Dane NBP oraz Otodom potwierdzają, że w ciągu pięciu lat ceny transakcyjne mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach Polski wzrosły o ok. 70%. To więcej niż stawki ogłoszeniowe, które w tym czasie skoczyły o ok. 66,5%. Co napędza te wzrosty przy niższej sprzedaży i rekordowej ofercie? Eksperci Otodom wskazują, że rynek nie zwalnia, ale zmienia się jego struktura i to, kto dziś kupuje mieszkania.
Na pierwszy rzut oka ceny mieszkań w Polsce ustabilizowały się. Jednak dane ze sfinalizowanych transakcji, które pokazują, ile faktycznie płacą kupujący, wskazują na inny trend – nabywcy płacą więcej. Skąd ten paradoks? Sprawdzamy, co napędza te wzrosty, skoro sprzedaż po boomie z 2023 roku jest wyraźnie niższa.
Więcej mieszkań, mniej rabatów
Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w ciągu pięciu lat w siedmiu głównych miastach w Polsce (Warszawa, Łódź, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) ceny transakcyjne na rynku deweloperskim wzrosły aż o 71%. Z kolei według analiz Otodom trend wzrostowy nadal się utrzymuje i nic nie wskazuje na to, by III kwartał 2025 roku miał przynieść wyhamowanie. Wręcz przeciwnie, stawki transakcyjne wciąż pozostają na ścieżce wzrostu.
To zaskakujące, że przy stabilnych cenach ofertowych realne koszty zakupu mieszkań nadal rosną. Tym bardziej, że liczba dostępnych lokali deweloperskich jest wysoka i w sierpniu na rynkach mieszkaniowych było ich 62,5 tys., czyli o 22% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie sprzedaż nowych mieszkań pozostaje niższa niż w okresie największego ożywienia w 2023 roku, kiedy popyt napędzał program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W takich warunkach można by się spodziewać wyhamowania wzrostu cen. Tymczasem obserwujemy coś odwrotnego. Skąd ta rozbieżność?
– Lipiec i sierpień to miesiące, które zazwyczaj cechują się niższą aktywnością zakupową i stabilizacją cen. Tym razem jednak rynek zachował się zupełnie inaczej. Lipiec okazał się najmocniejszym miesiącem sprzedażowym w tym roku, a liczba sprzedanych mieszkań deweloperskich na głównych rynkach była aż o 59% wyższa niż rok wcześniej. Również sierpień utrzymał wysokie tempo, a 3,5 tys. zawartych wówczas transakcji oznacza wzrost o 45% r/r– zaznacza Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku, Otodom.
Ta wzmożona aktywność kupujących w okresie wakacyjnym znalazła odzwierciedlenie w statystykach cen transakcyjnych. Jak wyjaśnia ekspertka Otodom, przyczyn należy szukać między innymi w serii obniżek stóp procentowych.
– Warunki kredytowania mają kluczowe znaczenie dla kondycji rynku mieszkaniowego, a w ostatnich miesiącach wyraźnie się poprawiły. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wzrost zdolności kredytowej sprawiły, że więcej osób może dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania. To tłumaczy, dlaczego obserwujemy dziś wzrost cen transakcyjnych, mimo że ceny ofertowe pozostają stabilne. – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Nowa fala nabywców, różne zasoby finansowe
Stabilne ceny ofertowe, szeroka dostępność mieszkań i poprawiające się warunki kredytowe przyciągają na rynek nową grupę nabywców. To osoby, które w przeciwieństwie do kupujących z okresu boomu w 2023 roku, aktywowanych przez program „Bezpieczny Kredyt 2%”, podejmują decyzję o zakupie, ponieważ posiadają zdolność kredytową bez jakiegokolwiek wsparcia ze strony państwa, a poprawiające się warunki finansowania skłaniają ich do sfinalizowania transakcji.
– Mieszkania na rynku deweloperskim kupują dziś głównie ci, którzy mają nie tylko odpowiednią zdolność kredytową, ale również zabezpieczenie finansowe pozwalające im na podjęcie decyzji zakupowej bez konieczności korzystania z programów wsparcia. To grupa, która śledzi sytuację rynkową i reaguje na poprawiające się warunki kredytowania, czyli niższe stopy procentowe i korzystniejsze oferty banków oraz duży wybór mieszkań i powszechność akcji rabatowych. Choć nie jest to masowy segment popytu, jego obecność na rynku jest na tyle wyraźna, że stabilizuje poziom sprzedaży i wpływa na poziom cen transakcyjnych – ocenia Katarzyna Kuniewicz.
Z kolei rynek wtórny przyciąga inną grupę nabywców. Są to osoby, które również korzystają z poprawy warunków kredytowych, ale dysponują mniejszym budżetem. Większa możliwość negocjacji cen i uzyskania upustów czynią ten rynek bardziej przystępnym, zwłaszcza dla tych, których nie stać na zakup nieruchomości deweloperskiej i jej wykończenie.
Transakcje wyprzedzają oferty
Nie ulega wątpliwości, że od 2020 roku obserwujemy systematyczny wzrost cen mieszkań zarówno ofertowych, jak i w transakcjach. Dane Narodowego Banku Polskiego oraz Otodom wskazują na zaskakującą tendencję: w okresie ostatnich pięciu lat ceny transakcyjne rosły szybciej niż ofertowe.
Według analiz Otodom, na rynku deweloperskim w największych polskich miastach średnie ceny ofertowe wzrosły od I kw. 2020 r. do I kw. 2025 r. o ponad 66,5%, podczas gdy ceny transakcyjne o blisko 68%. Oznacza to, że faktyczne kwoty płacone przez nabywców rosły w tempie wyższym niż stawki widoczne w ogłoszeniach. Co ciekawe, w Łodzi czy Wrocławiu dynamika wzrostów przekroczyła 70%, wyraźnie przewyższając średnią.
Jeszcze mocniej dysproporcja widoczna była na rynku wtórnym. W siedmiu analizowanych przez NBP miastach ceny ofertowe wzrosły w badanym okresie o ponad 57%, a transakcyjne aż o 64%. Najwyższą dynamikę zanotował Kraków, gdzie średnia cena mkw. zakupionego mieszkania na rynku wtórnym wzrosła o ponad 82%. Co istotne, w wielu miastach różnica między ofertami a faktycznie płaconymi stawkami wyraźnie się zmniejszyła. Jeszcze w 2020 roku stawki transakcyjne były średnio o 14% niższe od ofertowych, a dziś ta luka to już tylko 9%.
– Dane te sugerują, że polski rynek mieszkaniowy jest dość odporny na zawirowania gospodarcze, a popyt na mieszkania wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Najmocniej wzrost cen transakcyjnych widać w takich ośrodkach jak Warszawa czy Kraków, gdzie duże zainteresowanie zakupem spotyka się z ograniczoną podażą w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
