Koniec wakacji i zbliżający się początek roku akademickiego to zawsze intensywny czas na rynku najmu mieszkań przez większe zainteresowanie mieszkaniami ze strony studentów. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że stawki za najem mieszkań nie tylko nie spadają, ale sięgają już nawet 80 zł za metr. Obecnie wynajęcie 50-metrowego mieszkania w dużym mieście kosztuje przeciętnie od 2000 zł w Częstochowie do 4000 zł w Warszawie, nie wliczając rachunków. W miastach uniwersyteckich tańszą alternatywą są akademiki. Miejsce w pokoju wieloosobowym to wydatek rzędu 400-500 zł, podczas gdy ceny „jedynek” dochodzą już do 1500 zł we Wrocławiu.
Ceny najmu w miastach: Warszawa osiągnęła 80 zł/m2
Dane z sierpnia 2025 r. pokazują, że rozpiętość cen najmu w miastach jest wciąż szeroka. Najwięcej trzeba zapłacić w Warszawie – 80 zł za metr kwadratowy. Najmniej w Częstochowie, bo 39 zł/m2, czyli ponad dwa razy mniej niż w stolicy.
W porównaniu z poprzednim miesiącem stawki najmu wzrosły w dwóch najdroższych miastach, czyli Warszawie i Gdańsku równo o 1,5%, a w dwóch kolejnych nieco spadły. Tak było w Krakowie i Wrocławiu, ale tam obniżki były notowane poniżej 1%. Wyraźniej zmieniła się cena najmu w Łodzi i Białymstoku, bo o 2,5% na korzyść najemcy. Przez miesiąc najbardziej urosły ceny w drogiej Gdyni (+3,7%), gdzie teraz stawka wynosi 62 zł/zł, a miasto jest piątą najdroższą lokalizacją w zestawieniu. Wzrosły też stawki w Sosnowcu (+3,3%), jednak obecna stawka na poziomie 43 zł/m2 to nadal jedna z najniższych.
W porównaniu do sierpnia 2024 r. rekordowe wzrosty najmu zanotowały Toruń (+9,9%) i Lublin (+9,8%). Sporo zmieniła się też cena w Bydgoszczy (+8,6%), a w Częstochowie jako jedynym mieście najem przez rok nieznacznie spadł (-1,7%).
Sierpień był wyraźnie gorącym okresem na rynku najmu mieszkań. Ożywienie powodowali głównie studenci zarówno ci dopiero rozpoczynający naukę, jak i obecni, którzy z różnych względów zmieniali lokum. Najemcy mieli w czym wybierać, bo nowych, unikalnych ofert było o 10% więcej niż miesiąc wcześniej. Łącznie w 17 największych miastach dostępnych było prawie 61 tys. ogłoszeń, a ceny są średnio o 4% wyższe niż rok temu. Wzrost cen można tłumaczyć tym, że właściciele mieszkań starają się droższym wynajmem rekompensować inflację, co zarazem ogranicza pole do negocjacji. Rynek najmu pozostanie aktywny aż do końca września, dopiero po tym czasie należy spodziewać się wyciszenia. Z kolei czynsze nadal będą rosły, jednak raczej nie szybciej niż inflacja – ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Szczecin, Sosnowiec i Radom – kredyt tańszy od najmu
Najem mieszkania 50 m2 w sierpniu 2025 r. kosztował przeciętnie od 1965 zł w Częstochowie do 4000 zł w Warszawie, nie wliczając rachunków. Dla porównania, rata kredytu takiego mieszkania wahała się od 1829 zł w Sosnowcu do 4735 zł w Warszawie. Pomimo obniżek stóp procentowych najem wciąż zwykle jest tańszy niż rata kredytu. Wyjątki to Szczecin, Sosnowiec i Radom. Najlepiej wypadł Sosnowiec, gdzie zapłacilibyśmy 336 zł mniej za ratę w banku niż za najem. Najgorszy stosunek miał Kraków – tam rata kredytu była w sierpniu o 924 zł miesięcznie wyższa od najmu mieszkania.
W ostatnich latach poprawiła się rentowność wynajmu mieszkań dzięki wysokim stopom procentowym i zamrożeniu, co w niektórych lokalizacjach spowodowało nawet spadki cen mieszkań. Natomiast w 2025 roku trzykrotna obniżka stóp wzmocniła popyt na zakup lokali. Część obecnych najemców rozważa więc kupno, co w dłuższej perspektywie może ograniczać opłacalność wynajmu. Jednocześnie nastroje rynkowe pozostają chwiejne, co widać choćby w reakcji na ostatnie ataki dronów – część osób odkłada decyzje zakupowe w oczekiwaniu na stabilizację sytuacji. W krótkim i średnim terminie nie spodziewam się większych zmian w poziomie rentowności, natomiast w długim horyzoncie, przy założeniu stabilności geopolitycznej, prawdopodobny jest stopniowy jej spadek – podsumowuje Anton Bubiel.
Już prawie 1500 zł za miejsce w akademiku
Cenową alternatywą dla mieszkania jest najem miejsca w domu studenckim. Stawki w akademikach są dość zróżnicowane i zależą głównie od tego, czy student chce mieszkać sam, czy ze współlokatorami w jednym pokoju. Każdy uniwersytet indywidualnie wycenia ceny noclegów w swoich domach studenckich, przez co akademik w Gdańsku czy Warszawie wcale nie jest najdroższy, jak by sugerowały stawki najmu na rynku nieruchomości w tych miejscowościach.
Spośród 15 miast uniwersyteckich najtańsze miejsce w domu studenckim oznacza wydatek rzędu 400 zł miesięcznie – tak jest w akademiku należącym do Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Minimalna stawka najwięcej kosztuje studentów Uniwersytetu Śląskiego – to 717 zł w Katowicach. Najniższe ceny dotyczą miejsca w pokoju wieloosobowym, najczęściej zamieszkanym przez 2 lub 3 studentów.
Górny pułap cen w akademiku, a dokładnie w pokoju jednoosobowym, wynosi 646 zł w Zielonej Górze i 710 zł w Opolu. Uniwersytet Zielonogórski jako jedyna uczelnia z całego zestawienia dolicza jeszcze opłatę za media, więc ostateczna cena najmu może ulec zmianie. Najwięcej za miejsce w akademiku trzeba zapłacić we Wrocławiu. Stawki w Kredce i Ołówku sięgają 1470 zł za miesiąc w „jedynce”. Powyżej 1000 zł kosztuje akademik także w Katowicach, Krakowie, Warszawie, Poznaniu i Olsztynie.
Z kolei kilka miast uniwersyteckich ma dość spłaszczone ceny miejsc w akademikach, jak Gdańsk (różnica widełek cenowych wynosi 230 zł), Opole (różnica 260 zł) i Zielona Góra (różnica 212 zł).
Metodologia
Powyższa analiza dotyczy mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 sierpnia 2025 r. dla 17 miast. Wyliczenia sporządzono na podstawie 25 tys. ogłoszeń najmu. Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100.
