Sytuacja na rynku najmu w III kwartale 2025 r. była bardzo ciekawa. Z jednej strony zaobserwowano wyraźną przewagę wzrostów stawek ofertowych w segmencie małych i średnich mieszkań. Z kolei koszty najmu dużych lokali w większości badanych miast spadły. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że za wynajem mieszkania o powierzchni 50 m² trzeba było zapłacić od 1806 zł w Częstochowie do 3750 zł w Warszawie. Oczywiście należy pamiętać, że w stolicy obowiązują znacznie wyższe zarobki. To właśnie relacja kosztu najmu do wynagrodzeń pozwala lepiej ocenić, gdzie koszty mieszkania są uciążliwe, a gdzie utrzymują się na atrakcyjnym poziomie. W takim ujęciu Warszawa wypada bardzo słabo na tle innych stolic krajów UE. Miesięczny najem pochłania tam aż 44% pensji. Dla porównania, w Wiedniu czy Helsinkach to jedynie ok. 25% wydatków.
Ceny najmu skaczą w Bydgoszczy i Toruniu
Stawki za najem w analizowanych 17 miastach Polski systematycznie rosły przez ostatni kwartał, jednak wzrosty nie były bardzo odczuwalne. W III kw. 2025 r. najem średniego mieszkania (z zakresu od 35 do 60 m2) najwięcej kosztował w Warszawie (75 zł/m2), a ponad dwa razy mniej w Częstochowie (36 zł/ m2).
Z perspektywy kwartalnej wzrosty cen najmu średnich mieszkań wystąpiły w 11 miastach. Co ciekawe, najwięcej tam, gdzie najem był dotąd relatywnie tani, czyli w Sosnowcu (+4,9%) oraz w Toruniu (+4,6). W 6 pozostałych miastach stawki spadły, ale nieznacznie. Maksymalne obniżki wystąpiły w Białymstoku (-1,9%) oraz Bydgoszczy (-1,3%). Średnio we wszystkich 17 miastach najem urósł o 1,6%, gdy porównać III kw. do II kw. 2025 r.
Rok do roku wzrost stawek za najem średnich mieszkań był jeszcze bardziej wyraźny, bo wystąpił w 15 na 17 miast. Tym razem na czele znalazły się Toruń (więcej aż o 8,3%) i Bydgoszcz (+6,4%). Ceny gwałtownie rosły także w Radomiu (+6%) i Poznaniu (5%), a jeśli już spadły, to ledwie o 0,2-04%, jak w Częstochowie i Katowicach. Średnio we wszystkich 17 miastach najem urósł o 3,1%, gdy zestawić III kw. 2025 r. do III kw. 2024 r.
Jeszcze szybciej rosły stawki najmu małych mieszkań (do 35 m2). Kwartalnie nawet do 7% w Bydgoszczy, a rocznie do 10,9% w Toruniu. Także średnia dla wszystkich 17 miast była wyższa niż przypadku mieszkań 35-60 m2, bo +3,2% kwartalnie i +4,3% rocznie.
Mieszkania duże na wynajem (powyżej 60 m2) zanotowały najwięcej spadków. Kwartalnie najbardziej potaniał Toruń (-6,6%), a podrożała Częstochowa (+2,5%). Stawki spadły o 1,9% średnio we wszystkich miastach. Natomiast rok do roku mieszkania na najem powyżej 60 m2 najgwałtowniej zmieniały się w Katowicach (-4,2%) i Bydgoszczy (+10,3%), a średnio we wszystkich miastach 1 m2 podrożał o 2,9%.
– Wynajem ma wyraźną sezonowość: w III kw. 2025 w mniejszych metrażach stawki rosły ze względu na popyt studencki, podczas gdy większe lokale obniżyły medianę k/k przy jednoczesnych umiarkowanych wzrostach r/r. Wzrost podaży nowych ofert o aż 34% k/k odzwierciedla silny sezon wrześniowy po cichszym II kwartale b.r. W IV kw. 2025 spodziewam się wypłaszczenia stawek po szczycie akademickim – tam, gdzie podaż nowych ofert przyrosła najbardziej, możliwe są lokalne korekty. Jeśli chodzi o podaż, to po silnym III kw. wolumen nowych ogłoszeń powinien cofnąć się sezonowo – ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Jeśli brać kredyt na mieszkanie, to w Sosnowcu
Najem mieszkania 50 m2 w III kw. 2025 r. kosztował przeciętnie od 1806 zł w Częstochowie do 3750 zł w Warszawie, nie wliczając rachunków. Dla porównania, rata kredytu takiego mieszkania wahała się od 1785 zł w Sosnowcu do 4633 zł w Warszawie. Pomimo obniżek stóp procentowych najem był w tym okresie wciąż tańszy niż rata kredytu aż w 15 z 17 analizowanych miast. Różnica na korzyść najmu wyniosła od zaledwie 44 zł w Częstochowie do aż 1077 zł w Krakowie.
Wyjątkami były Radom i Sosnowiec. Najlepiej wypadł ten ostatni, gdzie zapłacilibyśmy 183 zł mniej za ratę w banku niż za najem. Wydaje się niewiele, ale w skali roku to kwota prawie 2200 zł. Najgorszy stosunek miał Kraków – tam rata kredytu była w III kw. 2025 r. o 1077 zł miesięcznie wyższa od najmu mieszkania. Rocznie kredyt na mieszkanie pod Wawelem kosztowałby o prawie 13 tys. zł więcej niż najem.
Koszty najmu są różne w zależności od miasta w Polsce i zagranicą. Sprawdziliśmy, jak w danej stolicy z obszaru Unii Europejskiej wygląda miesięczny czynsz, a przede wszystkim – jaką część pensji trzeba przeznaczyć na najem. Przyjęliśmy w raporcie wartość teoretyczną, którą należy rozumieć jako wskaźnik – w praktyce mieszkanie z 1 sypialnią, a więc na ogół 2-pokojowe, wynajmują co najmniej 2 osoby, dysponując większymi środkami w postaci 2 pensji.
Okazuje się, że najdroższą stolicą na najem jest Lizbona. W stolicy Portugalii trzeba zapłacić średnio 4423 zł za najem mieszkania z jedną sypialnią poza centrum. Przy zarobkach na poziomie 5370 zł oznacza, że Lizbończyk musi przeznaczyć na koszty związane z wynajmem mieszkania aż 82% swoich miesięcznych dochodów. W Warszawie jest znacznie lepiej niż w Lizbonie, bo najem nad Wisłą pochłonie 44% warszawskich dochodów. Identyczny stosunek najmu do zarobków mają Bratysława i Madryt, a nieco gorszy od Warszawy Lublana (46%), Dublin (48%) i Ateny (50%).
Na tle pozostałych stolic UE widać, że Warszawa jest drogim miastem do mieszkania w wynajmowanym lokalu. Taniej wynajmują mieszkania mieszkańcy Pragi (najem pochłania 41% dochodów), Wilna (35%) i Berlina (30%). Okazuje się, że najtańszy najem jest w kosztownym Wiedniu. Tam trzeba zapłacić ponad 3 tys. zł, ale przy zarobkach prawie 13 tys., zł, najem mieszkania poza centrum stanowi zaledwie jedną czwartą dochodów.
Metodologia
Powyższa analiza dotyczy mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 lipca do 30 września 2025 r. dla 17 miast. Wyliczenia sporządzono na podstawie 89 tys. ogłoszeń najmu. Publikujemy wyniki tylko wtedy, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100.
