Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na warszawskim rynku nieruchomości biurowych. Aktywność deweloperska osiągnie w tym roku najniższy od blisko 25 lat poziom. Jednocześnie rynek notuje rekordową liczbę transakcji, spadek poziomu pustostanów i utrzymującą się presję na wzrost stawek czynszowych.
PODAŻ: historycznie niska aktywność deweloperska
W trzecim kwartale 2023 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,20 mln mkw. powiększając się tylko o jeden projekt S-Bridge Office, który dostarczył na rynek 1900 mkw. Łączna podaż nowej powierzchni w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku wyniosła 20 300 mkw. w ramach czterech projektów, co jest najniższą historycznie wartością.
Według szacunków Cushman & Wakefield, obecnie w budowie znajduje się 237 500 mkw., natomiast do końca roku deweloperzy zaplanowali oddanie do użytku trzech inwestycji o łącznej powierzchni 47 300 mkw.
Biorąc pod uwagę ilość powierzchni biurowej, która powinna trafić na rynek jeszcze w IV kwartale, to całkowita aktywność deweloperska w 2023 roku osiągnie najniższy poziom od blisko 25 lat. Jest to rezultat między innymi niższej liczby nowych inwestycji na skutek ograniczenia popytu na powierzchnie biurowe w latach 2020-2021, a także rosnących kosztów finansowania i budowy oraz wykończenia powierzchni. Zakładamy, że w nadchodzących latach liczba nowych projektów pozostanie na relatywnie niskim poziomie, a tzw. luka podażowa może potrwać nawet do 2025 roku, tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
POPYT: rekordowa liczba transakcji
W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku całkowita aktywność najemców wyniosła blisko 497 000 mkw. i była o 18% niższa względem analogicznego okresu w 2022 roku. Jest to z jednej strony efekt wysokiej bazy, a z drugiej – co raz bardziej widocznego trendu dostosowywania przez najemców powierzchni biurowej do wymogów pracy hybrydowej.
Od stycznia do września 2023 roku zarejestrowaliśmy na warszawskim rynku rekordową liczbę 593 transakcji, co stanowi wzrost o 6% względem 2022 roku i o 10% względem rekordowego pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej 2019 roku. W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły ok. 58% wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 38% i 4% wszystkich zawartych umów, komentuje Jan Szulborski, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Do największych umów zawartych w tym okresie należała renegocjacja umowy najmu Accenture w budynku Proximo II (8800 mkw.), wynajęcie 8700 mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie, renegocjacja umowy Lionbridge w budynku Taifun (7100 mkw.) oraz umowa przednajmu ING Hubs Poland budynku The Form (7 000 mkw.).
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: im bliżej centrum tym dostępność biur spada
Dostępność powierzchni biurowej we wrześniu 2023 roku wyniosła ok. 657 000 mkw. i spadła o blisko 113 000 mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w III kwartale 2023 roku wyniósł 10,6%, co oznacza spadek o 1,5 pp. r/r i o 0,7 pp. k/k.
W naszej opinii ograniczenie nowej podaży powierzchni biurowej w latach 2023-2025 doprowadzi do dalszego spadku wskaźnika pustostanów. Dzięki temu warszawski rynek biurowy w najbliższych kwartałach będzie mógł absorbować nadpodaż powstałą w latach 2020-2022. Warto zaznaczyć, że ograniczenie dostępności powierzchni biurowej będzie miało różne tempo w zależności od atrakcyjności lokalizacji, dodaje Jan Szulborski.
Dla budynków zlokalizowanych w okolicach Ronda Daszyńskiego poziom pustostanów zmalał od szczytu w II kwartale 2021 roku o 9,8 pp. i wyniósł 7,5%, podczas gdy dla okolic Służewca przez ostatnie trzy lata utrzymywał się na zbliżonym poziomie ok. 20%.
CZYNSZE: wzrost stawek uzależniony między innymi od lokalizacji
W trzecim kwartale 2023 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych i nie uległy zmianie względem końca 2022 roku.
Z obserwacji Cushman & Wakefield wynika, że pod największą presją wzrostu stawek czynszów znajdują się obecnie powstające projekty, co wynika ze znacznej ekspozycji na wyższe koszty budowy oraz wykończenia powierzchni. Z kolei na kształt polityki cenowej w istniejących obiektach będą w dużej mierze wpływać takie aspekty jak lokalizacja, wiek, standard oraz poziom wynajęcia, podsumowuje Grzegorz Dyląg, Partner, Head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.
