Skutkiem wybuchu pandemii COVID-19 było przejście większości firm na pracę zdalną i ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową, co znajduje odzwierciedlenie w danych prezentowanych w raporcie Colliers „Przewodnik po strefach biurowych Warszawy”. Dzięki szczepieniom i zmniejszeniu liczby zachorowań na COVID-19, w II i III kw. 2021 r. obserwowaliśmy stopniowy powrót do biur i wzrost aktywności najemców w stolicy.
Warszawski rynek biurowy podzielony jest na 10 stref biurowych (COB, Centrum, Wschód, Jerozolimskie, Mokotów, Północ, Puławska, Ursynów i Wilanów, Zachód, Żwirki i Wigury) oraz 8 podstref (Centrum: Północne, Wschodnie, Południowe, Zachodnie; Jerozolimskie: Górne, Dolne; Mokotów: Służewiec, Non-Służewiec), które zostały uwzględnione w raporcie.
Coraz więcej biur
Zasoby biurowe w stolicy wynoszą obecnie blisko 6,2 mln mkw. Największymi strefami pod względem istniejącej powierzchni biurowej są: Centrum (ponad 1,7 mln mkw.), Mokotów (1,45 mln mkw.) oraz COB (960 tys. mkw.).
W Warszawie od początku 2020 r. deweloperzy oddali blisko 604,2 tys. mkw. powierzchni biurowej w 28 budynkach. Najwięcej nowej powierzchni oddano w strefie Centrum (blisko 433 tys. mkw.), z czego 96% stanowiły projekty zlokalizowane w podstrefie Centrum Zachodnie. Potwierdza to dynamiczny rozwój tego huba biurowego, który dla najemców i inwestorów stał się nową wizytówką Warszawy. Strefa Centrum jest również liderem pod względem ilości powierzchni będącej w budowie (ponad 147,1 tys. mkw.).
Dynamicznie rozwija się również COB, który jest obecnie trzecią największą strefą pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Na koniec III kw. 2021 r. w budowie znajdowało się tu blisko 116 tys. mkw., z najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej – Varso Tower.
– Rozbudowa oferty biurowej idzie w parze z rozwojem transportu publicznego, co można zaobserwować np. w Centrum Zachodnim czy w strefie Wschodniej. Jest to ważny czynnik przyciągający potencjalnych najemców – mówi Anna Laskowska, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.
Firmy stawiają na Centrum i Mokotów
Od początku 2020 r. wynajęto łącznie ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najemcy najchętniej podpisywali umowy w strefie Centrum (383 tys. mkw.), z czego 66% w podstrefie Centrum Zachodnie. Na drugim miejscu pod względem popytu znalazł się Mokotów (blisko 233,2 tys. mkw.), z czego 83% powierzchni wynajęto na Służewcu.
– Zauważamy, że różne branże koncentrują się w różnych strefach. O ile najemców z sektora finansowego oraz usług prawniczych i doradczych przyciąga prestiż COB, o tyle Jerozolimskie czy Puławska są często wybierane przez firmy z sektora produkcyjnego. Z kolei Mokotów jest atrakcyjną lokalizacją dla sektora IT, bankowości i finansów a także szeroko pojętych usług i transportu – mówi Izabela Kapil, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Pion Reprezentacji Właściciela, Colliers.
Największą transakcją w okresie I kw. 2020 r. – III kw. 2021 r. był wynajem 46,5 tys. mkw. w Generation Park Y przez PZU w podstrefie Centrum Zachodnie. Duże transakcje zostały zawarte również w strefie biurowej COB (renegocjacja umowy najmu na blisko 21 tys. mkw. w budynku Senator) oraz na Mokotowie Służewcu (transakcja typu owner-occupied w siedzibie DSV o powierzchni ponad 20 tys. mkw.)
Trend na rewitalizacje
W ostatnich latach zauważalny jest wzrost liczby rewitalizacji zabytkowych budynków w Warszawie na potrzeby projektów typu mixed-use, które stają się atrakcyjnym wyborem na lokalizację biznesu. Jednymi z wiodących przykładów są Elektrownia Powiśle w Centrum Wschodnim, pełniąca funkcje mieszkaniowe, biurowe i usługowe oraz Hala Koszyki w Centrum Południowym o przeznaczeniu biurowym, handlowym i usługowym.
Spektakularne rewitalizacje przyciągają najemców również do strefy Wschód, gdzie odnowiono
i zaktywizowano tereny poprzemysłowe, takie jak Koneser, Soho Factory czy Bohema. Druga strona Wisły staje się alternatywną lokalizacją biznesową z dużym potencjałem rozwoju zabudowy biurowej.
– W obliczu coraz większego deficytu dobrze przygotowanych działek pod inwestycje w Warszawie rozpędu nabiera trend na rewitalizację istniejących obiektów. Takie inicjatywy nie tylko otworzą dla najemców zabytkowe powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach, ale także ożywią tkankę miejską – mówi Izabela Kapil.
