla spółki poziom 300 mln zł. Rekordowymi zyskownościami w ub. roku popisały się ponadto Robyg, Archicom, Marvipol oraz Inpro. Poza tą piątką na szczególne wyróżnienie zasłużyły Ronson oraz Atal, które rekordów co prawda nie zanotowały, ale za to imponujący dwu-trzycyfrowy progres profitów w relacji rok do roku.
Z kolei na drugim biegunie znalazły się trzy spółki – J.W. Construction, Polnord oraz Develia, które zakomunikowały straty z działalności w 2020 roku. W przypadku Develii strata netto blisko 140 mln była najbardziej dotkliwa, co jednak bardzo ważne, nie miała bezpośredniego związku z działalnością inwestycyjną spółki na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Była natomiast efektem negatywnej wyceny nieruchomości komercyjnych. Skorygowany zysk netto dewelopera, czyli bez wpływu zmiany wycen nieruchomości inwestycyjnych, wyniósł prawie 100 mln zł.
W efekcie, gdyby stratę Develii z komercji zastąpić wypracowanym z przekazań mieszkań zyskiem, sumaryczny wynik deweloperów giełdowych z działalności na pierwotnym rynku mieszkaniowym osiągnął by poziom około 1070 mln zł, wyższy rdr o 15 proc. i najlepszy w historii pierwotnego rynku mieszkaniowego. 
Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, należy zwrócić uwagę na jeden ważny aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczy.
To m.in. dlatego sytuacja rynkowych perturbacji związanych z pandemią koronawirusa nie wpłynęła na wyniki finansowe deweloperów w roku ubiegłym. Natomiast spadek kontraktacji o około jedną piątą w 2020 roku zapewne nieco utrudni w sposób przejściowy osiąganie rekordowych wyników finansowych w przewidywalnej przyszłości. Z kolei doskonały sprzedażowo I kw. bieżącego roku pozwala z optymizmem prognozować rentowność firm deweloperskich w średniej i dłuższej perspektywie oraz wysokości dywidendowych przelewów na rachunki maklerskie akcjonariuszy giełdowych liderów.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
