Aktywność deweloperów na warszawskim rynku powierzchni biurowych powoli nabiera tempa. Ukończone do końca września 2024 r. ponad 70.000 mkw. i planowane na kolejne lata ok. 280.000 mkw. w budowie wskazuje, że inwestorzy i deweloperzy przechodzą do kolejnego etapu rozwoju w sektorze. Popyt pozostaje stabilny na poziomie ok. 490.000 mkw. w I-III kw. 2024 r. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO przygotowała raport „ Rynek biurowy w Warszawie w I-III kw. 2024 roku”, podsumowujący aktualna sytuację na stołecznym rynku biurowym.
Od początku 2024 r. ¾ nowej powierzchni biurowej oddane w strefach centralnych stolicy
Na zakończenie III kw. 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą 6,24 mln mkw. W okresie od stycznia do września 2024 r. na stołeczny rynek deweloperzy dostarczyli ponad 70.000 mkw., a wśród ukończonych inwestycji znalazły się m.in. Saski Crescent po modernizacji (15.500 mkw., CA Immo), Vibe A (15.000 mkw., Ghelamco), Lixa D i E (Yareal, odpowiednio 9.300 mkw. i 16.900 mkw.). Aż 76% nowej powierzchni powstało w centralnych strefach biurowych Warszawy.
Rondo Daszyńskiego największym hubem biurowym Warszawy
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, komentuje: „Na warszawskim rynku biurowym obserwujemy proces powolnego powrotu deweloperów do nieco większej aktywności. Deweloperzy otwierają nowe inwestycje, koncentrując się głównie na centralnych strefach miasta. Najdynamiczniej rozwijającą się podstrefą biurową jest Centrum-Zachód, w pobliżu Ronda Daszyńskiego, gdzie obecnie znajduje się aż 1,15 mln mkw. istniejącej powierzchni, czyli ponad 18% całkowitych zasobów biurowych stolicy. Z kolei na całym biurowym rynku warszawskim w budowie pozostaje 15% więcej nowej podaży niż w analogicznym okresie sprzed roku, co świadczy o stopniowym powrocie aktywności deweloperskiej oraz wskazuje na dalszy rozwój rynku w nadchodzących latach”.
Rośnie aktywność deweloperów biurowych w Warszawie
Obecnie w budowie znajduje się ok. 280.000 mkw. (+15% r/r) nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ok. 200.000 mkw. powinno zostać oddane do końca 2025 r. Deweloperzy skoncentrowani są na centrum Warszawy, gdzie powstaje 82% nowego zasobu. Do końca 2024 r. spodziewane jest oddanie do użytku jednego projektu biurowego – The Form o powierzchni 28.300 mkw., wśród innych największych projektów w budowie znajdują się m.in.: The Bridge (47.000 mkw., Ghelamco), Upper One (35.900 mkw., Strabag), V Tower (32.700 mkw. w modernizacji, Cornerstone).
Strefy Służewiec i Żwirki i Wigury z najwyższą dostępnością powierzchni biurowej
Na koniec III kw. 2024 r. średni wskaźnik pustostanów na rynku biurowym w Warszawie wyniósł 10,7% (-0,2 p.p. kw./kw. i +0,1 p.p. r/r). Tradycyjnie to Służewiec (19,7%) oraz korytarz ul. Żwirki i Wigury (15,2%) są strefami z najwyższym współczynnikiem powierzchni dostępnej od ręki.
Aktywność najemców w statusie quo
Od początku 2024 r. popyt brutto na warszawskim rynku biurowym osiągnął poziom ok. 490.000 mkw., co wskazuje na stabilizację w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. Największy wolumen umów najmu w okresie od stycznia do września 2024 r. odnotowano w strefach Centrum, Służewiec oraz Centralnym Obszarze Biznesu. Z kolei rozbijając strukturę popytu nowe umowy stanowiły 44% wszystkich transakcji, podczas gdy ekspansje i powierzchnie przeznaczone na użytek własny odpowiadały odpowiednio za 7% i 6%.
Największa zarejestrowana transakcja na warszawskim rynku biurowym w okresie I-III kw. 2024 r.
Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, mówi: „Od początku roku na warszawskim rynku biurowym najbardziej aktywni pozostają najemcy z sektorów bankowości, ubezpieczeń, IT, usług dla biznesu oraz produkcji. W kontekście obserwowanych trendów kluczowe pozostają relokacje Klientów z innych stref i podstref biurowych w okolice Ronda Daszyńskiego. Ich przykładem może być największa transakcja z III kw. 2024 r., w której w ramach umowy przednajmu Santander Bank przeniesie się ze strefy Centralnego Obszaru Biznesu do budynku The Bridge w strefie Centrum-Zachód, zajmując powierzchnię 24 500 mkw. Z kolei w innej, Klient reprezentowany przez AXI IMMO zdecydował się na relokację z Mokotowa-Służewca i otwarcie ok.1.300 mkw. nowego biura w okolicach Ronda Daszyńskiego”.
Stabilizacja stawek czynszu
Na koniec III kw. 2024 r. czynsze ofertowe w najbardziej prestiżowych, centralnie położonych budynkach biurowych w Warszawie kształtowały się w przedziale od 19,00 do 27,00 EUR/mkw./miesiąc, przy czym w niektórych obiektach sięgały nawet 30,00 EUR/mkw./miesiąc i więcej. W strefach pozacentralnych czynsze ofertowe rozpoczynały się od 10,00 EUR/mkw./miesiąc.
Ewolucja preferencji najemców i nowe standardy w warszawskich biurach
Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Obserwujemy tendencję do wydłużania okresu, na jaki podpisywane są nowe umowy najmu, z coraz częstszym standardem umów 7-letnich. Po pandemii firmy dążą do optymalizacji powierzchni biurowej, relokując się do bardziej prestiżowych lokalizacji i dostosowując biura do potrzeb pracowników w modelu hybrydowym. Minimalny koszt wykończenia powierzchni typu shell&core pozostaje na poziomie około 800-900 EUR/mkw. Dodatkowo, na stołecznym rynku biurowym obserwujemy repozycjonowanie i refitting starszych budynków biurowych klasy B, a także zmianę ich funkcji na mieszkaniową, czego wiele przykładów można dziś zaobserwować m.in. w obszarze Służewca. Innym trendem są wyburzenia starszych biurowców w celu wykorzystania potencjału działki na budowę nowoczesnych i dostosowanych do aktualnych standardów rynkowych projektów biurowych. Przykładem takiego procesu, gdzie kontynuowana będzie funkcja biurowa jest zastąpienie wyburzonego biurowca Atrium International przez nowo powstający projekt Upper One. Nowe budynki kontynuują trend związany z ESG, oferując więcej przestrzeni zielonych i miejsc do wspólnego spędzania czasu. W biurowcach wprowadza się także wiele udogodnień technicznych mających na celu optymalizację kosztów energii”.
