W drugim kwartale br. kontraktacja deweloperów mieszkaniowych, notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW, uległa kolejnej fazie zapaści. Tym samym stan koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego, mierzony wynikami giełdowych tuzów, cofnął się w przeciągu zaledwie trzech kwartałów o siedem lat, w okolice początków właśnie dokonanej prosperity.
Od prosperity do depresji w 9 miesięcy
Po ponad ośmiu latach sprzedażowego boomu o historycznym wymiarze i długotrwałym trwaniu na szczycie koniunkturalnego cyklu, pierwotny segment mieszkaniówki w przeciągu zaledwie kilku miesięcy zanurkował w odmętach przyspieszonego spowolnienia. Po wyraźnym hamowaniu deweloperskiej kontraktacji w ostatnim kwartale ub. roku, pierwsza połowa bieżącego nie pozostawia już wątpliwości co do faktu rynkowego przesilenia.
Notowana na rodzimej GPW stawka piętnastu deweloperów mieszkaniowych w okresie kwiecień – czerwiec br. znalazła nabywców na zaledwie 4250 lokali. Jak wyliczyli eksperci portalu RynekPierwotny.pl to o 41 proc. mniej licząc rok do roku i ponad 16 proc. słabiej w relacji kwartał do kwartału. Równie deprymująco prezentuje się ogólny wynik pierwszego półrocza na poziomie 9288 lokali, gorszy o blisko jedną trzecią w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że podobnie słaby wynik (odpowiednio 3843 i 9028 jednostek) deweloperzy giełdowi w tej samej liczbie i zbliżonym składzie (tylko 4 zmiany) zakomunikowali ostatnio w II kw. i pierwszym półroczu 2015 roku, a więc w początkowej fazie ostatniego ożywienia. W ten sposób, w kilka miesięcy, rodzimy popyt na mieszkania z pierwszej ręki cofnął się do poziomu sprzed siedmiu lat.
Co gorsza jednak, o ile w poprzednim kwartale jeszcze dwie spółki zaraportowały dodatni wynik rdr, o tyle obecnie cała stawka prezentowanych firm znalazła się pod kreską. Co więcej, tylko w jednym przypadku – Murapolu, sprzedażowy regres miał wymiar jednocyfrowy zarówno w odniesieniu do kwartału jak i półrocza. Reszta spółek zakomunikowała spadki nie tylko dwucyfrowe, ale liczone niemal w każdym punkcie w grubych dziesiątkach procent. Fakt ten najlepiej potwierdza zdecydowanie niewesołą sytuację krajowych deweloperów o profilu mieszkaniowym, być może charakterystyczną już dla fazy depresji cyklu koniunkturalnego.
Rekordowy udział zakupów gotówkowych
W dalszym ciągu deweloperzy mieszkaniowi komunikują rekordową – rzędu 60-70 proc. udziału – przewagę transakcji gotówkowych nad kredytowymi, w procesie topniejącej z miesiąca na miesiąc, kontraktacji nowych lokali. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl oznacza to, że o ile sprzedaż mieszkań na kredyt uległa w ostatnich miesiącach załamaniu za sprawą windowania stóp procentowych NBP, to sprzedaż gotówkowa wciąż ma się całkiem nieźle, ratując rynek przed całkowitym zastojem.
Tymczasem coraz większą konkurencją dla inwestycji w mieszkania stają się, rosnące wraz ze stopami NBP, oprocentowania lokat bankowych oraz rentowności innych instrumentów finansowych niskiego ryzyka, z gwarancją ochrony kapitału. Sytuacja ta coraz bardziej zaczyna przypominać tę z okresu globalnego kryzysu finansowego zapoczątkowanego upadkiem Lehman Brothers w 2008 roku, kiedy to pieniądze trzymane przez Kowalskiego, w banku na lokacie, dawały przez kilka lat z rzędu znacznie większe profity niż zainwestowane w mieszkaniówce.
W tej sytuacji najgorszym z możliwych scenariuszy dla branży deweloperskiej byłby wiarygodny sygnał początku korekty cenowej nowych mieszkań, co mogłoby wywołać u inwestorów detalicznych awersję do gotówkowych inwestycji mieszkaniowych na bliżej nieokreślony okres czasu. A to pociągnęłoby za sobą dalszy zjazd statystyk sprzedażowych nowych mieszkań. Doceniając merytorykę całej listy argumentów negujących jakąkolwiek ewentualność przeceny w mieszkaniówce, należy mieć świadomość, że w obecnych czasach nie takie „cuda” są możliwe.
Przed mieszkaniówką trudne czasy
W tej sytuacji czołowi deweloperzy przekierowują swoją uwagę na rynek PRS – wynajmu instytucjonalnego. Sęk w tym, że popyt z tej strony może pokryć w najbliższych latach od kilku do kilkunastu procent prezentowanego ostatnio potencjału inwestycyjnego deweloperów. Do tego będzie on skumulowany w kilku lokalizacjach największych rodzimych metropolii, pozostawiając całą resztę kraju na pastwę dekoniunktury.
Tymczasem w przekazie medialnym pojawiają się już pierwsze przewidywania korekty cenowej mieszkań deweloperskich, a nawet przepowiednie krachu w mieszkaniówce. Abstrahując od wiarygodności zwłaszcza tej ostatniej prognozy, widać wyraźnie, że atmosfera nad pierwotnym rynkiem mieszkaniowym gęstnieje z dnia na dzień. Niestety, nie brakuje ku temu argumentów, uzasadniających wejście rynku w cykliczne spowolnienie najprawdopodobniej o znacznie dłuższej niż kilkukwartalnej perspektywie.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
