Pierwszy kwartał 2025 r. pokazał, że polski rynek magazynowy nie potrzebuje rekordów, by utrzymać stabilną pozycję. Całkowita aktywność najemców wyniosła 1,1 mln (+16% r/r), firmy coraz częściej decydują się na przedłużenie umów, a deweloperzy ograniczają nowe budowy (nowa podaż 680 tys. mkw.; -20% r/r), stawiając na jakość i dopasowanie do potrzeb. Po okresie spowolnienia inwestorzy wracają do gry (202 mln EUR; +47% r/r) – ostrożnie, ale z coraz większym apetytem. AXI IMMO, największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025 r.”.
Aż 56% całego popytu na rynku magazynowym stanowiły przedłużenia umów
W pierwszych trzech miesiącach 2025 r. na polskim rynku przemysłowym i logistycznym zawarto umowy najmu (popyt brutto) na ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej. Dynamika wzrostu wolumenu przedłużeń była najwyższa w historii rynku i wyniosła 73%. Z kolei popyt netto uwzgledniający wyłącznie nowe umowy i ekspansje wyniósł w analizowanym okresie 485 tys. i był niższy o 19% w ujęciu rok do roku W całkowitym wolumenie najmu najwięcej powierzchni wynajęto w woj. mazowieckim (267 tys. mkw.), śląskim (228 tys. mkw.) i łódzkim (152 tys. mkw.). Analitycy AXI IMMO wskazują, że wśród największych transakcji znalazły się m.in. nowa umowa firmy z branży 3PL na 67 800 mkw. podpisana w 7R Park Gdańsk III, przedłużenie 50 300 mkw. przez najemcę z sektora handlowego w P3 Łódź II oraz przedłużenie 38 400 mkw. przez firmę reprezentującą sektor e-commerce w Accolade Funds Park Szczecin I. Średnie stawki na polskim rynku magazynowym w I kw. 2025 r. utrzymały się w przedziale od 3,6 do 5,5 EUR/mkw. za powierzchnię w inwestycjach typu big-box w pozamiejskich lokalizacjach logistycznych. Jednocześnie poziom stawek efektywnych jest niższy średnio o 20-25%.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Odwrócenie dotychczasowego trendu, polegającego na dominacji nowych umów najmu nad przedłużeniami, wyraźnie pokazuje zmianę podejścia firm do planowania operacyjnego. Najemcy działają dziś ostrożniej – nie wycofują się z rynku, ale z rezerwą podchodzą do relokacji. W aktualnych warunkach gospodarczych, charakteryzujących się podwyższoną niepewnością m.in. w kontekście kosztów czy dostępności pracowników, przedłużenie umowy w sprawdzonej lokalizacji staje się racjonalnym i bezpiecznym wyborem. Dla wielu firm to sposób na zachowanie ciągłości operacyjnej bez ponoszenia dodatkowego ryzyka związanego z przenosinami czy adaptacją do nowej powierzchni”.
Podaż – deweloperzy magazynowi są bardziej selektywni w wyborze lokalizacji
Całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły 35,3 mln mkw. (+8% r/r), co czyni nasz kraj jednym z największych rynków logistycznych w Europie. W I kw. 2025 r. oddano do użytku 680 tys. mkw. nowej powierzchni (–20% r/r). W analizowanym okresie na podium znalazły się woj. dolnośląskie (319 tys. mkw.), następnie śląskie (118 tys. mkw.) i wielkopolskie (60 tys. mkw.). Analitycy AXI IMMO wskazują, że w budowie pozostaje 1,4 mln mkw., co stanowi aż 41% spadek w ujęciu rok do roku. Najwięcej realizowanej nowej powierzchni znajduje się w woj. mazowieckim (368 tys. mkw.), śląskim (270 tys. mkw.) oraz łódzkim (253 tys. mkw.). Aktywność deweloperska w I kw. 2025 r. nieznacznie wpłynęła na wskaźnik pustostanów, który na koniec marca br. wyniósł 8,5% (+0,3 p.p. r/r). Wśród analizowanych rynków największe wskaźniki dostępności powierzchni odnotowano w woj. lubuskim (22,9%), świętokrzyskim (17,2%), dolnośląskim (11,6%) i łódzkim (9,9%).
Inwestorzy wracają, choć ostrożnie
W pierwszym kwartale 2025 r. odnotowano wyraźne ożywienie na rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w sektorze magazynowym osiągnęła poziom 202 mln euro (+47% r/r), co odpowiadało za ok. 1/3 całkowitego wolumenu transakcji. Inwestorzy ponownie zaczynają postrzegać sektor przemysłowy i logistyczny jako stabilny i dający przewidywalne stopy zwrotu. W I kw. 2025 r. dominowały transakcje pojedynczych projektów, przy czym w dalszej części roku oczekuje się zmiany tego trendu na zakupy portfelowe. Na liście największych transakcji znalazły się m.in.: zakup Panattoni Park Tricity South II przez Clarion, przejęcie P3 Park Grodzisk przez Prologis oraz sprzedaż Panattoni Park Tricity East V do południowoafrykańskiego funduszu Fortress REIT.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO, komentuje: „Pierwsze miesiące 2025 r. wskazują na kontynuację trendu, w którym przejęcia projektów między deweloperami stają się bardziej efektywną drogą do rozbudowy posiadanych portfeli niż decyzje o budowie nowych inwestycji. To strategiczne podejście, szczególnie w warunkach ograniczonej aktywności finansowej i wydłużonych procesów decyzyjnych. Najaktywniejsi pozostają inwestorzy z Europy Zachodniej i regionu CEE, natomiast kapitał azjatycki wciąż zachowuje ostrożność, obserwując, jak rynek magazynowy radzi sobie w zmiennym otoczeniu makroekonomicznym”.
Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „Rynek magazynowy w Polsce pozostaje stabilny i odporny, choć wyraźnie widać większą ostrożność po stronie najemców. W obliczu niepewności makroekonomicznej, zwłaszcza dotyczącej ceł, kosztów produkcji i zmian w międzynarodowym handlu, firmy częściej decydują się na przedłużenie dotychczasowych umów zamiast ekspansji. To naturalna konsekwencja rosnącej potrzeby przewidywalności i elastyczności operacyjnej. W odpowiedzi deweloperzy ograniczają liczbę nowych inwestycji, jednocześnie stawiając na jakość zarówno pod względem technologicznym, jak i ekologicznym. Obserwujemy rynek, który nie traci tempa, ale staje się coraz bardziej selektywny, świadomy i oparty na długofalowych decyzjach biznesowych.”
