Z najnowszej analizy ponad 2000 transakcji przeprowadzonych przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield wynika, że w 2024 roku aktywność najemców w Europie została ponownie zdominowana przez sieci modowe i gastronomię, ale to operatorzy rozrywkowi zanotowali największy wzrost zainteresowania powierzchnią. Podobne trendy obserwowaliśmy w Polsce. Ponadto polski rynek odpowiadał za 12% transakcji europejskich.
Wyższe czynsze we wszystkich segmentach rynku retail
W 2024 roku czynsze za wynajem powierzchni handlowych kontynuowały trend wzrostowy, o czym świadczą znaczące wzrosty stawek we wszystkich kategoriach obiektów. W przypadku parków handlowych czynsze wywoławcze za najlepsze lokale osiągnęły rekordowe poziomy w wielu krajach Starego Kontynentu.
Dynamiczny wzrost odnotowano również przy głównych ulicach handlowych – stawki wzrosły w 44% z 209 monitorowanych ulic (w porównaniu z 30% na koniec 2022 roku i 35% na koniec 2023 roku), a w 53% analizowanych lokalizacji pozostały na stabilnym poziomie.
Największe wzrosty nadal dotyczą najbardziej atrakcyjnych ulic z ofertą produktów luksusowych, co wynika zarówno z silnego popytu ze strony najemców, jak i niskich wskaźników pustostanów. Pod tym względem wyróżniają się Włochy, a także ulice handlowe na Węgrzech i w Polsce. Na polskim rynku roczny wzrost, porównując IV kwartał 2024 roku do analogicznego okresu z 2023, wyniósł 15%. Świadczy to o rosnącej atrakcyjności tego typu lokalizacji zarówno wśród najemców, jak i samych konsumentów. Polskie ulice handlowe stają się tym samym coraz ciekawszą alternatywą dla lokali oferowanych przez centra handlowe, tłumaczy Michał Masztakowski, Head of Retail Poland, Cushman & Wakefield.
Spośród 107 europejskich rynków centrów handlowych monitorowanych przez Cushman & Wakefield, jedna trzecia odnotowała wzrosty czynszów, a spadki wystąpiły jedynie w dwóch przypadkach – to znacząca zmiana w porównaniu z 2023 roku, w którym stawki zmniejszyły się w niemal 10% lokalizacji.
Szczególnie duże podwyżki miały miejsce w Portugalii, Polsce i we Włoszech. W polskich centrach handlowych średnie roczne wzrosty dla najlepszych centrów w ośmiu głównych aglomeracjach wyniosły 10-12%, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Operatorzy rozrywkowi z większym apetytem na najem
Jak pokazują dane transakcyjne Cushman & Wakefield, szczególnie dużą aktywność zaobserwowano w przypadku najemców z branży rozrywkowej, którzy podpisali o 15% więcej umów i wynajęli o jedną piątą więcej powierzchni niż w 2023 roku, zgłaszając przy tym zapotrzebowanie na większe lokale. Mimo iż operatorzy obiektów rozrywkowych sfinalizowali najmniej transakcji spośród 10 wyszczególnionych w raporcie segmentów rynku handlowego, to osiągnęli trzeci wynik pod względem wolumenu wynajętej powierzchni z 9-procentowym udziałem w całkowitym popycie.
Podobne trendy dotyczące rosnącej aktywności operatorów rozrywkowych dotyczą także Polski. Dla przykładu, rozrywka jest jednym z tych elementów tenant-mix centrów handlowych, które najmocniej przyciągają do nich polskich klientów. Jak wynika z tegorocznego badania Cushman & Wakefield przeprowadzonego wśród respondentów w Polsce, duże centra handlowe to niekwestionowany lider, jeśli chodzi o zaspokajanie potrzeb rozrywkowych polskich konsumentów – 50% ankietowanych najczęściej wybiera właśnie te obiekty. I choć ta kategoria najemców odpowiada za 2% liczby lokali w centrach, to w odniesieniu do powierzchni ten udział byłby znacznie większy, ponieważ kina, kręgielnie, sale zabaw czy siłownie zajmują wielkopowierzchniowe lokale. I mimo że nie stanowią one większości tenant-mix, to pozytywnie wpływają na odwiedzalność, komentuje Ewa Derlatka – Chilewicz.
Dodatkowo, jak podaje Cushman & Wakefield, łączna liczba transakcji w sektorze handlowym pozostała na poziomie zbliżonym do odnotowanego rok wcześniej. W niemal wszystkich segmentach rynku zaobserwowano największe zainteresowanie lokalami do 600 mkw., które odpowiadały za 84% wszystkich umów (85% w Polsce) i dwie piąte powierzchni wynajętej w 2024 roku. Wyjątek stanowili tu operatorzy rozrywkowi, którzy preferowali większe powierzchnie mogące pomieścić ścianki wspinaczkowe, parki trampolin czy centra wirtualnej rzeczywistości.
Moda i gastronomia napędzają handlowy popyt
Branża rozrywkowa odnotowała największy wzrost aktywności na rynku najmu, ale to sieci modowe pozostały najbardziej aktywnym segmentem – odpowiadały za 39% wynajętej powierzchni i niemal jedną trzecią wszystkich transakcji. Wśród najbardziej aktywnych marek w 2024 roku znalazły się sklepy z odzieżą sportową JD Sports i Sports Direct, a także brandy należące do grup H&M oraz Inditex.
Na drugim miejscu pod względem wolumenu transakcji uplasował się sektor gastronomiczny. W 2024 roku operatorzy z tej branży sfinalizowali o 3% więcej umów, wynajmując powierzchnię zbliżoną ilościowo do tej odnotowanej w poprzednim roku. Odpowiadali oni tym samym za 17% wszystkich transakcji i 8% wynajętej powierzchni. Najbardziej aktywne na rynku najmu były znane restauracje szybkiej obsługi takie jak McDonald’s, KFC, Burger King i Popeys, a także rozwijające się koncepty, m.in. Hawaiian Poke Bowl, oraz sieci oferujące napoje bubble tea, takie jak Bubblify czy Crazy Bubble.
Moda i gastronomia to dwa segmenty, które mają bardzo mocny wpływ również na rozwój polskiego rynku handlowego. W 2024 najemcy modowi odpowiadali za 36% wynajętej powierzchni i 27% wszystkich transakcji. Z kolei sektor F&B sfinalizował 12% wszystkich transakcji, co przełożyło się na 9% zakontraktowanej powierzchni. Warto w tym miejscu dodać, że polskim rynkiem cały czas interesują się nowe sieci handlowe, na co pracują między innymi pozytywne wyniki sprzedaży detalicznej, duża otwartość polskich konsumentów na debiutujące u nas marki i bardzo zróżnicowany rynek pod względem liczby oferowanych lokalizacji handlowych. Potwierdzają to dane – tylko w 2024 do Polski weszło 28 nowych marek, komentuje Anna Oberc- Krzycka, Leasing Team Manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.
W obliczu rosnących czynszów i szerszych wyzwań branżowych, takich jak niestabilny wskaźnik ufności konsumenckiej, wysokość kosztów operacyjnych, a ostatnio także kwestia ceł, która generuje niepewność związaną z procesem pozyskiwania towarów i ich cenami, sieci handlowe skupiają się na maksymalnym wykorzystaniu możliwości zwiększenia przychodów ze sprzedaży przy jednoczesnej optymalizacji kosztów.
Sieci handlowe koncentrują się na przekształcaniu swoich flagowych sklepów w strategiczne destynacje, kładąc większy nacisk na jakość niż na ich liczbę. Obserwujemy również wyraźne przyspieszenie aktywności międzynarodowej – marki poszukują możliwości wejścia na kolejne rynki, na których mogłyby się rozwijać. Jednak w strategiach lokalizacyjnych często stawiają na ekspansję raczej w poszczególnych miastach niż w skali całego kraju. To z kolei generuje wyjątkowo silny popyt na najlepsze lokalizacje – sieci handlowe rywalizują o powierzchnię, której podaż pozostaje ograniczona, co w efekcie napędza wzrost czynszów w kluczowych lokalizacjach handlowych. Obecnie dużą niewiadomą jest długofalowy wpływ wprowadzenia ceł na popyt. Nie ujawni się on tak szybko, jak zawirowania na giełdach, i nie wszędzie będzie jednakowy, ale ostatnie wydarzenia dodatkowo komplikują sytuację i zwiększają koszty w łańcuchach dostaw sieci handlowych. W ramach naszego raportu »European Retail Radar« nadal będziemy monitorować dane, co pozwoli nam określić potencjalny wpływ tych zmian na aktywność na rynku najmu powierzchni handlowych w Europie, podsumowuje Robert Travers, Dyrektor Działu Nieruchomości Handlowych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.
