Od wielu lat o skali budownictwa mieszkaniowego w Polsce decydują dwie grupy podmiotów: inwestorzy indywidualni i firmy deweloperskie. Lipcowe dane o liczbie mieszkań, na które wydane zostało pozwolenie na budowę, rozpoczętych budowach oraz lokalach oddanych do użytku, opublikowane wczoraj przez GUS – wskazują, że jak decydowały tak nadal decydują.
Najwyraźniej jest to widoczne w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do lipca. Dobry wynik, zbliżony do tego z 2022 roku. Więcej jednak mówi nam o rekordowych liczbach rozpoczynanych budów w pierwszej połowie 2021 roku niż o obecnej sytuacji. Choć gdy patrzymy na zaledwie 14,5 tys. mieszkań oddanych w samym lipcu, pojawia się myśl, że to początek tendencji, a następne miesiące 2023 roku przyniosą podobne wyniki.
Z oceną danych o liczbie pozwoleń musimy poczekać na szczegółowe dane dla powiatów. Przez 7 miesięcy w całej Polsce wydano pozwolenia na budowę 131 tys. lokali mieszkalnych (32% mniej niż w analogicznym okresie rok temu), z czego 85,6 tys. dotyczyło mieszkań, które zamierzają zrealizować deweloperzy (spadek o 35% r/r). Dane zagregowane nie dają jednak odpowiedzi, czy lipcowe pozwolenia powoli zasypują czy pogłębiają „dziurę”, która powstała w 2022 roku.
Jeśli zostały wydane deweloperom budującym w największych polskich miastach, to są wyczekiwane i mogą poprawić sytuację po stronie podażowej. Jeśli natomiast pozwolenia te zostały wydane na budowy zlokalizowane poza granicami największych polskich miast – na największych rynkach będziemy obserwować dalsze wzrosty cen mieszkań.
Do ciekawych wniosków skłania porównanie liczby pozwoleń z liczbą rozpoczętych budów. Charakterystyczna dla okresu spowolnienia na rynku mieszkaniowym jest stabilizacja skali budów rozpoczynanych przez inwestorów indywidualnych i to właśnie obserwujemy. Tej stabilizacji towarzyszy zazwyczaj równowaga pomiędzy liczbą uzyskiwanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych i rozpoczynanych budów. Tak było w lipcu. Inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę 6,7 tys. domów jednorodzinnych (98-99% to właśnie domy) a rozpoczęli budowę 6,6 tys. lokali.
Inaczej kształtowała się sytuacji po rynkowej stronie budownictwa mieszkaniowego, o której decyduje działalność firm deweloperskich. Zagregowane dla Polski dane wskazują, że w pierwszych 7 miesiącach 2023 roku firmy deweloperskie uzyskały zaledwie 85,6 tys. pozwoleń na budowę mieszkań i domów czyli o 35% mniej niż przed rokiem. To bez wątpienia słaby wynik, ale to nie te liczby zaskakują najbardziej.
Kupujący pobudzeni i zachęceni Bezpiecznym kredytem 2% już od początku roku wyraźnie zwiększyli aktywność w serwisie Otodom, co zresztą znajdowało odbicie w poprawiających się z miesiąca na miesiąc wynikach sprzedaży deweloperów. Ze zdwojoną siłą odczuliśmy to w lipcu, pierwszym miesiącu obowiązywania programu Pierwsze Mieszkanie. Sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce wyniosła 5,8 tys. i była o 100% wyższa niż przed rokiem. Niezrozumiała jest zatem w obecnej sytuacji rynkowej wstrzemięźliwość w rozpoczynaniu przez deweloperów budów. Mieszkań których budowę rozpoczęto było o 23% mniej od tych na których budowę udzielono pozwoleń. To oznacza, że w skali całego kraju nadwyżka pozwoleń nad rozpoczętymi budowami rośnie kolejny miesiąc z rzędu.
Odpowiedź na pytanie dlaczego tak się dzieję być może tkwi w danych dla poszczególnych powiatów. Nim je poznamy pozostaje nam jedynie zdziwienie, że firmy deweloperskie nie przyspieszyły realizacji inwestycji pomimo wyraźnej poprawy wyników sprzedaży, które obserwowaliśmy w kilku ostatnich miesiącach.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics
